楼市调控变天!限购限价取消背后的逻辑真相揭露

文/谢逸枫

老谢去年底断定：去年经济工作会议与住建部会议的分类调控与差别化调控定调2018年，意味着楼市调控将变天，调整限制性楼市政策特别是不可避免，限购、限价政策已经坚持不住了。果然2018年开年之初，兰州取消与局部松绑限购，合肥取消限价，南京、厦门等支持刚需、人才买房。自去年开始到2018年1月7日，全国有30城“人才引进”措施变相突破限购政策，大学生群体直接享有购房资格，目的是抢优秀人才的同时，减少限购、限贷、限价、限签、限售、限商政策对房地产的冲击，缓解地方财政压力与防止金融、债务风险爆发。

2017年12月23日，住建部工作会议要求：抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

谁都没想到，2018年楼市限购松绑的排名前列炮竟由兰州打响，限价松绑由合肥打响。2018年1月5日，兰州才出台相关新政：宣布取消郊区住房限购，主城核心区保持限购，但取消社保、纳税证明，也对核心主城区的一二手住房开始实施3年期限的限售政策。2018年1月5日合肥宣布取消限价。合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价，且2016年11月之前出让地块不限价。

老谢认为，兰州取消与局部松绑限购及合肥取消限价、南京等城市人才引进，降低购房准入门槛，变相松绑限购的举动，正式释放2018年房地产的差别化调控、政策由紧到松、楼市调控变天、市场调整期入尾、更多城市跟进的五大转向信号，意味着2018年楼市调控是最困难一年，预计好多城市无法坚持下去。

老谢认为，这是赤裸裸的救市行动，说明2018年楼市刚需春天来了，首次与改善的刚需可以放心买房，越早买越好。

排名前列是直接取消限购或松绑限购社保与纳税证明的限制条件。2018年1月5日晚，兰州发文对部分区域取消限购；继续限购区域则取消限购社保、纳税证明，但同时加码实施限售，需满3年才可交易。第二是直接取消限价的政策。同时，2018年1月5日合肥宣布取消限价。合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价，且2016年11月之前出让地块不限价。

第三是变相松绑限购政策。2018年1月7日，南京出台新政：高层次人才买首套房不再受户籍限制，公积金最多可贷120万。40岁以下本科生直接落户买房。这真是我们严格意义上说，对偏远区域实施限购松绑，对城区继续实行限售，这并非限购松绑的表现，只能说是根据实际情况实行差别化调控罢了。

当前实施变相突破限购或者间接松绑限购的抢人措施城市不断的增加，兰州、南京、郑州、武汉、长沙、南昌、济南、西安、成都、重庆、沈阳、杭州、青岛、合肥、厦门、天津、大连、昆明、昆山、东莞、无锡、新疆、珠海、保定、海口、中山、北京、上海、广州、深圳等。毫无疑问，未来会有更多限购的城市，通过人才引进的方式变相或间接的松绑限购政策，缓解财政压力与吸引人才。

第四是发文差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求。下一步肯定是出具体的优惠与调整政策。2018年1月8日，厦门市政府工作报告发文，2018年厦门将实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求。

按照老谢的研究统计数据显示，截至到2018年1月7日，限购、限贷的城市分别为75城与56城的限售及限价、限签的城市分别为45城，还有限商的20个城。 2016至2017年，77个地级以上城市（约220项政策），32个县市（约43项政策）。自2017年3月以来，调控政策密集出台，2018年仍处于政策收紧期，但仍有部分城市存在松绑政策的可能性。因此，2018年楼市政策全面收紧转向局部调整期已经来临。

老谢需要指出，楼市调控变天的背后逻辑与真相就是实体经济发生巨变与房地产收入下降过快及商品房库存迅速增高、人才抢夺大混战的恶果。之前的楼市调控严重影响到地方收入与还债计划，形成拖累地方经济增长的罪魁祸首。目前限购、限价政策的取消或变相突破，实质上是减少限购、限贷、限价、限签、限售、限商政策对房地产市场形成的冲击力，缓解地方财政压力与防止金融、债务风险爆发，同时防止人才流失。

目前除了兰州、合肥、南京、厦门，不少二线城市也在悄然松绑，但并未明确发文公布。为什么说悄悄，因为各自推出了很多人才优惠政策，等于变相松绑。这么多城市针对人才放宽的突破限购行为会引起楼市的变化。其一是会引起更多急于争夺人才的城市，对高学历毕业生放宽落户门槛，也放宽了限购。限购也只是阶段性政策，待租售并举和房地产税两个长效机制发挥效益后，限购自会解除。

