广州楼市:2021年,广州房价上涨是板上钉钉

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔好！我还有个问题，前段时间在西安群贤道9号看了139的小高层，也算是投资，请问广叔，西安群贤道和广州时代花园相比，哪个更有投资价值，谢谢广叔！

回答：你好。当然是广州时代花园，西安群贤道盘很大的，200多套挂盘量，价格怕不容易起来了。

提问：广叔你好，本人手上资金170-180，想投资房产，广州有一房有贷，余额50，学位差，但新地铁5年内多一条。另外，想将父母越秀92加装电梯房改房卖掉，因为没有学位加持，估计不好卖。小孩现2岁，7岁读小学。夫妻在海珠江南西，新河浦上班。月供连公积金可支付20000。问题一，是否应该先投资？计划用父母房票5成首付接力贷。然后慢慢卖房子。还是解决租客，快速降价卖掉老破小直接买好地段有学位房子？优先考虑越秀（卖房后加自有可得资金400+）。问题二，如果您认为先投资，追求短期暴击可否选万博？怎么选筹？问题三，我打算如果卖出老房子（250），打算再用自己房票再投资一套中长期持有的房产？等教育政策下一轮改革再考虑学位问题，可以把自有排名前列套房卖掉，可行否？如可行，怎么选筹？

回答：你好。1、可以考虑。2、也可考虑。3、可行。首先越秀的老房子没有提供楼盘名，不好分析。但越秀没有学位加持的老破小一般都会跑输，所以可出手置换。至于该选择自住还是投资看个人偏好。现在小孩也还好，可以再等等考虑学区房。万博可考虑万科欧泊；卖掉老房子加手上现金，兼顾自住和投资，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，您好！我是福建这边，孩子今年去广州读大学，有户口，想在广州买房，算投资也算刚需。想买总价400万左右的房子，看了南沙横沥岛的葛洲坝，黄埔鱼珠板块，和科学城。想请问您，有什么比较好的建议吗？如果是买黄埔，鱼珠板块的升值空间大还是科学城的呢？鱼珠跟科学城，有什么好的楼盘可以建议呢？打算持有4.5年左右，等孩子毕业工作了，才决定要不要置换。请您给个建议。

回答：你好。当然首先黄埔科学城了，可看下具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，我是东莞长安、寮步、深圳坂田各有房产的那个提问者。 为及时止损决定把长安小两房转手，寮步松湖传奇保留。 现有以下两方式配置房产，并说下我心中的纠结：

回答：你好，1.沙井、松岗地铁口1公里以上通勤就会很辛苦，中海西岸差不多是一公里。 沙井，光明盘本来就不多 西岸华府单价不算高，但是松岗并没有什么利好片区无法质变，还不如光明。 2.坂田涨因为坂银通道，以及红山外溢、学校，也是轮动行情，19年宝中南山涨，今年龙华福田涨。可以适当挂高价格。 3.建议等补涨，同时沙井和光明淘笋。买卖同时进行，防止踏空。

提问：你好广叔，坐标广州，子弹65，打算贷到100，，想要三房，那一平只能3万左右，目前在看金沙洲板块浔峰岗附近，深业江悦湾之类的，建议今年入手吗？还是有更好的楼盘推荐？

回答：你好，金沙洲狂热期时候，以南海的标准来说，涨幅持平偏上，以广州西部的标准来看，基本弱势。加上冷淡期来临的时候，属于跌起来被佛山拉后腿跌得多，所以是挺尴尬的地段。在金沙洲这个上广州经金沙洲大桥如此要塞之地，近地铁才是关键。深业江悦湾配套不够完善，周边有地铁6号线，但是距离有点远，学校有金沙小学、华侨中学，主要是价格比较便宜。单考虑浔峰岗附近的话周边楼盘还可以看看御金沙、保利西海岸等。

