广州楼市:这种房子正在悄悄升值,只是大多数人没有发现罢了

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提问：新人提问，广叔好，自住一套，另有亚运城及新塘东方名都两套房产正在挂盘出售。亚运城近期能出手，东方名都正常价位难以短时间卖出，除非价格压很低。想置换一套天河学位房。如两套房屋都出售，加上存款，有800W现金；如只卖亚运城，有500+w现金。

请问：1，是将两套房快速出手，贷款换一套预算1100W天河3房？还是先卖亚运城，再借钱凑600+W买个小两房？

2、天河学位房您推荐哪个学校呢？目前一直看的是华阳小学，不知道还有其他小学推荐吗？

3、华阳小学的本部与华成分校的差距大不大？我们是2022年入学。

4、华阳小学或者其他您推荐的小学，您推荐哪个楼盘？目前目标是侨林苑三期，不知道有没有购买前景。我主要是为了小朋友学位，但也要自住以及考虑以后好出手卖出。

问题较多，目前正在纠结买房卖房中，谢谢，盼复。

回答：你好。两套均可出手置换。

1、建议快速出手

2、华阳小学，天河一哥，天河北老牌名校。龙口西小学也不错的

3、成校区是16年增设的，论师资力量我认为不如本部，当然成绩还有待考证

4、侨林苑三期可以考虑的。

投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！另外如果只是读书需要，我建议买个小户型的学区房，未来涨幅和流动性都会更好一些，剩余资金投资到更有潜力的地段。

提问：广叔您好，新人首问，广州户口自有一套但离上班地方珠江新城很远，目前婚后想买二套希望更适合自住也为未来做打算(准备今年或明年生娃），首付五成，目标总价380-420(二手房）或430-480(一手房），现咨询广叔以下两个问题:

1. 目前纠结深华大厦和紫星华府，这两个盘各有利弊，深华大厦学位较好，楼下就是地铁，但车位非常紧张且楼龄太久担心之后找接盘人困难；紫星华府新房，车位配比充足，但学位相对一般目前周边配套不太完善。如果综合各因素考虑和评分，广叔更建议哪个呢？

2. 对于我们会重点考虑的因素: a.上班方便(打车不超过12分钟）；b.出行方便(近地铁）；c.学位中等或者中上(不能差）；d.方便停车；e.周边配套齐全: 例如菜市场、商场、幼儿园、上学等；f. 未来若置换对比其他二手房是否有优势；g. 未来升值空间

除了我们现在在考虑的，还有其他楼盘推荐吗？

回答：你好。

1、建议考虑后者，地段价值更大

2、你考虑的要素太多了，在资金有限的情况下，较好专注一两项，做必要的取舍。这样要素都满足的房子都不便宜，而且有些是相矛盾的。即要升值空间大的房子，必定是配套还没有完善的；而配套完善成熟，自然增量有限，升值空间小。还可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔您好！新人首问！目前人在外地有房无贷；广州之前有套番禺祈福房子已出手，现在有一套名额。想找一套可以兼顾投资保值和自住的房子；总预算4-500万。想问广叔：

1. 金融城和琶洲，新盘好像都很少，二手普通2004年左右的，请问值得投资吗？有没有小区推荐呢？

2. 科学城板块，新房和二手次新，哪个更合适呢？

新房的话，有看大壮；最近很多销售推长岭居，比如天健天玺的复式，看起来性价很高？广叔建议怎么选择呢？

回答：你好。

1、值得，可看下：美林海岸花园、骏景花园

2、长岭居偏了点，自住还可以，投资还要持有较长时间

具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔 当时我一时冲动买了广州世茂天越的40楼的 160平方（总价2200万）第二套 首付7成 现已付了660万（分3次给完首付）5月底前给完7成首付！2022年年底交楼 听你说这是CEO盘 心里拔凉拔凉的 本来是打算投资自住 （主要想投资）现在听你这么一说 不知道该如何是好 请广叔指条路 不胜感激 多谢多谢

回答：你好。世茂天越各方面都做到了优质，溢价较高，涨幅会有点慢。买了也不用担心，毕竟自住享受也是一种价值。

提问：广叔，我看了你的文章，发现我的心态和方向是否有点问题，我的初衷是中短期投资不考虑自住，但目前我都是从我自己能接受自住的角度考虑，只看次新两房三房，可以接受稍微远一点但小区和户型不能差，导致看的房子不高不低。我的投资思路是否有问题？

另外，在广州做短期投资，哪个板块更合适

1，科学城政府兑现能力肉眼可见，但目前涨幅仅次于天河和南沙，是否值得继续买进

2，番禺广汽化龙（以汽车小镇为例），南大干线和新化快速马上通车，莲花站TOD也在加快落位，但没有大规划支撑，目前2.8万的价格个人认为同比黄埔开发区已经透支预期

3，番禺万博长隆（以南奥为例），目前地价已经超过二手房价，是否在越秀地块入市和里仁洞旧改兑现前会有一波跳涨

4，南沙明珠湾（以越秀滨海珺城为例），目前二手仍低于一手，但同比黄埔性价比可能偏低，是否有短炒的可行性。

5，佛山平洲+三山。佛山映月湖和三山新城从地缘位置离珠江新城比科学城还近，也有大规划和旧改利好。

能否就以上短投的可行性帮我排个序，谢谢！

回答：1、科学城不错的，确定性高

2、番禺广汽化龙，价值不大，购房的主流人群跑来这里买，没法通勤，地多，配套差。

3、万博持续看好

4、南沙不适合短期，中长期的话可以考虑

5、平洲的话，暂时没有特别突出的楼盘。三山还要再等一下。

1、3、4、5、2这样吧

提问：广叔，你好！请问越秀 天悦江湾值得投资吗？复式的盘接收的人不知道多不多？

回答：你好。是海珠的天悦江湾吗？景观还可以，周围环境、配套一般，复式相对来说没有平层流动性好。

提问：你好广叔，广州增城的万科城和万科金色里程有投资价值吗？

回答：你好。这两个盘自住还可以的，投资价值不大，增城要买的话一定要买有地铁口的房子。

提问：广叔好！本人东莞南城户口，目前天利中央花园自住一套双证面积151.75平米(抵押贷120万未结清)，东莞还有一套商道八号小两房出租(贷款90万未结清)，每月近2万还贷无压力！

家中常住2人，自住天利中央花园四房人气不够嫌大了也住了八年了，小区小管理一般，综合考虑想置换个小三房，因夫妻俩工作在南城对西平也有感情优选置换继续在西平。

提问1.就我家的情况置换小面积三房是否划算？也担心高房价下双证大面积的房子未来出手更难！

2.置换优选西平更考虑居住环境和物业管理以及升值潜力的话可以给我推荐几个盘不？

3.置换是西平的二手毛坯房还是买城区板块的新盘更合适？

回答：你好。双证建议出手，双证流动性弱。

1、正确的选择

2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、建议二手次新为主

提问：广叔好，东莞茶山香茶郡的户型不错，买来之后升值空间大不大

回答：你好，茶山香茶郡，自住+投资可以考虑，有一定潜力

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