第一太平戴维斯:市场潜在购房需求仍然可观,利好政策推动咨询热度回升

9月26日，第一太平戴维斯举行2023年第三季度广州媒体见面会，权威发布《2023年第三季度广州房地产市场回顾与展望》报告。第一太平戴维华南区市场研究部负责人谢靖宇，华南区商业楼宇部负责人黎青山等出席了此次活动，与众多广州主流媒体一同回顾了今年第三季度广州房地产市场情况，展望未来发展趋势。

继“认房不认贷”落地后，广州再次优化限购政策，激发市场需求释放的同时进一步提振房地产市场信心和活跃度。发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对2023年第三季度广州房地产市场的动态与发展趋势进行了深入剖析，并展望未来发展前景。

写字楼 —— 新增需求有限，去化压力犹存，租金再降0.9%

· 2023年上半年，广州市地区生产总值为人民币14,130.69亿元，同比增长4.7%。其中，第三产业增加值为人民币10,314.95亿元，同比增长5.8%。尽管上半年全市经济增速较第一季度提升2.9个百分点，但与其它一线城市同期经济增速相较（北京5.5%、上海9.7%、深圳6.3%），广州经济回升动力仍显不足，经济恢复向好基础仍待加固。

· 2023年第三季度，广州甲级写字楼物业市场仅一个新项目入市，带来2.5万平方米供应面积。季末，全市总存量环比微升0.3%，至728.0万平方米。

· 季内，尽管市场问询、项目考察等租赁活动有所回升，但市场所达成的交易数量仍相对有限，且交易多源自企业搬迁需求，而新设及扩张需求则明显不足。因此，全市季度净吸纳量环比下降逾90%，至1.2万平方米，仅为过去五年季均水平的19.9%。在此之下，全市平均空置率环比再升0.1个百分点、同比上升5.7个百分点，至20.9%。

· 同期，专业服务、金融、零售与贸易行业的企业房地产租赁需求表现相对平稳，市场中的数宗瞩目成交皆源自于上述行业相关企业。

· 本季，尽管供应入市节奏稍有放缓，但在新增需求仍然受抑的背景下，市场去化压力不减。受此影响，业主多继续降租吸客，平均租金继而延续下行趋势。截至季末，全市平均租金录得人民币每平方米每月145.1元，租金指数环比下降0.9%、同比下降3.5%。

展望

· 2023年第四季度，市场供应保持充沛，全市预计有五个新项目入市，共为市场带来27.1万平方米供应面积。受此推动，至2023年末，广州甲级写字楼物业市场总存量预计同比扩张14.3%并突破750万平方米。

· 因年底企业需制定次年办公成本预算，第四季度市场租赁问询、项目考察等活动料有增长，但在宏观环境尚存在诸多不确定性因素的影响下，企业租赁决策进程仍将放缓，且其成本控制将更为严格。有鉴于此，短期市场去化压力犹存，空置率将延续上升趋势。

· 由于新增需求仍预计短期受抑，叠加新增供应的集中交付，租赁市场竞争将持续加剧，全市平均租金预计下调。

零售 —— 零售商情绪平稳回升，全市平均空置率继续下降

· 2023年1-7月，广州消费市场保持稳定增长，全市社会消费品零售总额达人民币6,410.86 亿元，同比增长7.6%。全市物价水平仍在相对稳定区间波动，8月CPI同比上涨0.9%。

· 第三季度，全市有两个购物中心开业入市，为市场带来13.5万平方米新增供应，市场总存量随之同比扩张6.9%，至730.1万平方米。

· 本季，餐饮、时尚、配饰及美妆品牌的租赁需求表现相对活跃，季内近70%的新店均来自上述业态。此外，优质项目持续进行升级调改并引入新品牌，市场录得数个区域或城市首店进驻。得益于此，加之新项目以较高开业率入市，季末，全市平均空置率环比再降0.4个百分点，至14.0%。

· 期内，存量项目的租金水平维持稳定，全市租金指数与上季持平，季末平均租金录得人民币每平方米每月635.4元。

展望

· 第四季度，全市预计还有四个新项目入市，合计35.7万平方米新增零售面积。

· 年内，购物中心客流量的增长将继续提振零售商对广州消费市场的信心。此外，优质项目持续进行的品牌升级调整活动亦将助力市场继续引进更多新品牌进驻，存量项目入驻率有望平稳上调。

· 年末，受零售商情绪回稳向好及购物中心客流量增长的共同推动，大部分存量项目租金水平有望维稳，而受次核心商圈拟入市新项目租金较低影响，全市平均租金预计延续结构性下降趋势。

住宅 —— 中央及地方层面利好政策频现，但政策窗口期买家多持强烈观望态度，成交量降至近三年最低

· 2023年8月中下旬以来，住宅市场持续迎来利好政策。中央层面，“认房不认贷” 、下调购房首付比下限、下调存量首套房贷利率等政策相继出台。地方层面，在一线城市中，广州率先宣布施行 “认房不认贷”，并于9月20日宣布对番禺、黄埔、花都及白云四镇放开限购。

· 2023年第三季度，受上半年市场成交较为低迷的影响，开发商推盘节奏有所放缓。截至2023年9月15日，广州一手住宅供应面积环比下降26.4%、同比下降51.5%，至124.5万平方米，为近五年同期最低水平。

· 同期，尽管利好政策频现，但在政策窗口期，多数买家均持强烈的观望态度，并谨慎决策。因此，截至2023年9月15日，广州一手住宅成交面积环比下降43.5%，至98.0万平方米，为2020年第二季度以来最低值。

· 本季，受交易活动持续于低位盘旋的影响，大部分开发商继续加大营销推广力度，同时提供更多价格优惠以促去化。因此，全市成交均价环比下降0.3%，至人民币每平方米44,828元。

展望

· 第四季度，住宅市场整体政策环境预计保持利好，第三季度所颁新政的详尽落实办法亦将逐步清晰，这有望助力部分需求的落地并促成交易达成。

· 整体而言，考虑到广州的人口规模及其近年增长水平，市场潜在购房需求仍然可观，新政的颁布亦在一定程度上推动咨询热度回升，但在政策具体落实方案进一步明晰前，潜在购房者仍预计保持谨慎决策。换言之，利好政策或可在短期内推动看房量及问询量的增长，但市场的成交表现仍将很大程度上取决于政策的落实情况以及价格方面调整。

· 第四季度，开发商仍预计全力促去化，全市成交均价或受市郊区域成交均价较低影响而微降。

来源：第一太平戴维斯华南区研究部