提问：您好广叔，天河客运站上班，当时觉得天河太贵，直奔黄埔区府附近看房，好不容易准备决定科城山庄，125方，480万，什么都好，就是户型太老，设计和实用不行，只能三房，不能改四房，但是这个盘也卖得超级好。 现在看到天河出了几个大盘，保利天汇（朝南要5.3万以上）、兰亭盛荟（噪音硬伤），星汇云城（也是对着高速公路），但是这几个盘离我公司也差不多要1小时，500万～550万的预算也最多只能买100方，想问自住+增值，哪个好？谢谢广叔！

回答：你好，当你不知道怎么选的时候，就选离市区近的，就选离珠江新城近的。另外，保利天汇南向不用5.3，二期只是认筹，价格没那么高，但南向单位超5万是确定的

提问：您好广叔，夫妻深户52岁。之前一直在外工作，在内地有住房。深圳有一套旧房在罗湖老小区金豪花园83平米三房。我们现在准备回深圳居住，想改善居住环境。作为一个老罗湖人，还是想在罗湖生活，看了百仕达和鸿翔花园100平米左右房子，心仪鸿翔花园，预算1000+点，可以一次性付款。（儿子现在国外，明年回，儿子的房子已经在南山。）请问帮忙分析一下，现在是否是合适的买房时间，这两个小区是否值得购买，或有没有更好的推荐。谢谢！

回答：你好，罗湖百仕达作为罗湖为数不多的大花园社区（淘金山、中海天钻、万象城、合正荣悦），百仕达地铁近（5、7号线太安站）、商业配套好（永旺、喜荟城），但优缺点也非常明显： 1、2期人车不分流，三期车位1：0.75，5期空中花园，3、4号楼靠沿河北路比较吵，118平三房只有一卫，且出行需经过1号楼电梯。 综合只有地面花园较大的4期比较宜居，但大部分两房朝北。 1、2、4、5期学区为东湖中学、水库小学，3期是翠园中学、东昌小学，教育资源在罗湖属于中上。 对于周边工作，又有读书需求的人来说，是个不错的选择，投资性价比不高。 小区不错，但桂园中学成绩只能算还好，未来可能还会走下坡路 总体来说，一般！ 原则上尽量不买罗湖，福田是比罗湖更好的选择。 这2个盘对比，实在要选一个，优先鸿翔花园。

提问：你好广叔，目前自住梅林关万家灯火小三房，今年六月十号线开通，离小区走路十分钟。万家灯火是2003年的房子，社区大，交通便利，租金还过得去，77平米的房可以租到5500左右。还满两年就楼龄二十年了，不知道是不是满了二十年就可以申请棚改。请问大师兄，是等今年地铁开通卖掉还是博几年后的棚改？目前房价是5万2左右。请大师兄点评万家灯火。我怕今年卖了，过两年棚改那就很亏了。周边目前看来没别的规划。地铁六号线十号线都在万家灯火附近有站点，今年六月都会开通。

回答：你好，梅林关棚改周期太长，如果暂时没有消息，建议去投资热门区域淘笋，疫情期间是比较好的捡漏时机，如果能淘到急卖的8-9折笋，可以弥补棚改损失，可取南山，宝安去淘一下。

提问：你好广叔，我有一套梅林关口滢水山庄一区的三房，持有7年了，但最近四年几乎都没涨，总价还在400万多点，去年传过一段时间的棚改，但又没下文了（听说有3栋不够20年），想请问还有必要继续持有吗？近两年棚改的可能性大吗？如果下半年换手去买哪个区域的房子好些？

回答：你好，滢水山庄老了，滢水山庄所在的片区也老了，老上加老=暮气沉沉=跑输大势，七年了，早就应该置换了。 不要再寄希望于旧改，得等多少年才能让旧地换新颜？十年才等来一个华润城，尚未财务自由的我们应该不停地去折腾，裂变，在力所能及之下，劣质房产优化成优质房产。

提问：你好广叔，我在福田上班，刚需排名前列套买房，每月工资两万多，计划400万以内的两房，目标定在福田的老破旧。学位还可以的，比如皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘。请问您的建议？谢谢！

回答：你好，都是95年的老社区。景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主。整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当成熟，较大的短板还是楼龄、社区环境和学位。近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，基本没有什么出彩表现。皇岗板块可以重点关注。其他参考内部分享。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。