广州楼市:卖的便宜了,买的又贵!看完专家透露才恍然大悟

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，现在处于两难和迷茫的地步。我们夫妻两，两个孩子，本来2套房。一套在龙口西，一套在车陂，车陂那套在12月初卖了，目前在走卖房流程，买家比较慢，还没过户。我们本来打算在龙口西附近买套带公立幼儿园的，结果卖了房，房价就飞涨。卖的便宜了，买的又贵了。我们本来打算买德荣小区，带公立幼儿园，总价也不算贵。现在住的龙口西那套也在还贷，新买一套的话就想不怎么贷款，最多公积金贷款（公积金贷款还没用过）。总价400多万吧。但真心没什么可挑的，涨得太快。现在有些纠结，是为了幼儿园高价买入（小学学位现在的房子有），顺便置换到市中心。还是放弃幼儿园，换到一个市中心点更有投资价格的小区呢。总价大概就400多万吧。

回答：你好。行情上涨期，一般是建议加按，一边买一边卖，不然就容易踏空，房子卖了房价又涨上去了。德荣小区对口龙口西小学，400多也真的没有多少可以挑。原本你们可以按兵不动，就等着行情上涨就好。现在既然已经出手了，且已经有一套龙口西的房子，就不建议再入一套了，幼儿园时期更多还是家长的教育。所以400多万，我建议投资在有潜力的地段，可看下：投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，预算1000以内，尽量天河一手，广州第二套，不在广州市区居住，金地峰睿和附近的保利都看过。投资为主。也考虑几年后的学位。请问怎么选择，我是从化居住

回答：你好，天河峯睿，随着学校、医院的建成后面还有一些利好，你的情况可以考虑的。

提问：广叔你好！我们现住科学城保利香雪山，一孩在对面保利罗兰上一年级，二孩本小区幼儿园。每天接送麻烦。现想再买套房投资或者自住。1.如果纯投资选哪里板块好？ 如果自住兼投资考虑得就比较纠结。预算1000万，又想带花园又想较好有学位。看了中海誉城的联排，绿地杉禾田叠墅，龙湖叠墅，长岭居五矿叠墅。2.大的区域是长岭居还是中海这边板块好？3.绿地杉禾田有小区内的广附小学和中学，比较有意向考虑。4.叠墅适合投资吗？5.绿地怎么样？

回答：你好。

1、叠墅自住不错的，投资不如普通住宅。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2、中海这边好

3、绿地杉禾田不太行，主要的问题是交通问题，周围还很荒凉，自住+改善不如中海；至于广附，虽然是有一定的优势，但还是不要抱太大的期望

提问：广叔，您好！预算280-300，主要用来投资，大概持有3-5年，目前的情况如下：

1.次新房，有中介推荐时代春树里82平的小三房，或者中海誉城和金色梦想，这个您觉得哪个价值较高，多少入手比较合适。

2.番禺沙溪珠江花园西南向望江的101方三房，大概340w左右。

3.如果要选择新房的话，有推荐吗？

以上方案，您建议哪种？谢谢！

回答：你好。

1、这三个盘都可以考虑的，优选金色梦想、中海

2、沙溪珠江花园。景观好，地铁沙溪站在建，有个学位还可以，可以考虑的。

3、建议二手次新为主，新房看看大壮名城

建议选择方案1，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，想在广州买500万左右房子投资。目前看了海珠愉景南苑，逸景翠园，罗马家园。不知道如何选择。另外广州其他板块有何建议，热门的南村欧泊和黄埔都涨起来了。

回答：你好，海珠目前性价比还可以，你去看看逸景翠园，英豪花园，或者第三金碧，保利花园之类的 逸景翠园这个小区在逸景路，在中大布匹市场，未来有11号线地铁站逸景路站的增量 买这里的三房没问题，这里本来的业主大部分就是周边做布匹生意、做皮革生意的人居多 罗马家园这个盘常年跑输大盘： 1、物业不太好 2、看似有地铁但实际不方便，硬生生的从地铁盘变成无地铁盘了 3、周边环境确实太过一般，加上沥滘村旧改提了一年又一年，其实是充满变数的 4、如果有其他选择，尽快舍弃这里

提问：你好广叔，惠州大亚湾的房子值得投资吗？现在40多手上存了几十万，中介推荐大亚湾，想养老加升值，不知可不可以？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉。土豪随意。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。想自住可以买，投资不看好。房价上涨的内生动力，在于人口和产业的支撑。

旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。没有的人口和产业的支撑，所谓的房价上涨，只能是一厢情愿！你少有的接盘客，恐怕是一样和你被美景冲昏头脑的外地投资客，只是这样的投资客，更多是被开发商带到了售楼处割韭菜，到底能不能转到你的眼前，只能看缘分了！带刺的玫瑰，很美，但是也会伤人，还是不要碰了！

