广州楼市:房价只会不跌反涨了?内行人做出最强总结!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，总价预算500-550投资，考虑要三房，5年后再卖出或自住，但那些东圃鱼珠、琶洲板块的现在感觉都水分大，希望云叔指导一下！

回答：你好，存在即是合理，目前来说，头牌当仁不让就是琶洲了，琶洲房价跑前一点很正常，过1-2年一大堆高净值人群过来，琶洲的房价还会继续上，坚挺5年期，个人觉得基本2波行情是大概率会发生的结果，当下算一波，然后5年后卷土重来再来一波，该涨的还是当下这些网红盘，5年后你看到的金融城鱼珠，琶洲也差不多，以你这个预算还是放在市区这些板块会好很多，或者海珠部分优质盘，番禺黄埔这个总价放过去，接盘侠稍微比较少，不是一棒拍死所有，部分像鼎峰这种，市场认可度高。

提问：云叔好，请教下龙湖揽境这个楼盘如何？谢谢

回答：你好，龙湖揽境这个楼盘户型还可以，就是没学校配套，后期可能受到车流噪音干扰，距离地铁稍微远，交通出行不太方便，要慎重考虑， 当然，整个长岭居板块定位是一个睡城，都不太建议投资的，如果你考虑自住的话，你喜欢，主要后续新房太多了，二手不太好出手。

提问：云叔好，200万首付，可贷150万，一个人还贷款，目前在公园前上班，想选一个房子，考虑自住为主，希望上下班方便，上班路程时间小于40分钟，希望近公园或大学，可以跑步，几年后卖掉，可以增值，我目前对区域没有特别的偏好，请问云叔有哪些板块推荐？ 另外，考虑到过几年卖掉，贷款是选择等额本息好还是等额本金好？

回答：你好，200万首付，可贷150万，那总价就是350万左右，看了你的条件需求，比较适合在海珠这边挑了，可以去看一下中大旁边的富力千禧，上班通勤20分钟左右，小区口碑名气都不错，考虑自住投资都可以。具体详见内部分享。

提问：云叔好，我跟老公在广州天河上班，户口都在黄埔九龙镇，九龙那边正在征地，我们有两个小孩，已在中新知识城万科幸福誉买了一套房，不打算将户口迁进去，现在在天河兴华街租房住，手上现有80万，看了沙太南路侨乐新村里面的200万80方的房子，房龄是95年的，也没想过将户口迁进去，但小孩回九龙读书，我们通勤时间太长了，小区里面有幼儿园，小学，距离上班点也近，但侨乐新村是明显的老大破，请问值得买吗？

回答：你好。相对于老破小，很多时候主城区的老破大才是真正的居住难题。因为主城区的老房子普遍存在几个问题，房子较为久远，房屋的户型设计和小区的规划不尽科学，绿化不太好，加上大多处于核心区，经常堵车。小区的管理也跟不上，不少老小区压根没有物业，至于停车位更是难以解决的问题；虽然有了立体车库等等，普及的并不成功，至于目前对于老旧小区加装电梯等问题，也面临着不小的邻里利益纠纷的挑战。但它也有优势，就是配套和位置，一般都是成熟区域的核心地段，商业医院教育等资源比较充足。最后更为重要的是，对于老旧小区，银行做评估的时候给出的贷款额度并不高，超过20年房龄的房子，贷款的年限也很受限。老破大的劣势会随着时间的推移被渐渐地放大，而其优势则会越来越弱，老破大无论是考虑投资还是自住，建议都需要慎重考虑。

提问：云叔你好，请问广州市区和郊区怎么划分？鱼珠、裕丰围算是郊区吗？麻烦云叔帮忙分析一下，谢谢

回答：你好，鱼珠算城乡结合部，也就是三溪–鱼珠地铁口一带，就是天河跟黄埔交界，肉眼可见的速度鱼珠会成为所谓的市区，裕丰围的话属于近郊区。

提问：云叔，预算总价320万，很难在科学城买到楼层好朝向较新的三房了，比如金梦和中海誉城，业主心态都不稳定，买低楼层的南向三房和朝向北的三房、两房又担心5年以后出手较难，你觉得怎么样？最近看了南岗附近的新楼盘富力新城，价格2万9到3万1，您觉得这楼盘如何？值得投资吗？感谢

回答：买房主要是买地段，资金有限只能做一些取舍，只能说算是这个资金买的较的产品了；富力新城不建议买，价格虽然挺便宜的，但隔壁就是新塘了，一脚油门就过去，而且新塘TOD的配套更成熟，又不限购，还便宜，性价比高，购买力容易被虹吸过去。南岗一带很尴尬，两头不靠，临港经济区不靠，新塘TOD不靠，就是有点尴尬，最重要的是地铁也没有，交通出行不方便，周边没有什么产业支持。

提问：云叔你好，最近看了万博和鱼珠板块的一手房，考虑到距离公司不能太远，重点就看了这两个板块，目前看的楼盘有老黄埔的富颐华庭和万科城市之光，价格都去到5w出头，个人更喜欢万科，但销售说要年后才开新一期，怕到时价格会再涨一波，万博这边看了三个盘，分别是珠江铂世湾、长隆珑翠和碧桂园藏珑府，这三者价格都在4w多，长隆稍微便宜些，本次买房以自主改善为主，兼顾投资保值，所以考虑一手比较多，看的户型都是130-140左右的面积，总价在700万以内，请问从万博这三个楼盘中选一个，还是继续等待城市之光，或者选择富颐？ 或者云叔有其他更合适的楼盘推荐？

回答：你好，城市之光这个盘，实在太多人抢了，不一定能抢到；富颐华庭，考虑纯投资的话，是可以考虑的，自住改善怕是没啥改善，因为铁路、广园快速噪音在，而且还要伴随几十年。珠江铂世湾主要是里面了一点，景观还可以，没有地铁出行需求的话，是可以考虑的；长隆珑翠，户型好，楼新，在福翠路和钟顺路夹角有点噪音，地段上看比较差，在配套方面有欠缺，总体来看一般；碧桂园藏珑府其实已经不属于万博了，属于大石、长隆板块，没有地铁，周围城中村扎堆，考虑自住还行，投资的话也很一般。总价700万以内，具体详见内部分享。

提问：云叔好，万博片区的华南新城、华南碧桂园，如何选好呢？现在来看华南新城旧一些，但价格也低好多，如果考虑投资的话，请问云叔你建议选哪里？考虑未来升值和杠杆率。谢谢

回答：你好，华南新城这个盘的优势在于价格低、社区中大，劣势就是物业不太好，没有地铁加持；碧桂园的优势在于大社区、离万博近、物业好，劣势就是社区太大，不是所有的组团都适合投资，比如翠云山就不适合，而且适合的也没几个，不超过3个；如果你考虑投资的话，建议优选最靠近万博的翠山蓝天苑，具体详见内部分享。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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