广州楼市:别再乱投资了,有些板块不能碰

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，我在琶洲上班、万胜围雅郡有套86南向两房、已经挂牌、11月才留意行情、同栋楼南向三房已经升了200w、 有套143东北向高层4房、860 单价相对低点。还有个选项是打新 金地峰睿。较高400 子弹、怎么选择。或者有什么其他好建议？

回答：你好。雅郡花园，琶洲万胜围的中坚力量。自住改善可做置换的。大面积单价是低一点，未来流动性也会弱一点。金地峯睿，天河广氮板块，盘小了点，后期周围配套有改善，靠近广园快速，有点噪音，交通也不大方便，总体一般。建议二手淘笋，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：（1）广叔，广州海珠区的星御翠园复式3～4房，目前周边环境很差，但是地铁11号线在建，后续地铁通了，珠江1号开业，环境好点后，现在入手，地铁通后，会不会具有上升空间（2）买天河东圃广场的80房3方，有上升空间嘛？现有资金约100万左右

回答：1、星御翠园周围都是做纺织贸易的小商贩。地铁开通有一定的利好

2、天河东圃广场，地铁不是很近，靠近环城高速有点噪音，不过配套方面还行，自住可考虑，能跟涨。

提问：广叔您好！海珠有没有400左右值得入手的盘？主要考虑配套跟交通。黄埔保利学府里，金碧世纪花园，中鼎君和名城哪个更值得入手？

回答：你好。金碧世纪花园可以考虑的；保利学府里也不错；中鼎君和名城，大沙东地铁口，生活较方便；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，我在南山区南头古镇的一套房子由于古城打造文旅项目 已经被拆了 签署了合作协议（每月租金72一方直到赔付房子为止）和拆除补偿事宜备忘录（补偿房子：按义学街旧改项目的来补）。 备忘录有注明按实际面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 咨询了股份公司的董事 预计要8年 。提问：这房子指标大概价值如何 或者说我应该通过什么渠道去了解判断价值 因为有考虑出售指标

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。 南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也不便宜，无好学区，没有进一步的动力。 可以参考板块周边的次新盘的价格。

提问：你好广叔，从地段潜力来说，对于无房票的我，是买半限购的白云四镇，还是东部新塘的地铁盘，或是佛山临广，东莞临深呢，首付可凑到50万左右。谢谢！

回答：你好，白云4镇排除，因为潜力一般 东莞临深排除，因为已经涨了 新塘坑多肉少，现在大家的目光都在黄埔，新塘雪上加霜 佛山你就看千灯湖就够了，可以破限购买那里，目前东莞深圳已经涨了，下一波行情自然是广佛，但是以广佛的尿性，慢半拍是正常的，一般广州市中心有起色以后去看佛山都来得及，千灯湖作为佛山这个新一线城市的中心地段，潜力也不低，另外千灯湖离广州市中心其实很近，不少新来广州的外地客在广州上班千灯湖置业。

提问：你好广叔，新人首问，目前有深圳宝安西乡流塘阳光公寓一套是否应该现在卖出？想卖出原因排名前列有资金需求，想置换成住宅，夫妻两人名下深圳只有公寓没有住宅，第二该公寓升值很慢，现在12号线楼下地铁在建也升值很慢而且不太好出租。老公国企上班，我自己做贸易相关受疫情影响收入今年比较低，没有疫情时候收入比老公高，想咨询这种情况下应该激进买总价1200万左右的学位房还是买700万左右的二手自住房？目标学位宝中，目标住宅宝安西乡或新安。两个孩子都比较小一个五岁一个一岁多。

回答：你好，排名前列，公寓早就应该置换了，已经过了一个年了，不用留着再过第二个年了。 第二，人家只是上车上个四五百万的小飞度，你这一下子能够上到1200万的凯迪拉克，说明你早就有买房的实力，缺乏买房的魄力，孩子都五岁了，还想带着俩娃继续颠沛流离么？此时不买，更待何时。 第三，究竟是买700还是1200万，需要进一步沟通才行。

提问：你好广叔，刚需，首房首贷，总价400W预算，在看梅林的碧云天两房，皇岗皇御苑四期小复式两房及天泽花园两房。请问我看的这几个盘如何？我这个预算有没有更好的选择？

回答：你好，总价400+，建议两种打法：1、纯投资，南山、福田学位30-40平1-2房，福田的石厦学校，南山的学府中学、保税区的福外南；2、居住：福田小两房或罗湖大两房。你说的这几个盘可以重点关注下皇御苑，但是不建议复式楼，正常户型的流通性更好。

提问：你好广叔，预算1000万以内，打算投资+自住+学位，工作在南山和福田，想买3房起。看了蛇口育才系的3房老楼，嫌弃小区太旧，周边配套倒是非常好。还看了南山中心区的带学府学位，3房也只能买不带花园的。看了宝中学位也是不满意的3房不带花园或者非常老。所以近期看了龙光玖悦台111平的4房不到1000万，决定离南山太远没有下手，学校也不怎么样。所以问题是：哪个片区比较适合买投资+3房自住+学位的，并且1000万以内，谢谢。

回答：你好，预算1000万，3房次新带学位，选择都挺尴尬的。，上川站在建，周围环境一般，带西乡中学，带装修；这个价格来看，也还可以；结合自住，是可以考虑的。如果是纯投资的话，我觉得碧海片区要更好一些，未来有大铲湾利好。一手打新现在就可以买，二手的话年底淘笋都可以。

提问：广叔好，坐标深圳，我自己不住，想买可以租出去投资的房子。适合在哪个区投资呢？

回答：你好，深圳有便宜到几十万的小房子，比如启点公寓。也有贵到千万的小房子，比如双玺的1房1厅。所以你的预算几何？持有周期多久？乃至买房年龄都会有不同的买法，影响最终的决策。

提问：广叔您好，宝安领航城的房子怎么样？未来几年的升值空间还可观吗？他这个最小的户型143。首付三成，我在南山工作。请您指导，谢谢！

回答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期。周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近。缺点虽然很多，但也有优势。体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。总体来说中规中矩，可买可自住。过几年12号线开通后，会是利好。领航城没问题。其他分析推荐参考内部分享！

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