越秀贝好家·嘉悦云启5万+/㎡?除了地铁,还有什么能打
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在广州楼市，单价5万+/㎡的项目从不缺关注，大家更关心的是：这个价位能带来什么样的生活质感，以及背后实实在在的价值支撑。
而嘉禾望岗TOD的越秀贝好家・嘉悦云启，无疑是当前市场讨论的焦点。大家讨论的核心就一个：5万+/㎡的定价，能带来怎样的生活体验，值不值这份投入？
先来看看周边的一二手房价格情况。
据了解，岭南新世界等二手房的价格，今年仍有5字头成交。
关于新房方面，旁边的新世界云耀，距嘉禾望岗地铁站约1.1公里，均价5-6万/㎡；说到国贸云上，距嘉禾望岗地铁站约500米，而且还是无底商的纯住宅社区，可选的余货不多了，均价也去到4.6-5.2万/㎡。
那么回到嘉悦云启5万+/㎡的定价，在板块里，定价确实不算低，但和周边项目比，确有两个很实在的优势。不同于竞品的是：它既是三轨交汇（2/3/14号线）的真正地铁上盖（距地铁站仅50米），旁边就是云门newpark巨无霸和建设中的山姆，又是区域内少有的滨水地铁社区，让这份定价有了不一样的价值支撑。
市场关注的，不只是地段本身，也留意到了地块背后的附加价值
回看当时的土拍资讯，该地块的综合素质非常高，除了轨交优势，还配建6班幼儿园+54班学校。这样的强交通+优质教育的王牌组合，还是越秀地产与贝好家在广州联手打造的第一盘，两宗地块拿地总价11.29亿元，平均成交楼面价约1.6万/㎡（未扣除配建，按总建面算）；但宗地可售面积仅55660㎡，折后可售楼面价及税点达约2.09万/㎡。
项目60%的建面用于配套建筑 —— 3.6万㎡的教育用地，配建6版幼儿园和54班九年制中小学；以及3.75万㎡的道路绿地，含公交站、周边绿地、配建蒸发实验室等。按照整体的配件成本，项目配建折合到可售单方预计约1.2万/㎡，这意味着项目不仅要造好房子，更造学校、造公园、造配套。
为保证周边的配建充分提升，项目整体实际的楼面价去到3.3万/㎡，再加上基本的建筑成本，运营成本，项目成本接近5万/㎡，这种“造城式”投入，让价格不再是唯一标尺，“醇熟配套+硬核配置+户型产品”的综合打分，才是嘉悦云启最值得关注的核心。
作为2025年白云区的现象级红盘，嘉悦云启自亮相便引发全城关注，迅速成为市场焦点。其营销中心于8月初正式开放，首日到访客户超千人，线上咨询量突破2000组，目前项目已启动冻资登记，首日客户登记已超100组，热度持续攀升。
买房选地段，说白了就是图方便。
嘉悦云启的轨交优势无需多言。作为嘉禾望岗站（2/3/14号线）的TOD上盖项目，其与地铁的物理距离仅约50米。这种出门即上地铁的便捷性本身就是不可复制的硬通货。
周边配套的成熟度同样值得关注。云门NewPark就在对面，过条马路就是在建的山姆（预计2027年年中开业，最终开放时间以政府官方通知为准）；市八医院（三甲）就在附近；至于孩子上学，华师附中系等学校环绕周边。
这些现成的配套，就是房子最实在的价值。
据说这些配套，只是嘉悦云启最基础的价值底盘，在此之上项目更以不计成本的投入，打造园林、户型等产品价值。
大胆预测，嘉悦云启将成为广州下一个“日光盘”。
现成的配套只是基础，住得舒不舒服还得看小区本身的设计。嘉悦云启这方面，确实下足了功夫。
那么它是怎么做的呢？
看目前的规划，它是TOD5.0的升级之作，融合枢纽+商业+公园+社区的TOD范本。
看产品，它是延续越秀天字系的高品质标准，按酒店标准造盘，从园林到户型全维度迭代。
社区整体抬高约15-16米，打破枢纽=喧嚣的固有认知，形成一座相对独立的立体浮岛社区。项目南侧白海面涌是政府主导的生态治理与景观，项目自己升级滨水场景营造，去打造罕见的滨水地铁社区。
从社区场景营造来看，嘉悦云启的园林设计不同于常见的观赏性园林，项目规划的漂浮客厅、浮岛草坪、未来列车乐园、卡路里全时活力带等六大全龄浮岛聚场，能够覆盖全龄段的社交需求。
当社区的外部配置已足够硬核，户型更需经得起市场的考验。
当多数户型还在纠结“能不能住下”时，嘉悦云启考虑的是“如何住得舒适、自在”。项目全盘选用T5楼型，阳光电梯厅，全户型朝南，四至五开间采光设计，冬暖夏凉+超长采光。
据了解，嘉悦云启的户型将打造三大创新场景。LDK社交方厅，把厨房、餐厅、客厅可形成一个开放空间；阳台也很亮眼，比一般户型的阳台大不少，站在这儿能直接看到滨水风景和小区园林；主卧更不用说，270°的环幕设计，视野特别开阔，通透又舒服。
回到最初的问题：越秀贝好家・嘉悦云启5万+/㎡，除了地铁，还有什么能打？
总结来说：同等价位，它的位置更核心，配套更成熟，配置更超前。
全方位理性分析，5万+/㎡的定价，不是溢价，而是“价值超越下的合理数字”。
若想深入感受这份价值的真实分量，不妨走进已开放的营销中心亲身感受下。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