其二是加速西部、东北人才向中东部放宽落户和购房门槛城市流动，提升这些城市综合实力，加速中国大城市化进程。其三是对针对人才放宽购房的城市楼市，有很强的刺激作用，仍在可控范围内。其四是当然，由于限制放宽，购房需求的增长，这些城市房价仍会慢速增长。毫无疑问，这是大势，即使不针对人才放宽限购，热点城市的房价也仍会因大城市进程加快，人口不断涌入，而慢速增长。

目前情况看来，广州限购松绑的机会极微。首先从人才落户上说，落户广州的条件相比北上深一直很宽松：近日广州市政府官网发布《广州市人民政府办公厅关于实施鼓励海外人才来穗创业“红棉计划”的意见》。意见中指出纳入“红棉计划”项目的创业人才申领“人才绿卡”后，可在购房等方面享受广州市户籍市民待遇，直接忽略缴满五年社保这个硬性条件了。

同样值得关注的还有前天《广州市推动非户籍人口在城市落户实施方案》的正式公布！《方案》提出要适当放宽放开重点群体落户限制，取消农业、非农业户口性质划分，统一登记为广州市居民户口。此外还提到，到2020年，广州户籍人口要达到920万，而2016年底广州户籍人口是870万，这意味着即便广州限购不放松，能拥有购房资格的人也将大增。

值得注意的是，在2017年8月1日曾经有市民建议广州实行差别化限购政策，但广州市政府回复表示，2016年4月27日出台《关于印发广州市人才绿卡制度的通知》规定“凡符合该市引进人才需求，每年在该市创业或工作超过6个月的，符合一定条件的人员可申领人才绿卡，人才通过领取绿卡可以享受广州市户籍居民待遇购买自住房，无需受社保满五年等条件限制。

如果说放宽人才落户门槛是楼市松绑的信号，广州人才落户政策已经比其他城市宽松很多了，人才在广州落户买房的途径也很多，目前看来，广州在这方面很少机会有进一步动作。而从调控力度上说，不管其他城市怎么限购又放松，广州自2010年实施限购以来，还没有松绑过。也正是因为限购偏严，才形成了当前房价在一线城市中偏低，市场比北上深好的表现，所以，想不到广州有松绑的必要。

如果不出意外，广州是不会的，一方面，广州经济强劲，市场平稳；另一方面，广州楼市调控政策自2010年出台已来，从未松动过。2010年10月15日，“穗4条”开始限购之路。广州是市辖十区（不含从化、增城）执行限购政策，广州户籍和常住（常住认定标准：提供在广州市1年以上的纳税证明或社保证明）非户籍家庭限新购一套房，非常住户籍家庭禁止购房，围满18岁人士限制单独购房

2011年2月24日，颁布了“穗十条”。拥有2套住房的本市户籍居民家庭可卖一买一，外地人需一年纳税证明。2012年1月1日，从化取消买房入户政策。广州关闭少有可以买房入户的区域。2012年9月，限售高价盘。中心城区个别异常高价的住宅项目，暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏。2013年3月31日，“新国五条”广州细则，限签、房价控制目标，二手房交易征收20%个人所得税。

2013年11月18日， “穗六条”，二套房首付7成，非广州户籍社保改成3年，本地户籍限购2套。2014年2月12日， 广州区划调整，萝岗区并入黄埔区，撤销县级从化市和增城市，设立广州市从化区和增城区。2014年6月，入户广州人才渠道放宽，本科学士以上便可入户。2015年5月，增城区正式挂牌，不限购。2015年8月，从化区正式挂牌，不限购

2016年2月，省政府印发《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》及五个行动计划的通知，广州停止90/70政策，限外开始松绑。2016年10月4日 政府发文，稳定楼市。广州将继续严格执行原有的限购政策，马照跑，舞照跳。2016年10月5日 加强了公积金贷款管理，首套首付两成变三成，二套首付“四成变七成”。

2017年3月17日 “317新政”，1.本地户籍居民限购2套。2.本市户籍单身(含离异)人士限购1套。3.非本市户籍居民家庭连续缴满5年个税或社保，限购1套。4.从化、增城仍不限购。5.境外机构和个人购房按照现行政策。2017年3月30日 “330新政”，1.家庭买房，不动产登记满2年（简称，证满2年），才能转让。

2.法人买房，证满3年，才能转让。3.非广州户口的从化或增城只能买1套（含受赠）。4.个人将名下住房赠予他人，要等到受赠人的证满2年后，才可以买房。5.商铺、写字楼、商业公寓等要证满2年才能转让，并且都不能再卖给个人，只能卖给法人。未来地方政府政策调整范围主要集中于对限购、限售，与价格管控措施力度的调整；灵活调整不代表走向“全面宽松”。“分城施策”就是希望避免“因噎废食”而导致“矫枉过正”的风险，防止出现系统性危机。