广州楼市:抱歉,这区域最后一个价格洼地即将消失

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提问：广叔您好，本人倾向于一手楼盘，你推荐的几个楼盘都是二手的，做投资这几个二手，楼盘比一手的更有升值空间吗？海珠区中海观澜府新盘怎么样？黄埔和南沙还有一手新楼盘推荐吗？

回答：你好。新盘坑多肉少，具体还得看楼盘，主要新盘选择少，交付周期长，投资建议以二手次新为主。中海观澜府周围多工业厂房，交通、配套、环境均一般。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，本人外地户口，社保6年，没有学历，现广州两套房子，海珠区金碧三期一套，天河区珠江都荟一套，工作在海珠区，还想在广州市内买房自住或投资，有哪些楼盘升值空间大的，目前没有名额有没有什么办法购房，子弹800w，黄浦和南沙值得投资吗？请推荐楼盘，谢谢

回答：你好，这年头能力最重要，学历是次要的。金碧三期、珠江都荟都还不错，可继续持有；看找个代持。黄埔短期潜力要大于南沙，南沙中长期价值大。可参考：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好广叔，广州户口，二套，子弹400W，月供1W内，请问哪些楼盘带学位且有升值空间？

回答：你好。二套7成，可以买个570左右的房子；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，总价1000万以内，广州向东向南有新楼盘值得推荐？

回答：你好。建议选择二手次新，一手盘选择较少。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，品秀星樾，低层小洋房，共四楼，才二百多套，128方带顶楼阳台80方，共650万，不带顶楼就550万。34层高层的洋房，103方，412万。这三种户型，投资的话哪种户型会比较好一点。

回答：你好，低层采光通风视野不是很好，顶层风吹日晒的，楼龄越久越容易出现漏水；因此比较好的中层100房左右的。其次是128的。

提问：美林海岸有一套房，有没必要卖了，换黄埔的房，未来升值空间比较大。或者再等二、三年再换，金融城发展对美林海岸还是有利好，预计美林海岸还能涨个二、三万吧。等涨了再置换？

回答：你好。金融城美林海岸是个好楼盘，还有潜力的，建议继续持有。

提问：你好广叔，有急事咨询，本人坐标深圳，于去年年底购买领航城房子一套，已签网签合同并交付定金30万（总价315万），中介费3.5万。因房子于今年6月满两年，所以还未申请贷款和过户。但刚收到业主通知中介，要求我加价30万方可过户或业主退回30万定金加30万违约款违约。目前同小区同户型最近较高成交价为353万。合同约定与业主协商满两年后过户，如违约需双倍返还定金或赔偿约定成交价20%费用。请问：目前情况下怎样选择1.接受违约但怎样能让业主按20%房款赔付（63万）？2.加价过户，加多少钱合适？3.接受业主违约30万，重新选筹？谢谢！

回答：你好，楼市上行期，业主违约的比例会大很多 按照合同执行，业主按20%房款赔付，直接走法律程序好了。

解决思路：1、向中介试压，让中介沟通这个事情，本来责任就在业主方，中介不理就向上层举报，较好是涨价控制在合理范围内，比如10万。2、出一份律师函（几百块钱），再次通知业主，按约履行合同，一般业主这步就会妥协。3、如果前两步业主还没有反应，就可以打官司追求赔偿违约金。

提问：您好广叔，本人30，广州工作，年薪50，17年在老家沈阳浑南1w买了套96三房，房子现已基本翻倍，去年在惠州大亚湾西区《香树御园》1.1w单价买了套90方住宅（还贷中），纯投资，听了您的建议我觉得惠州不适合投资但已经买完了。广叔以我目前的资产配置是否有其他进步空间？惠州房子是期房，拿到手再到卖最少要5年左右吧？您怎么看惠州5年房价走势？是否有必要继续沈阳购入一套沈北新区的房子作为投资？

回答：你好，首先你的月供能力还不错，不知道你买房资金预算有多少，投资的话优先广州 深圳，大单优先，有多余子弹可以投一套沈北，不过优先把大仓位建完，再投资小仓位，顺序不要搞反。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。环深，惠州，50%靠深圳人去买房，根本就没限购，而深圳有限的土地供给满足不了本地人的购房需求，那惠州就不能限购，只要不限购，惠州楼市就不会像环京一样惨烈。

