广州楼市:学区房如何选?听完内行人分析,恍然大悟

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，小两口刚需入房，首套，广州户口，准备入手260万-280万的房子，一个在珠江新城工作，一个在海珠区中山大学附近工作，通勤时间和学位是考虑因素之一，最近在海珠这边看房中介有着重推荐敦和花园的房子，学位是省一级客村小学的学位，但是楼龄都比较老，也担心未来要是换房出手难。也看了金碧花园二期的房子，但是感觉金碧花园户型好的不多，而且电梯也比较老旧了，周边环境不如中大附近好。所以为问题如下：

1、敦和花园怎么样

2、海珠区的话广叔还有没有其他盘推荐

3、整个广州来看有没有合适的盘推荐。

回答：1、敦和花园，鹭江站，配套生活方便，客村小学，就是楼龄老了一点，上车可考虑的。

2、看下双子星城、顺华名庭

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，新人首问，黄阁板块的方圆十里和时代天逸怎么样，还有首筑花园，海语熙岸，看了好多楼盘，不知道该怎么选了，谢谢广叔指导。

回答：你好。黄阁优先考虑时代天逸，靠近地铁口；后面这两个选海语熙岸，配套方面要更好一些。综合看，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好！广州外地户口广州社保，广州首套，目前无房贷。想买350万内的次新房，自住兼投资。看过东荟城，时代春树里，中海和金梦。东荟城单价去到4.2万，其他3个也是3.5万上了。问:1.这么高位，现在还能不能买？

2.上面4个盘那个好呢？目前看中春树里，离小孩工作地方近。

回答：你好。

1、可以买的，明年可能更高，自住上车每一个今天都是较好的上车时间，不要等着它下降，下降的概率不大。

2、这几个盘都可以买。那就选时代春树里吧

提问：广叔您好，我老婆在海珠广场地铁口附近上班，买房自住+投资买广钢新城的中海学仕里，华师附小学位，据说小区物业不错，2+1房，75方，6万左右一方，东南向单边位，房间全部朝南，未来转手好转手吗，顺便问一下，自住+投资潜力大吗，5年后广钢新城中海学仕里的75方小户型单价您估计能涨到多少呢？谢谢！

回答：你好。中海学仕里，离地铁不是很近，主打小户型，名校学位，整个小区非常小，只有3栋，密度高，总的来说可以考虑。

提问：您好，广叔，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：你好广叔，纯投资的话，区域 地段 和开发商品牌的优先级要怎么选呢？比如一个好地段的一般开发商的房子（户型也不好 ） 和一般地段的大品牌开发商的房子（户型也好）谢谢您！

回答：你好，单从房产投资收益角度来说，优选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。

提问：你好广叔，关注您多时，真心求教: 广州本地二套投资用，总价250-280，计划持有5年或以上，日常出租，有以下几个选择 1.万科新里程2房 2.峰景3房 3.金色梦想3房 4.春树里3房 5.自在城市花园3房 6.科学城新盘(例如时代那几个) 个人倾向萝岗金峰黄陂一带，若选择新里程(近地铁和天河），但两房担心未来接盘少（3房主流，周边未来供应大），目前几个选择想听听您意见 非常感谢。

回答：你好，不用“真心”求教两字，就能看的出来你的真心，因为只有有真心的人，才会把问题写的那么具体，这就是真心 如果投资的话，这个阶段，在萝岗是要选择3房的，因为产品上一定要“蹦”着去买房间数多的户型 如果是选择其他区域，比如更加靠近市区的地方，那可以降低标准选择两房，如果让广叔选，我不会选当下的萝岗，而愿意选当下更加靠近天河的番禺、老黄埔

提问：你好广叔，福外南学位是否值得投资，保税区有福外南初中学位，比如桂花苑。或者益田花园，有福外南中小学学位，600—700w预算。

回答：你好，益田花园不是真正的学区房。 18年福外南校区虽然把保税区房价拉升了一波，但当时保税区过分低洼，福外南只是一个引爆点，没有福外南，保税区也会涨，福外南值得买入。

提问：你好广叔，我预算550万，想在南山中心区买小两房，学位的话小学差一点，中学想要学府中学，为孩子上学也为自住，也想保值增值，有哪些选择呢？中介推荐了阳光里雅居，南海大厦，南海城中心，山东大厦，天源大厦，钜建大厦，百富大厦南山区，信和自由广场等，请问该如何选择呢？非常感谢！

回答：你好，都是一堆啥子盘，清一色的上了年纪的老大厦，商住混合，人员杂乱，看来我们的工作还是有一点价值的。阳光里雅居倒还可以，再看看南光城市花园，这两个都不错，次新。

提问：你好广叔，本人在广州工作多年，有房票，目前也有些存款，预算有限，市区房子买不上，近来是打算买套刚需自住房，较好能够自住兼顾投资，想请问怎么买未来收益大？

回答：你好，符合你条件既满足自住又有投资打算建议考虑郊区地铁盘。广州的郊区地铁盘指的是那些距离城市通勤30公里并且距离地铁2公里以内的项目。郊区地铁盘的优势在于，首先就是价格，与市区相比比较便宜，并且因为土地面积一般都较大小区的绿化环境一般都不错。其次因为是地铁盘，这样的项目沾了地铁的光，有一定的发展前景随着规划及建设房价也会受到影响，对于有投资想法的购房者比较友好。不过购买这样的房子也有需要注意的方面。排名前列、尽量选择距离地铁1公里内的近地铁房，对于年轻的地缘客通勤肯定是首要的。第二、选择周围环境好的项目，毕竟位于郊区，一些地方还是城乡结合地区，购买时为了生活质量还是尽量避免这类地区。第三、较好周围商业和教育配套比较完善，虽然是上车盘，但在置换前还有很长一段时间，要保证这段时期内的生活便捷。周围有一定产业的当然对于此区域未来发展更有利，投资也更为有保障。

提问：广叔好，咨询您两个问题：问题一：景田两房60平公寓（近地铁，有学位但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要首付七成，所以也没想好，买哪里的房子） 问题二：老家四线县城有一个带花园的一幢房子，带花园共计三百多平，建筑面积一百多平，地理位置不错，靠近小学算学位房，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教是否房子需要尽快出售？

回答：你好，公寓不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。 建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和宝安还是投资优选。 四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。