广州楼市:如果你准备买这个区域的房子,劝你较好放弃

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问，广叔您好，本人未来可能在白云机场工作，妻子未来在海珠或天河工作，目前在考虑几个楼盘的叠墅 1.华远云河墅(中叠2层带地下2层和两个车位) 2.时代龙湖云来之城(下叠2层带地下两层) 3.黄埔绿地杉禾田(上叠带地下两层) 4.龙湖云峰原著(上叠2层错位送一层)。请问一下广叔上面这4个楼盘比较哪个适合自住兼带升值空间，目前考虑未来小孩子读书问题，学区也是我们一个考虑的方向，目前挺喜欢时代龙湖云来的叠墅，销售说未来会有18和22号线在附近，可是考虑到附近只有71中目前还在暂定中。预算大概在1000-1500左右，希望广叔能推荐一些有花园带地下空间的楼盘

回答：你好。

1、华远云河墅周围环境、配套不怎么好

2、时代龙湖云来之城周围还有很多空地，民房多，自住还是不错的；投资的话由于地段在村里，也没有地铁，配套很一般，投资一般

3、绿地杉禾田地段价值要大一些，可考虑

4、龙湖云峰原著也在绿地旁边，可考虑

投资建议按照这个顺序倒过来选择，自住看个人喜好

提问：广叔好，现有广州华碧翠云山，东莞东城中心各一套，子弹200，两地都有二套资格，小孩准备读中学，想问一下结合中学优质学位和投资回报考虑，两地分别推荐哪里最优？（听说广州即将补涨）

回答：你好，中学一般需要电脑派位或者小学直升。广州投资回报率高的板块，详见内部！东莞的好的中学不多，还没有明确的学区房的概念，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好：华景新城，中海康城，骏景花园，半山雍景苑，金碧世纪，这几个盘作为投资优先考虑哪个？麻烦帮我排序好吗？广州户口东莞有两套在供(南城西平玫瑰公馆一套，道滘一套)想两套卖了换广州的(需全款)，麻烦广叔帮我参考一下有没有必要调整，如果调成广州的请您帮我排一下顺序，纯投资考虑

回答：你好。西平玫瑰公馆还可以的，不过未来考虑广州居住换到广州也没问题。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，您好！新人首问，在线等，挺急的。本人45岁，夫妻两人均为天河户籍，想买广州首套房，次新与新楼均可，暂不自住，主要考虑保值增值，好出租，较好增值潜力空间大，以后好出手置换，首付预算125万以内，公积金贷款预计可以贷60万，但是最多只能贷20年，每月月供控制在15000元以内，我自己粗略预算了一下，大概可以买总价380万以内的房子，最近只是粗略了解了一下科学城这边的情况，这边新房有秀星樾（没什么房了）、黄埔中央城、龙湖首开云峰原著、绿地杉禾田，还有长岭居版块的一些楼。个人倾向于买二手楼，这边的小区有：1.中海誉城北苑&南苑、2.万科金色梦想、3.越秀岭南雅筑。1和2 就地理位置比3稍好些。但3在两年后估计有可能蹭上旁边绿地杉禾田小区的广大附中的学位，而且现在也是较便宜的。上述3个小区，买哪个会更有价值？像我这样的情况到底是买新楼还是次新的好呢？除了上面的小区，这样的预算，广州是否还有其它更好别的版块房源推荐？谢谢您！

回答：你好。较好使用纯商贷，公积金直接取现。建议二手次新为主，中海誉城、金色梦想都可以考虑，首先考虑金色梦想。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请广叔给点建议！非常感谢！

回答：你好，单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。

南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就较好了。 高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。 既然买了就坚定的拿下吧。

提问： 您好广叔，请问下总高33层，一套是西面边户，14楼，全明户型。另一套是中间的，25楼，但是主卧卫生间没窗户。户型一模一样。价格的话高层贵每平100。请问哪套好些？谢谢！

回答：你好，1、边户通常三面通风，从观景还是通风上来讲都要远远好于中户，会获得更好的视野。 2、边户的采光比较容易看，中间户的采光要具体进去看，能否南北通透，还有楼间距。 3、边户由于多出一侧直接与外界接触，因此隔音、隔热方面不如中户。 如果你那边边户不临街 不嘈杂，价格低可以入

