广州一手住宅成交量回调,但仍创近一年第二高位

踏入新一年，二手住宅成交迎来开门红，尤其天河、黄埔、番禺优质板块，由于买家担心节后价格变化，纷纷在1月加快成交；一手受供应波动影响，成交合理回调。此外，1月下旬起，沪深杭相继出台调控新政，严格把控楼市过热问题；小研君在此建议广州项目开发商、业主理性定价，端正心态、避免市场、媒体舆论过热而引发调控。二手住宅：年初迎来开门红，量价齐升

2021年1月（1-28日）广州市二手中介网签量为4241宗（不含自助网签），较去年12月同期（4088宗）环比回升3.7%。现时，二手住宅购房需求表现相对活跃，网签宗数连续数周保持千宗水平。小研君认为，目前广州二手整体成交表现活跃主要有两方面原因：一方面，前段时间人才政策利好小礼包的不断出台刺激，市场整体基本面向好，促使客户对楼市信心增强；另一方面，不少刚需客户担心业主趁着小阳春的节点上调楼价，因此抢先在春节回乡前把握“上车”时机，入市热情较高。价格方面，本月二手网签均价为31889元/平，环比上涨4.8%。导致整体价格上涨的主因：一、中心天河、海珠等高价区域成交活跃，成交占比稳步攀升，促网签均价结构性上调。二、目前楼市整体交投氛围热烈，客户入市热情高，业主惜售行为严重，促使市面上优质盘源略显稀缺。从而导致部分板块业主上调报价，盘源基本不存在议价空间。

天河继续霸榜，花都成交跌2成从各区成交情况来看，本月增城、天河、海珠均有较好的表现，其分别成交（不含自助网签）461宗、695宗、664宗，环比分别上涨24.3%、12.1%、10.1%。其中，天河区成交占比更是上涨至16.4%的高位，稳居各区榜首位置。此外，花都区成交则出现明显下滑，本月共成交（不含自助网签）346宗，环比大减21.0%。而越秀、荔湾、黄埔则成交317宗、248宗、206宗，环比分别下滑3.1%、3.5%、4.6%。

越秀多板块需求旺，祈福新村支撑板块排名跃升本月，越秀多个板块表现亮眼，比如东风东板块、淘金板块、北京路板块等，其成交均价分别为71854元/平、65050元/平、55029元/平。

另外，需要指出的是，本月番禺钟村板块成交活跃度跃升至第三位，其成交均价为25129元/平，板块主要凭借其明星盘祈福新村成交支撑。目前祈福新村成交均价仅27455元/平，价格对于刚需客户而言有较强的吸引力。

一手住宅：新年“调整期”，成交回落但仍处高位

根据广州中原研究发展部监测：1月广州新房网签14459宗，环比下跌升10%，同比去年升150%。经历2020年12月成交“高峰”后，2021年1月市场合理回调，但仍保持近一年成交第二高位的成绩。值得关注的是，新年调控有趋严势头。上海、深圳、杭州三个重点城市已率先出台楼市调控政策；广州虽暂无调控政策出台，但银行严控房贷，天河区住建局于1月19日发布《关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信》，严厉打击各类投机炒房行为，为部分热门区域、板块开发商、业主“降降温”。番禺、增城新货入市带动成交“逆增长”在成交整体回调的市况下，番禺、增城两区呈现“逆增长”。其中番禺成交1948宗，环比增加21%；增城成交3522宗，环比增加15%。番禺成交走红，除大盘亚运城“一枝独秀”以外，还得益于华南板块新货集中上市，越秀•和樾府、珠江铂世湾、珑翠三个中高端项目本月累计成交369宗；小研君认为，随着老城区天河、海珠、荔湾等区域新房供应减少，地价提升，番禺北部洛溪、华南、钟村等板块以中心区3/4的价格，可入手中高端项目，性价比优势凸显，因而吸引不少原本计划置业市区的买家入手。

增城去年成交表现中规中矩，由于部分利好提前被市场消耗，后续资源不如热点规划利好区，加上黄埔、南沙、番禺落地人才购房新政，吸纳了部分原属于增城的份额，其市场关注度有所降低；但踏入2021年，增城开年表现便可圈可点，在时代名著、敏捷东樾府、广汇尊府等全新盘推售的带动下，成交增长接近2成。小研君认为，2020年下半年黄埔区一二手均经历了较明显的调价，部分预算有限的买家外溢至增城；此外，随着黄埔三旧改造推进，不少拆迁户拿到补偿金后到增城购置物业，亦带旺了近期增城楼市。库存状况：供应减少，消化周期降至6.9个月本月全市库存量905.81万㎡，去化周期6.9个月。

