两会报道之大数据:北上广深住宅租赁回报率全解读

导语：2017年全国两会临近，毫无疑问，房产将成为人们最关心话题的之一，在此期间，搜狐焦点重磅策划两会系列报道——“我的家”，通过大数据分析、两会代表建言、政策走向预测等方面进行综合报道，以飨网友。

本文通过大数据分析，全面解读北上广深四个一线城市住宅租赁市场的回报率。

北京：房价与租金均保持平稳上升态势

2015年以来，在政策整体宽松的大背景下，市场需求集中释放，至2016年北京房地产市场火热程度只增不减。2016年前3季度，北京普通住宅成交价一路飙升，租金涨幅也不小，然而与价格相比却较为冷静；高档住宅随着改善型需求的上升，并未停下上涨的步伐，价格与租金均保持平稳上升的态势。直到9月30日出台楼市调控的“京八条”，多方面政策收紧，货币政策、土地供应、房产交易等综合统筹管理，引导和维系市场稳定，预计未来价格将趋于稳定，价格大涨可能性降低。

静态租赁回报率：2016年下半年，北京普通住宅静态租赁回报率为1.6%，高档住宅为1.53%。受房价上涨的影响，回报率与去年相比，继续呈下跌态势，依旧低于CPI涨幅，仅略高于一年期存款利率。

长期租赁回报率：2016下半年，受住宅租金涨幅提高的影响，普通住宅长期租赁回报率明显回升，为5.4%，大部分城市回报率已高出五年以上贷款利率。而高档住宅长期租赁回报率与上期基本持平，仍低于五年以上贷款利率。

5年租赁后转售回报率：2016上半年，受房价上涨影响，北京普通住宅市场2011-2016年租赁后转售回报率小幅上升至11.4%左右，高档住宅市场为7.4%。尽管当期5年租赁后转售回报率仍高于房地产上升公司净资产收益率，但与前几期回报率相比，回报率已整体呈回落态势。

上海：供过于求致使住宅租金稳中有降

近年来，上海市住宅市场涨势凶猛，随着利好政策的不断出台，上海住宅市场量价齐升，屡创历史新高。为控制房价的非理性上涨，3月底，政府部门联合发布一系列政策，希望通过提高非沪籍置业者购房资格和二套首付比例来为市场降温，成交量开始出现下降，但价格却依旧未见颓势。然而10月公布“六条措施”，进一步强化市场监管，规范市场秩序，有效遏制了房价过快上涨的态势。

与此同时，住宅租赁市场由于房源增加，供过于求现象加剧，近期租金稳中有降。预计后期房价涨幅将逐步趋缓，转售回报率将持续回落。

静态租赁回报率：2016下半年，上海房价涨幅依旧未见颓势，而租赁市场出现供过于求的现象，租金小幅下滑，受综合因素影响，上海住宅市场静态租赁回报率继续下降，低于一年期存款利率1.5%，普通住宅为1.3%，高档住宅为1.2%。

长期租赁回报率：2016下半年，上海房价快速上涨，租金却遇冷风，投资成本提高，住宅市场长期租赁回报率持续下降，均低于五年期贷款利率。其中，普通住宅为4.1%；高档住宅为3.0%，仅略高于余额宝收益率。

5年租赁后转售回报率：从2011-2016年历史5年租赁后转售回报率来看，仍处于较高水平，普通住宅为14.9%，高档住宅为7.1%。但从近年来回报率水平来看，上海住宅市场租赁后转售回报率总体呈稳中有降趋势。目前房价已经处于高位，未来房价涨幅将逐步趋缓，转售回报率将持续回落。

广州：住宅价格表现温和 回报率平稳回落

作为一线城市的广州，地段、配套优越的市中心房源有着庞大的客户需求，但高企的房价也拉低了租金回报率。近年来，新盘供应丰富了外围近郊区域，网签成交量屡创新高，同时楼价却相对处于洼地，而日益完善的基础设施配套和轨道交通通达度逐渐显现，在这些区域置业出租开始走进购房者、投资者的视野。

2015年，在政策放松、连续降息降准、股市利好等一系列利好因素的刺激下，广州商品房市场交易明显回暖，二手房量价齐升，房地产贷款平稳增长，个人购房贷款增速明显上升。2016年下半年，在广州及多个热点城市实施调控政策的背景下，购房者的心理预期将受到一定影响，广州住宅市场成交节奏有望放缓。

静态租赁回报率：2016下半年，广州住宅物业市场表现活跃，租金及价格均呈上涨态势。就普通住宅市场而言，租金涨不过价格，因此静态回报率继续回落至1.9%；高档住宅则与上半年持平，为1.7%。

长期租赁回报率：由于普通住宅价格涨势凶猛，租金并未有明显上涨，因此，2016下半年普通住宅长期租赁回报率有明显下降，降为4.8%；而高端住宅市场得益于租金及价格的稳定上升，故而长期租赁回报率与上半年基本持平。

5年租赁后转售回报率：2016下半年，广州普通住宅及高档住宅5年转售回报率分别为11.2%和10.1%，继续保持下降趋势，且愈演愈烈，但目前依旧高于房地产上市公司净资产收益率9.2%。

深圳：2016住宅价格暴涨 转售回报率近20%

深圳各方面优势资源不断在聚集，尤其是随着互联网、金融等产业的快速发展，带来大量外来人口的流入，城市整体人口结构呈现年轻化，购房需求旺盛。因此，2015年房价一路高涨到今天，主要依靠三个重要变量，土地财政、房改政策和宽松货币，明显引起了深圳住宅市场的火爆。然而。受3月的限购以及10月一轮楼市调控政策颁布之影响，2016 年第三季度深圳住宅市场降温，租金及价格双双下滑。

预期2017年深圳住宅市场会进入瓶颈，一方面，前期楼市存量的高度消化，透支了大量刚性及改善性购房需求，市场上涨动力不足；另一方面，随着政策的层层施压，市场预期改变，投机性需求迅速回落。

静态租赁回报率：2016下半年，深圳普通住宅虽然受新一轮楼市调控政策影响，价格有所下降，但降幅不如租金大，因此普通住宅静态租赁回报率继续下降至1.5%，高档住宅租金及价格仍在上涨，静态租赁回报率保持稳定。

长期租赁回报率：考虑租赁市场的不断规范与稳定，及长期租赁带来的收益后，深圳普通住宅和高档住宅长期租赁回报率与上半年基本持平，收益分别为5.6%和4.1%。总体来看，普通住宅长期租赁回报率下降趋势显著，但仍高于长期国债到期收益率，还有一定的投资价值。

5年租赁后转售回报率：近几年的深圳房价一路上涨，至2016年涨至高位，2011-2016普通住宅和高档住宅5年租赁后转售回报率分别为19.0%和11.4%，均高于房地产上市公司净资产收益。但受其影响，未来转售回报率将逐步回落，5年后将下滑至历史低点。（数据来源：云房数据）