提问：您好，广叔！请问一下夫妻一个在海珠上班，一个在番禺化龙上班，地铁通勤，首套，三房，十年小雅和剑桥郡在自住和投资的角度上来说，该如何选择呢？谢谢～

回答：你好，十年小雅属于雅居乐花园大盘，生活配套和自住的氛围肯定不错，自住优选十年小雅 如果带一点投资属性，选择佰利山，毕竟周边的增量不错，而且杠杆也还行 自住：选十年小雅 投资：选佰利山

提问：广叔好，香山美墅云邸，15年，189平2300万。 新天鹅堡3期，新房，123平1650万。 老师，你觉得买哪个呢？主要考虑这两个盘应该是2000万深圳居住环境较好的，哪个升职潜力高些呢？ 或者其他地方，居住环境好的又有升职潜力的是哪里？ 谢谢

回答：你好，香山美墅和新天鹅堡都是深圳老牌富豪钟爱的板块。这2个盘同样面临的问题地段老化，缺乏增长潜力，纯自住是很好的片区，环境好，安静。 如果是从投资角度看，2000万的总价，香蜜湖和深圳湾的产品更好一些。

提问：你好广叔，我有一套莲塘金色年华家园小两房市值380万，欠款25万，现金50万，年收入30万，只有一个名额，工作在罗湖。 1、卖掉置换有升值空间的房产，不限区有合适的盘推荐吗？尽量在2号线3号线可达的区域。 2、继续持有，抵押贷再用老人的名额买一套中心区1房用来出租，比如福田的星河世纪、彩天名苑，贷款购入收租值得吗？ 3、维持现状。 一直在纠结，请您指导一下，谢谢！

回答：你好，建议申请银行加按揭，再套出200万现金 去碧海 沙井入手一套次新盘做投资，未来涨幅更可观 想做包租婆，说说比较成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，就是整栋拿下农民房改公寓，有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。其实，现在也有很多大咖在做类似的事情，而且收益颇丰，但是其中的难度，也是比较高的。 做到更大的规模，就是连锁酒店了。 但是对于我们普通房东来说，很多人其实感觉利润不是很多。这个是正常的。其实做包租婆，利润当然要考虑，但是重要的不是这个，重要的是你一直有现金流，有了现金流的保障，你才能去套险，通过有风险的投资挣的更大的利润。 所以，如果你将你的房子出租这块，进行一定的组合配比，把微小的租金拼接成一个持续稳定的现金流，对你将来的发展是非常有好处的。

提问：你好广叔，坐标广州，本人年收入在120万左右，名下无贷款，可用公积金在60万左右，最近看了中海康城房子，总体感觉不错，打算买这里的房子投资，未来涨幅怎么样呢？老师有没有其他的推荐呢？

回答：你好，房价上涨的因素有很多，比如有学区加持，地铁，商业，周边配套等，但是也可以从小区产品户型来看，一些产品错配的项目房价容易上涨。比较典型的合理错配标准：70-80平的两房占比30%，85-100平的小三房占比25%，105-130平的大三房占比25%，130-170平的四房占比10%，180-300平的顶复占10%。向你看中的中海康城也是符合这个标准，如果投资的不妨可以看看美林海岸、东荟城、万科欧泊等。

提问：你好广叔，我三口之家都是深户，小孩上大学了。深圳坂田一套2房，05年的，值420，红本在手。西乡一套3房，18年，红本在手，不过是股票抵押的，今年6月份估计股票解禁可以还清。东莞沙田一套3房，16年，欠70万左右。年收入100左右，股票市值2500，今年起4年解禁。想卖掉坂田的置换到华侨城或香蜜湖等，不知如何？请指导，谢谢！

回答：你好，建议优先出手东莞沙田，东莞除了松山湖和凤岗板块还有些价值，其他板块暂时不看好。 坂田建议说说具体楼盘信息再做判断，是去还是留。 华侨城： 新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的优选； 因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势； 香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个先进学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳少有的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 投资角度：香蜜湖>华侨城

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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