由于1月供应量明显减少，导致整体库存面积回落，成交保持高位的情况下，去化周期再次“探底”。广州11区中，天河库存消化周期仅3.3个月，“宇宙中心”区表现出明显的供不应求情况，东部热区黄埔则仅有4个月；规划利好热区南沙为5.6个月，可见市场上买家对上述区域“钟爱有加”，消化量大。

一手商办：开年新盘扎推亮相，首月成交正常回落2021开年广州商业市场新盘扎推亮相，供应激增。成交与往年一致，较去年年末高位正常回落，但大单交易保持活跃。

2021年首月，广州商铺市场供应冲高，为413套8.34万㎡，供应量环比上涨121%。写字楼市场更是创下近两年的高位，为894套21.93万㎡，环比涨幅达546%。本月供应激增，主要是因为万博板块新盘番禺敏捷广场顺利封顶，项目集中批售所致。另外，金融城板块保利南方财经大厦、科学城板块凯德星贸商务中心两个新盘全新入市，也为写字楼市场带来大批量的新货。成交方面，本月广州商铺市场成交较去年末高位下跌37%，市场成交氛围转淡，但收获了两宗大单交易，全市共成交434套3.85万㎡。写字楼市场成交虽然较去年末的高位下跌40%，但整体热度延续，收获若干大单交易，成交处于近一年的次高位，为294套8.92万㎡。公寓市场因推售放缓，供求转淡。全市供应432套3.96万㎡，环比下跌56%，成交1353套7.16万㎡，环比下跌37%。各分市场详细分析如下：商铺&写字楼市场

本月中心区贡献了广州商铺市场60%的成交量，贡献主力为两宗大单交易。其中，天河区金融城绿地中心批量成交1.12万㎡的底商，位居销量榜首位。另一大宗交易来自罕有成交的越秀区，珠江颐德大厦整栋网签，合计3.67万㎡，包含1-7F共计0.59万㎡的底商。据悉，去年9月，“珠江实业”为加快盘活公司存量资产，降低负债率通过非公开协议转让的方式，向控股股东“珠实集团”转让其所持有的颐德大厦所有权，转让价为16.22亿元。此批量网签属内部关联交易。而外围区成交下跌31%，除番禺区成交企稳外，其余三个区域均大幅下滑。番禺区成交贡献主要来自广州亚运城，项目社区商铺成交0.29万㎡。另外，黄埔区越秀保利爱特城社区商铺持续销售，成交51套0.21万平方米。其余区域项目成交零星。

写字楼市场方面，本月越秀区成交遥遥先进。交易贡献全部来自珠江颐德大厦的整栋内部确权，写字楼网签部分为9-31F，共计3.09万㎡，占全市成交量的35%。另外，海珠区录得约5倍的成交涨幅，本月琶洲新盘中岱广场录得批量成交，共0.75万㎡的甲级写字楼。外围区写字楼成交热度下降明显，跌幅超6成。不过，黄埔区仍然贡献了28%的成交，该区保利鱼珠港二期新品持续热销，成交2.48万㎡的甲级写字楼。此外，南沙区中交汇通中心录得三层写字楼的批量交易，广晟万博城也有一层以上的写字楼成交，分别为0.71万㎡、0.34万㎡。增城区仅荔城板块的合汇璟园成交4套商业别墅。

公寓市场本月广州公寓市场仅黄埔区佳兆业未来城获得新批预售。项目入市一栋32层高的公寓楼，共432套76-110㎡的平层公寓。

本月主场依然为外围区。虽然番禺区成交腰斩，但若干新盘持续跑量，成交保持在432套的高位。花都区项目发力，成交较上月低位涨74%；黄埔、南沙区在售热盘成交放缓；三个区域公寓成交在110-170套的区间。中心区成交下跌31%，交易集中在天河、海珠两区，分别成交124套、125套。而增城区是本月唯二录得公寓成交增长的区域，主要靠旧盘加推的带动，跑量176套。

本月番禺区恒大冠珺之光蝉联榜首，成交282套，但项目成交速度较上月下滑明显，环比缩减约6成。第二名为增城区誉山国际，项目新货释出，主推“小面积、可明火、带阳台”的LOFT公寓，售价1字头起，本月去化理想，成交115套。其余上榜项目成交普遍在30-60套的区间。不过，除越秀星汇海珠湾、天河云商汇外，其余公寓项目的成交均录得明显涨幅。

整体来看，本月广州商业市场成交属正常回落，但新盘预售较往年提速。不过，临近传统春节假期，开发商推售节奏放缓，预期“春节月”市场成交将继续下滑。

注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日。

来源：广州中原研究发展部