提问：你好广叔，我目前住东莞， 19年入手东城05年楼龄大三房自住一套，已经有涨幅！17年入手东莞黄江东莞1号线地铁口次新一套，正在出手交易，17年底18年陆续入手了两三套东莞樟木头老破，总价均在60左右的，目前无明显涨幅。江西南昌一套。以上房产分别在我老婆跟我名下，我俩离婚状态，其中我名下一套东莞樟木头全款老破，一套东莞黄江次新正交易，计划卖完后落户广州首付4成购房，较好预算总价500万内，好地段可适当想办法凑一凑 18年落深户，中间内持续交社保，本打算卖东莞黄江置换深圳，限购后没机会了，转而想落户抢跑广州 但现在广州感觉已经起来了

回答：你好，广州是起来了一些，但不是涨到头了，还是有机会的，目前而言适合你的预算海珠或者天河或者万博那些都有。比如金融城的骏景，中海康城，富力天禧之类的，后者海珠的光大花园，万博万科欧泊之类 你的关键点是先确定你的首付款什么时候能下来？如果确定了可以大胆来广州买入，跟广州的卖家商量过户之间压在你首付到位后就可以了。 尽快搞定吧，现在行情在起了。假如广州你可以挣150-200万的，你不能因为现在贵了10万，望而却步，比起买贵了，踏空才是最可怕的。

回答：您好广叔，想咨询下，目前一套龙岗中心城自住房，准备出售。售后预计手里 250万现金可做首付，有三成房票。月供可以承担到2万。 需求是：1、自住为主，现房较好，保守三房，四房更好，但要有升值空间；2、还没小朋友，学位短期不考虑；3、希望买在龙华坂田这些，因为工作地点不确定，考虑深圳中间位置。出行不依靠地铁，有较好。 需求要素中需求排序从高到低位：自住舒适度、升值空间、商业、地铁，学位 目前几种方案在纠结，排名前列，买民治金地梅陇镇这些旧房子，可以买到四房。第二，买热点区域，上塘龙华，只能买3房。第三，买大运片区。 希望您给我建议，买哪个区域，买哪个楼盘。

回答：你好，工作在坂田，考虑自住建议关注上塘和坂田。大运虽然属于东部龙头，但是未来如果换了西部工作，通勤时间太久。 龙华的梯队划分其实很明确 1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队：红山二线、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 首付250，建议在第二梯队中淘笋。 书香门第名苑、龙悦居、金地上塘道或潜龙曼海宁。

提问：你好广叔，坐标广州，一直租房住，打算买套刚需自住房，平时上班坐地铁1号线通勤，所以目前比较倾向在地铁1号线附近买房，比较纠结的是1号沿线没有什么新盘，请问老师怎么在广州1号沿线买房呢？麻烦老师分析一下。

回答：你好，广州地铁1号线从建设发展至今，加上新的规划正逐渐形成以天河为中心，给很多沿线房产市场带来了发展，不过目前购房者再想置业1号线沿线的确变得十分困难，沿线站点的一手盘数量少价格高，更是已经多年无新盘消息。二手房稍微靠谱可是价格也是极高，农讲所、公元前、陈家祠附近，要4-5万/㎡不等，东山口附近更是到6万/㎡，更别说靠近体育西路早已到了6.5万/㎡左右。但是对于特别想要在1号线附近的购房者，可以关注紧邻1号线花地湾站附近，整个地块都属于“地铁上盖”的辐射范围，不久之后有一个规模庞大的新盘科金域曦府。该板块近两年引进多个重点产业项目，同时打造多个轨交系统，实现商务轨交双重利好，各方位的配套也在加紧建设当中，首推建面约75-135㎡二至四房，对于刚需还是改善群体，可以关注一下。

提问：你好广叔，我之前提问过盐田佳兆业的评价，我现这几天又看了光明的华润公园九里，我觉得更动心，相对我之前看的盐田佳兆业、龙岗大运、布吉这三个地，光明更适合我这种习惯生活在南山宝安的人。但是，华润公园九里学位差、地铁较远、处于光明区非中心位置、四房实际面积相对深圳东部的盘子较小、且光明短期内已经没有其它新楼盘可以买，我又急着尽快买掉，有点尴尬，既满意光明的地理位置便利，却又对已了解的缺点感到不踏实。请问您对公园九里这个楼盘的升值前景如何判断？

回答：你好，华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？ 1、地处公明，周围环境差了点； 2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！ 总结：卖得火的不一定是好盘，卖得差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！

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