楼市需求“回归正轨”,广州一手住宅成交量涨近3成

本周二手住宅共成交832宗，虽环比上涨11.2%，但周度成交量仍不足千总水平。

小研君认为,在新穗六条和信贷环境趋紧的调控下，广州二手楼市更趋健康、平稳，整体仍保持相对活跃状态。且目前业主惜售心理减弱，供应增加，周度新增盘源数量重归千套以上，盲目报高价现象亦有所缓解，市场价格逐渐平稳。价格方面，本周二手住宅网签均价为31907元/平，环比上涨0.2%。

在主要七区中，大部分区域成交量均有所上扬。其中，白云、越秀、番禺三区整体表现相对亮眼。其成交分别为100宗、62宗、94宗，环比上涨31.6%、26.5%、23.7%。另外，海珠则仍以成交138宗位居各区榜首位置。此外，需要指出的是，本周黄埔需求不升反降，共成交28宗，环比下降1.55%。

小研君认为，黄埔本周需求回落主要有两方面原因：一方面，前段时间黄埔消化大批优质客源、盘源，而目前尚未及时补充，促使整体需求下滑；另一方面，黄埔经历一段价格调整期后，不少楼盘价格已经达到高位。对刚需客而言，购房门槛较高；而对于置换、投资客户来说，楼盘未来一段时间的升值空间减少，促使成交略有下滑。

本周业主报价指数为48.6%，环比下降7.3%。随着市场逐渐回归理性，部分报高价楼盘已处长时间的挂牌，促使业主下调价格以加快成交。在这样的情况下，本周业主报价指数出现明显下滑，指数跌落至50%以下水平。

整体看，本周报价下调1%-5%之间的盘源占34.1%，较上周增加6.6%。而报价上调1%-5%以内的盘源占比则较上周减少6.0个百分点，共占26.7%。另外，本周报价上调5%-10%的盘源环比净减0.3个百分点，共占10.2%。

本周全市一手住宅网签2291宗，环比增加28.5%。经历清明假期+调控新政"适应期"，广州新批供应逐渐恢复高位，本周累计有1897套单位推出，涉及增城、南沙、黄埔等区；此外本周黄埔中央城、南沙横沥旭辉曜玥湾分别有过百套单位推售，市场去化情况理想，由此可见以刚需客占主导地位的广州市场依然保持一定活跃度。

值得一提的是，从下周起市场将进入备战五一小长假的状态，预计将有更多项目准备推新，在官方严格把控开发商备案价、区域热度的前提下，今年红五月预计开发商推售价格将更加"理性"，贴合市场实际，对于近期有置业需求的买家可以看准机会锁定"笋盘"。

近期，广州官方相继从"供地稳预期"以及严格把控"热区"量价稳定进行调控。供地方面，《2021年供地计划》《2021年供地蓝皮书》以及3年供地计划相继三部重磅文件相继出炉，以稳定市场对于"供货量"的预期，从长期来看利于楼价稳定；另一方面，本周官方约谈天河、黄埔等6个楼市热度区域，贯彻"房住不炒"精神，据了解本周黄埔等区备案价执行方式已出炉，对稳楼价将起积极作用。对比2017年同期的调控政策，本轮调控截至目前为止对刚需买家误伤较少，且切实利于市场健康、可持续发展，预计广州楼市将在"房住不炒"的前提下维持良性表现。

继前两周的新货扎堆入市后，本周广州公寓市场零供应。市场成交维持200+套的稳定水平，本周共成交229套，环比微涨3%。中心区除越秀星汇海珠湾的新货持续销售15套外，其余项目仅录得个位数的公寓交易，中心区整体成交量较上周下滑34%。而外围区市场热度回升，公寓成交量环比上涨36%。

本周番禺区表现突出，主力项目恒大冠珺之光跑量60套，旧盘信业悦都汇现楼公寓尾货在售，价格低至1字头，本周成交11套。其余三个主力区项目的公寓成交零星，仅南沙滨海花园录得两位数的成交，交易12套。两市的交易则主要来自誉山国际和长风国际两个项目，分别成交13套、12套公寓。

来源：广州中原研究发展部