广州楼市:南沙VS知识城,哪里更适合投资?

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提问：【新人首问】广叔你好，目前在石牌桥上班，预算270万，想要刚需入手2-3房的，想着两到三年内结婚，等孩子读书时出手容易。目前已经看过的有1.知识城绿地，总价在260万左右，小三房，地铁口，主要是考虑配套已经比较成熟，去过几次知识城，看好那边发展，坐楼巴40分钟上班也很方便;2.南沙黄阁时代天逸，可以承担92平的，地铁口，但是上班不方便，大概在1小时15分左右；3.龙光峰景华庭，感觉离地铁远，楼龄也将近10年，感觉附近都是山，未来发展比不上南沙或者知识城。不知道广叔觉得这几个盘哪个比较好，或者有其他推荐。谢谢。

回答：你好。

1、知识城绿地有了初步的配套，有一点人气了，可考虑。

2、南沙适合中长期投资。买南沙就要做好投住分离了。黄阁时代天逸地铁黄阁站，也可考虑的

3、龙光峰景华庭，科学城，这里离天河近，怎么会比不上南沙和知识城呢，比知识城好很多的。作为上车盘也可考虑的，楼龄近10年不算老，市场大把20年以上的。5-8年边住边换了。

我的看法是，3、1、2，这样选。具体投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！1、万博板块(万科欧泊)与科学城板块(保利香雪山、鼎峰、奥园香雪公馆、保利罗兰)，同价位、朝向、楼层对比，投资优选哪个板块呢

2、鼎峰、欧泊近期较周边楼盘涨幅较大，意味着未来涨幅如何呢

3、投资优选3房还是4房呢

回答：你好。1、两个板块都不错的，建议优选科学城。2、中长期看还有潜力的。3、首先3房。

提问：请问广叔，海珠区怡乐花园的房子怎样？想在滨江东路给孩子买房子，子弹300～400有什么好的选择？谢谢！

回答：怡乐花园，生活配套、交通都还可以，可以考虑的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好！能在这个平台结识您真是很幸运。我们是广州户口，我想用儿子（20岁）的名额买一套700万以内的房子。

选择一：珠江新城方圆月岛复式50多方的。因为目前家里只有我和老公，是如果买这套，我和老公上班很方便。越秀也有房，但觉得珠江新城位置很好，上班又近，只是资金比较有限，如果买大的，需要把越秀的卖掉，越秀这套位置很好，住着也挺不错。卖掉可能资金杠杆大一点，选择多一点。

方案二：科学城保利林语山庄，或者富春山居，短期出租，孩子以后有需要再说。

请您帮拿捏一下，不胜感激！

回答：你好。珠江新城可以说是广州人换房的终极目标，珠江新城我认为未来10年甚至20年，地位依旧难以撼动！且一直是广州的领涨板块，涨的时候是涨的最多的，跌的时候是最抗跌的。

1、但如果资金有限，在珠江新城买不到好的产品，竞争力也是较弱的，比如你说的这个50多方的复式，700多的家庭是不会选择这种房子的，而有钱人一般也看不上。复式相对平层来说流动性也是偏弱。

2、买科学城也没错，但是预算来说就还有结余。这两个盘都可以考虑。

提问：广叔，侨林苑2期的，南向两房，均价9.7W了，值得入手么？有没有其他房源？中怡城市花园的房子如何呀？

回答：侨林苑2期值得入手的，有合适的房源就尽快上车了。中怡城市花园，林和，地段优越，很多人喜欢，物业也换了万科，小区后续品质会有提升。投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好，可以推荐适合自住兼顾投资总价700左右的四房楼盘吗？最近看到白云的保利阅云台(单价5万)，以及万科城市之光（单价5.7万），值得投资吗？

回答：你好。保利阅云台，地铁12号线在线，周围环境一般，城中村民房较多；万科城市之光可以考虑的；关注知识星球内推荐的板块和楼盘。

提问：你好广叔，黄埔鹭山府目前单价4.3~4.9万，2022年6月交楼。请问广叔这个值得投资吗？

回答：你好，不建议买 1、这个盘体量很小，规模太小，是小众楼盘 2、第二这个盘周边的环境确实过于一般，地铁站距离不远不近，商业配套太过一般，而且茅岗路、茅岗立交乱哄哄乱糟糟 3、五矿这个开发商做豪宅做高端有水平，这个盘开盘必贵，贵到死，买入就是亏的 等变成了二手，一定会被金碧世纪、保利学府里甩在身后。 如果自住，那也没问题，反正那三种户型挺好的，尤其是100多平的那个横厅，满舒服