因为总有一些买不起深圳房子的人会跑去惠州买新房，其中包括投资和自住的，以前投资客居多，现在自住客越来越多，所以水分在逐渐减少只不过惠州房子供给量实在是太多了，跑去投资的人在二级市场很难卖出去，只能套着。惠州的房价上涨是受深圳这个大中心的辐射影响，说通俗点，深圳就像老大，带着惠州这个小弟发家致富，不过惠州始终是小弟，能分到多少红利还不确定，不要对惠州报太大期望，交房后尽快出手。广州投资回报率高的板块 详见内部分析

提问：你好广叔，我在北京上班想在深圳投资一套总价不超过300万的小房子，我觉得最近热门的宝安南山的片区挺好的但是涨得多了会不会接盘，您看好哪个片区，感谢

回答：你好，深圳宝安、南山去年双11至今涨幅15%-20%，不建议追高，300万的预算也没有合适的标的，建议往东走去深圳中部看一看。

提问：你好广叔，我想在南山买500万以下的3房，2017的时候在松岗买了一套3房卖了，松岗的通勤距离太远，吃不消，现在想换到南山或者宝安，宝安的豪宅线太低，税费扛不住。这个预算，南山有得选吗？

回答：你好，抱歉，南山别说500w以下的三房了，像样点的两房都快没得选了。宝安很多选择，尽量靠近地铁1、11和在建的12号线一公里范围内的次新盘，还可以选到。 你买三房的目的是自住还是投资？有无其他地段、学区和居住品质的需求？宝安的税费有方法可以避开一些

提问：广叔您好，现在我的深户大概十二月份能批下来，首付150到2,00万之间，没房贷能首付三成。纯投资为主，不自住的 这段时间大概看了一下（网上看的） 1.宝安中心区的凯旋城（80方左右）和西城上筑（75方左右） 2.南山区的前海片区 诺德假日花园 （60方左右） 3 深圳湾的太古城南（40方左右） 总价都在500-700之间 打算持有5年左右的，主要都是考虑二手房，想以租金顶部分月供，减轻压力的 请问大东，如果是你们选的话，这三个区域该怎样排序呢？请大东多多点评一下 望大东多多指点一下，谢谢大东！

提答：你好，你关注的都是西部热点片区的热点楼盘，很有眼光。 但是有个问题，这些楼盘从去年到今年一直在涨，而且是急速上涨。 举个例子，我城市群有个粉丝去年底350万入了诺德假日的48平小两房，不到一年飙到了490万，业主还计划继续拉升到520万。 这些热盘靠着前海自贸区的概念，在周边无利好落地的情况下，已经透支了多少涨幅，恐怕不敢细算吧。 而且这些涨得太快的区域，租售比一定是跟不上的。 我认为，818这一波之后，需要根据涨幅大小，重新规划选筹，而不是盲目去追热点。

提问：你好广叔，请教首付按揭问题，准备入手一套880万的二手房子，我需要首付5成440万，但是如果我在5成的基础多付约135万(多付款我能拿出来)就能省20多万综合税费，但这样贷款就少了杠杆没用足，感觉有点可惜。您觉得用足5成杠杆好？还是多付135万首付款省20多万税费划算？谢谢！

回答：你好，鱼和熊掌不能得兼，省钱还是省税，这是一道选择题。 其实找到答案也不难，你先问问自己，如果不避税，这135万，其实付完税是110万放在手里，你有没有更好的投资渠道，能够在三年之内获取至少30万，就是一年9个点的收益，为什么是30万，因为三年后收益还是25万就是亏本。 如果大概率有，就留下，如果没有，就直接扔进这套房子里。

提问：您好广叔，河北人，目前北京工作，2个月前入了深户，打算在深圳买个房就安心搬砖，上一阵去北三县的大厂看了套房子，首付60万，1.5万一平，月供6000，30年，2年后交房，房子4年后通北京地铁应该会升值。因房子交了定金，现在面临2个选择，1.月供压力小买大厂，但是1-2年没有上车深圳的希望2.年底淘笋首付凑120左右深圳上车，本人名下无房首套，月供预计在1.6-1.8万，现金流因金融工作不稳定，好的时候月10W+,不好的时候也有2w+,纠结怎么选

回答：你好，买大厂和买深圳是两种完全不同的投资理念，买大厂为的是暴击，但在持续的高压政策下，等待周期有可能拉长到5-8年。 买深圳则是为家族大额资产的安全着陆，以及确定的收益预期。 我建议大家，首套首贷和大资金留给深圳，多余的不影响生活的闲钱再去搏暴击。

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