广州楼市:老破小能买吗?听完内行人分析,恍然大悟

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，看中一套滨江西益兆明珠的小两房，算是一线江景，大概400W，但朋友都让我去买珠江新城的老破小，您有什么好的建议吗？谢谢

回答：你好。益兆明珠景观好，一德路站，没有小区花园，可以考虑的。老破小一般要有好的学位，其他老破小就要慎重了，现在的年轻人是越来越嫌弃老破小的了。

提问：广叔你好，本人和老公都是广州户口，已有一套淘金的房子100方（还有80万贷款，月供9000），茂名富新花园有一套170方的房子（还有十来万房贷，月供2000多），现有子弹100万，月供可接受7000内，想再买一套房子投资，如果只是以上的资金能力，请问广州那个板块更有投资价值？买新房还是二手好一些？有没有具体值得投资的楼盘推荐？茂名的房子是不是应该卖掉，凑多点资金来广州投资更好？但是现在茂名的房子不好卖，是否应该少賺一点出手也值得？

回答：你好。茂名富新花园地段还可以，产品有一定楼龄了，投资价值不大，大面积流动性也不好。不住的话建议置换到广州。建议二手次新为主。子弹100+茂名95左右，能买个400左右的房子。可看下：投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔你好！我住解放北路靠近火车站 有一个老破小(属越秀区给两个孩读书），如果现在买二套房首付是几成？已经还清贷款。然后看了周边的楼盘都是买不起的 只有滘口那边的新世界凯粤湾勉强能凑首付 那个楼盘位置和潜力好不好呢？然后是三房还是四方更加好？谢谢！

回答：你好。已还清贷款，二套可以5成。新世界凯粤湾，次新，景观好，可以考虑的。建议买100平左右3房为主。自住4房也可。

提问：广叔你好，想在广州黄埔区投资，老黄埔和科学城都行，中长期预计5年以后出手，总价270万以内的，新房和次新房都可以，能帮忙推荐3到4个升值空间大，价值高的楼盘吗？非常感谢

回答：你好。可看下具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，新人首问，我们年轻夫妻在深圳工作，后期很有可能去武汉工作。现子弹50，摇中了武汉花山联投瑞园146平房子想自住的，户型和价格都挺好，但现非常纠结要不要买？怕买了万一不去武汉不自住，房子太大又脱不了手。现在年薪20，如果不买的话，接下来要怎么办呢？烦请您帮忙分析一下吧

回答：你好，瑞园当然要买啊 花山的优势，我们在圈子内分析过很多次，大家感兴趣的可以搜索往期问答。 此外，选择花山还有一个重要的原因：价差关系决定着未来涨幅。 东湖高新区未来10-20年里，最贵的房子在哪里？ 毫无疑问，是光谷东核心区。 方法论：所有的价差形成的沟壑，都会在时间的长河里被价值抹平，让价差保持在合理的区间。 价差\/交通距离=N，我们要找的，就是这个N较大的区域和楼盘。 所以，各位，摊开武汉房价地图来看。1.8的光谷东和1.3的花山，现在保持了5千的价格差，部分楼盘甚至价差更大。 所以找这个城市价差关系较大的板块和楼盘，不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应，你都是排名前列受益区域。

提问：你好广叔，28了，考虑成家了。但是我自己手上没钱，又不想做啃老族给父母压力，父母有一套3房，贷款还有4-5年还清，我想先住父母的房子结婚，等后面自己存点钱加上他们房子贷款还清后再dyd出自己来买，您觉得我的方案行吗？

回答：你好，自古有成家立业一说，先成家，再立业。怎么成家？肯定有房子，才能成家。如果租房子或者住父母的房子，那不叫成家，那只能算是成亲。

1、如何能够早一点买房？全凭自己的工资收入吗？据统计，仅有不足10%的人，买房完全靠自己，不用靠父母。因此，让父母帮衬一下先买套房子，也是人之常情，并不是一件很丢人的事。可以考虑尽早买房。