提问：你好广叔，坐标深圳，在南山有两套房，一套红本在手(西丽片区，市值700)，另一套公积金贷款还剩十多万（南山海岸城，南二外学区房，市值1500），到明年10月份结清。去年利用深圳杠杆全款在老家无锡锡东新城170万入手一套，现已拿房给二房东出租。考虑到明年10月家庭杠杆率较低，准备再利用杠杆在锡东新城再入手一套，总价在200左右。考虑新城有天一学区房，政府投入也大，新建天一文景分校，实验小学等，请问我这个家庭情况，下一步该如何利用杠杆投资，目标是要稳定，保值，增值。谢谢

回答：你好，关于如何看待杠杆，我只能说杠杆是个好东西，关键看如何用！用在确定性大的叫投资，确定性小的叫赌。如果用在收益稳定的优质城市房产上，可以让你快速致富。如果用在不确定的gu票或qi货上，可以让你快速返贫。归根结底，是概率问题，根据风险自己评估，决定要不要用，用多少。如果确定性不大，尽量少用或者不用，否则很可能会损失惨重；如果十拿九稳，就往死里用，很可能会赚的盆满钵满！

面对复杂的世界，我们要在不确定性中寻找确定性，只做确定性的事情，可能输了时间，但是一定能赢了结果。根据你的情况来看，你的资产其实不错，深圳南山区位长期看好，而且房子剩余贷款不多，房子市值很高，所以合理运用杠杆并控制杠杆率，其实很好实现资产裂变，并且风险不大。但是我不建议你跑无锡去不停建仓，意义不大，完全都是小仓位，对你资产不会带来更大质的飞跃，我建议你继续在深圳加仓，试试打新，或者上海。深圳投资价值高的楼盘详见知识星球内部

提问：广叔你好，问下深惠城际和14号线哪个影响更大些？对于龙岗和惠州有拉动效应么？您怎么看？

回答：你好，明显是14号线，地铁对通勤的价值大大超过城际。至于房价拉动效应，我认为惠州会涨，但只是小涨，龙岗也不会跌。通勤对环一线的房价影响有多大?我举个例子，河北的涿州，高铁25分钟直达二环的北京西，一天26趟，北京西房价80000，涿州高铁17000。25分的通勤，五倍的价差，说明了：决定环一线房价的不是通勤，而是户籍，教育，就业，配套等综合资源。指望靠一条地铁实现惠州房价暴击的可以醒醒了。

提问：你好广叔，排名前列次在深圳买房盲买了东门168，现在想置换一定不能再任性盲买了。目前想卖掉168，预计剩120万左右现金，自己还有50万左右现金，想5成贷款再买一套300左右的，您有推荐的区域吗？谢谢您

回答：你好，现在总价300依然很难选。如果能力不错，建议首付3成买总价400-500左右的刚需上车盘。蛇口 碧海 西乡 上塘都是不错的板块。你好，总价300万有以下几种打法： 1.南山、福田学位30-40平1-2房；2.沙井、光明、龙华60-70两房。关内学位房:比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

提问：您好广叔，本人目前在广州科学城工作，一直租房住，可是谁不想要在广州有套房了，这几年好不容易攒到广州房票，可以承担首付是70万左右，我的想法是先买套房自住兼顾投资，较好升值潜力大，可能以后经济条件更好了，会卖掉换套更好的，麻烦广叔推荐一下合适的。

回答：你好，根据你的预算以及条件的话，建议可以看看黄埔和南沙板块。黄埔区的发展已经比较成熟，经济产业支撑下各方面的配套都不错，作为投资当然是优选。南沙的发展虽然不比黄埔，但是它拥有极其利好的规划，交通方面1个邮轮母港，2个交通枢纽，汇聚3条地铁、4条高铁/城轨、6条高速，产业方面也是多方面发展，金融，科技都是强力支撑，对于投资者，南沙的未来潜力很大。

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