广州楼市:2021年该怎么买房?这些建议一定要看

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！我是在荔湾区新世界凯粤湾有一套87平的二房，爱人在珠江新城上班，现在想用掉第二张房票，有房有贷，希望总价不超过380万。目前两个选择望指导:

1.本小区新世界凯粤湾看到一个东南向 高层 79平小两房得房子，价格差不多4.7万/平，如果买这个就考虑自住兼顾投资收益

2.看到金融城旁美林海岸花园又50平左右的一室一厅7.3万左右，也再考虑要不要投资这个，就是美林大概也快20年房龄并且不知道一室一厅好不好出手。

3.不知道还有没有其他选择，希望指导一下，感谢！

回答：你好。

1、凯粤湾是芳村区域，属于老城区，学位好像是出了问题，环境还可以。自住兼投资可考虑的。

2、美林海岸花园1房也可考虑的，就是竞争力会弱一些

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：感谢广叔的回答，因为先生有别墅情节，有以下方案：1，把雍雅园也卖了，然后贷款去买裕景，压力就不怎么大。2，贷款两三百万买东晖苑，再把雍雅园卖了，然后找个地方投资。你觉得哪个方案好呢？如果选择方案二，那在哪里投资比较合适呢？

回答：1、雍雅园可出手。2、也可考虑。建议考虑方案1。

提问：您好广叔，我想再珠海购房，横琴与唐家高新区那个升值空间大

回答：你好。建议考虑横琴，其次是旁边的香洲，再到唐家湾一带

提问：你好广叔，我在珠江新城上班，目前户口挂在谭村街道，住公司房子，目前手头有300W+，不想贷太多款，想在广州市区买一套二手大概400W左右的小两房，想着既能投资又能自住，本来想在珠江新城或者天河公园附近买，但是这几个月那边二手房价飞涨，看中的跑马场附近和黄埔大道沿线的房子都卖掉了，要么大户型总价太高买不起，要么老破小都飙到了6W+只能放弃了，现在想在海珠区滨江东或者滨江西选房，想问问1：都在向东发展，滨江西或者珠江新城西有投资价值吗？目前看中一套一线江景小两房在滨江西楼龄10年的大概5万5一平（益兆），没花园没地铁有学位，不知道值不值得购买？有没有增值价值或者将来容不容易出手？2：新楼盘海珠区只有紫星华府便宜一点65000左右，和滨江西那个二手哪个有投资价值？其它的偏市区的一手都太贵，不想考虑。3：或者您对二手楼盘有什么好介绍吗？谢谢你。

回答：你好。

1、西边的房子一样可以买。没花园没地铁有学位，那就没有太大意思，除非自用学位，不然不值得。

2、紫星华府，广州大道与新港路交汇处的西北角，单体楼。地段还行，可以考虑。

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，我住在东莞，现想买深圳房，但太贵，后又去看了与深圳相接的惠阳，便宜一半，现在是15000。因为是投资，很看重以后的升值空间，请帮忙分析一下，是否值得入手？还有哪些是值得投资的？

回答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 东莞多淘淘小户型吧。

提问：广叔你好，准备贷款买房，手上留点余钱可以投资其他的或者后面再赚点钱再买一套，但是父母担心我压力大，想让我全款买，首付到底是多付好，还是少付好？

回答：你好，在买房这件事上，年轻人和父母辈的观念还是有差别的。父母们普遍不能接受贷款过多，更愿意全款，或者首付尽量多付；而年轻一代已经被市场教育的差不多了，会选择少付首付多贷款。这与两代人生长的环境有很大关系，老人们信奉“家有余粮,心里不慌”，年轻一代更擅“花明天的钱，圆今天的梦”。

人的收入会逐年增加，房屋的价值会推移上升，货币更会随着时间被稀释。十年前我排名前列套房，贷款15万，家里老人感觉寝食难安的；去年我又贷了100多万，父母却已经没那么大的反响了。我的建议是：一定要让自己适当的负债！

提问：你好广叔，天河公园旁边的华翠街小区、穗东花园、鸿运花园和海珠区的富力千禧、光大花园、逸景翠园、保利花园，350以内的两房，哪个增值空间更大呀

回答：你好，前面3个排除先吧，2000年是一道不可逾越的分水岭，2000之前的产品除非你想买学位房还可以考虑，其他我就不建议了，后续接盘的人会很少，因为你说考虑增值嘛，其实就是投资，要把流动性考虑进去 后面你提到的这几个盘，其实增值是没问题的，我倾向于你选一个3房会好点，潜力差不多的基础上看面积，面积稍微大点，你的套利空间会更大一点。 逸景翠园离你上班地点公园前不方便，先排除 保利花园虽然稍微远了一点，但是你可以选一个3房，单价稍微低点，而且后续有海珠湾建设的概念。 光大花园的话350万买个2房也可以，毕竟这个盘可以说是海珠西的标杆了，学位交通环境都很宜居。 富力千禧的2房货还比较多一点，卖相也可以，而且离你上班近。 倾向于自住多一点就买富力千禧 倾向于增值多一点就来保利花园

提问：你好广叔，目前资金有限，北京深圳都有购房资格发展城市还不定，有首套资格但想保留全款买入一居或者两居，两个问题：先买北京还是先买深圳，全款一居还是两居，需求上其实一居就够用，结婚到小孩上学至少也6年时间再卖掉，但一居可能以后不好脱手，请广叔老师给点建议。

回答：你好，1、排名前列套先买北京，深圳已经高位，北京还被抑制； 2、不要全款，不要全款，用足首套首贷资格买入排名前列套，房价可不会等你； 3、能买三居不要买两居，能买两居不要买一居，单身狗总想着买一居过渡，迟早要用巨大代价来纠错。 如果听我的，你的人生会容易很多。

提问：您好广叔，本人刚有广州的房票，年收入50万左右，预算比较有限，请问应该买莞城的无电梯老房子还是广州新塘的品秀星图？

回答：你好，这种不带电梯的老房子，不太建议买，除非是有学区加持，不然后面出手不太容易，这种老破楼梯房大概率未来是跑输大盘，可以考虑出手置换，新塘的品秀星图也可以考虑。随着广州东部CBD+TOD国际新城强势崛起，一条站点高度密集的城际线路的诞生，让新塘和深圳前海，仅相隔19个站点，与广州东只有2站，离白云机场仅有9站。新塘作为中点，无论到那个点都能控制在1小时内。未来新塘不仅是作为广州东交通枢纽，还可以是深圳北经济飞地。新塘的区位是不错的，等建设继续深入，这个区域就变成了城市，发展空间是不言而喻的。

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