2、房子就是底气！在找对象的时候，条件就可以提高，话语权可以增加，择偶的范围就大了。而没有房的穷鬼，姑娘看不上的；即使姑娘看上了，丈母娘也不过关，择偶范围相对小了。

3、年轻人早点买房后，生活更稳定，奋斗更有方向。可以全身心的去创业，或者踏实的生一个下一代。没买房子，你敢生吗？

4、当然，那种一生下来有几栋楼等着继承的土豪例外。这样的土豪，房子对他们来说，就是馒头，再咀嚼也吃不出牛排的味道。

提问：广叔你好，330-350的预算，投资兼自住的话，金碧85三房还是盈彩或天朗的78两房？金碧感觉离地铁远了点，学位也差，但是胜在小区新。谢谢，好像鱼珠的高楼就在漫广场旁边。

回答：你好，这个情况之下，如果对学位没要求的话，建议选择金碧的小三房，11-18栋南向的85平的小三房，这个面积段在金碧属于错配，因为下面有65-69平的小两房、71-73平的两房，所以85平的小三房就有了优势，没问题的 买两房的话，就不建议了。你也看到了，金碧对面的黄埔机械城旧改，以及摩天大楼就在隔离啊，投资一点问题都没有的

提问：您好广叔，马家龙片区的一室一厅240万左右，无电梯，地铁规划中，带个园丁学位，不过是大学区，预算有限，就业在南山，小孩早晚得上小学，暂时可不考虑出行方式。未来涨幅预期怎么样？还是说另外找找远一点的次新电梯，那样学位也很难选。

回答：你好，钱少就不要考虑学位自住投资兼得了，以后的深圳会分为两类房产，投资型和居住型，钱多和钱少的各取所需。 等这两类房产分野完成，普通人在深圳通过买房实现阶层跃升的大门就被关闭了。

提问：您好，广叔，目前在广州从事互联网行业，买房总价500万左右，投资为主，可以长期持有，请问广州怎么哪些板块区域值得投资呢？还有想问老师投资房产怎么选筹呢？

回答：你好，广州楼市伴随着区域分化、小区分化、产品分化，预计今年5月，市场会迎来爆发期，而在投资房产，想要赚取“增长率”，建议选择未来3-5年“由城郊结合部变为城市的那一瞬间”的城郊结合部；要赚取“特别值”，就要在价值再凝聚之前买入未来5-10年依然IP不减的珠心、部分天河北和越秀等区域。下面是未来3-5年最为看好的区域板块：①天河：金融城——鱼珠板块：东圃、车陂、三溪、牛奶厂；②海珠：海珠东部片区，万胜围、仑头周边；③番禺：沿着地铁7号线的汉溪长隆、万博、剑桥郡这一条带状分布；④黄埔：老黄埔丰乐南大沙东（5、13、7号线交汇的小区域板块）；⑤萝岗区府：以萝岗区府为核心的区域板块。这些区域板块投资的话值得考虑，未来升值空间大，另外在选择好区域的基础上，注意所买房产的流通性、风水、房子价值增量、产品力等等也是投资选筹的重要一方面。

提问：您好广叔，因为考虑孩子明年要上小学，这段时间看了一下学区房，看中一个一居室的学区房，面积比较小，卖得比较贵，不知道这种学区房该不该入手？

回答：你好，其实学区房的投资属性是很弱的，本质上来说它的保值是在学区维度，但不在于房产维度，它是不能随着时间的推移有非常明显的上涨的，因为学区这一块的价值是固定的。但是学区房仍是一个比较好的投资产品，不过买学区房依然需要有自身的考虑，不是很建议买那种只有学区房的学区房，就是说这个房子特别小，只有一房或说是一个存储空间，它仅仅是因为挂了一个学区，所以就卖特别贵，这样的产品也不是很看好，特别是未来需要转手，如今也不知道5年之后的学区政策会不会有改变，万一有改变的房子可能就一瞬间就打水漂了，所以相比较而言，如果你要买学区房，要买那些同时具备居住属性的，它是比较正规的三房或者两房。

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