广州楼市:天河往东,买房投资升值哪里更快?答案一目了然

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，新人首问。想投资升值，天河或往东，一手二手不限，6年后可能自住，希望环境好、楼龄新一点、近地铁、学校、医院，投资金额800万以内，请问宝翠园、富颐华庭哪个更好？或者有什么楼盘介绍？

回答：你好，宝翠园产品没问题，周边的配套也没问题，6号线植物园站也方便。植物园板块属于天河的北部，目前缺乏资源注入。后面注入的概率也不大，少有的利好就是环境还可以。富颐华庭，地段价值还是有一点的，有增量，但是地铁不是很近，有铁路线、广园噪音，作为纯投资可以考虑。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：新人首问，广叔好，我看中黄埔万科城市之光，但一期售完，二期吹风价接近6万预计春节后开盘，自住兼投资是否值得入手？首期款还没有，只有手上两套房分别在天河龙口西和番禺广地花园市值合计900万，龙口西的学位要用暂时不能卖，广地的楼梯楼价格不好一时半会又卖不出，主要就是想怎么解决资金问题，房票我是可以解决的，想请教您有什么好建议？

回答：你好。城光值得的。DYD就能解决。欠款不多，就截断DY。

提问：广叔，主要需求是学位、自住改善、房子增值保值。看中了中海观澜府和万科金域曦府，请问这两个盘要怎么选择？花地湾的万科金域曦府6万左右，值得入手吗？会有增值空间吗？

回答：中海观澜府之前有分析过，盘子小，江景并不是很独特，不过地段潜力还是有的，主要是博片区改造，配套的提升。金域曦府在花地湾，自住还是可以的，但花地湾这一带增量还是很有限，买花地湾不如买广刚了。

提问：广叔，您好，新人首问，总价200万左右的电梯二房，离市中心稍微近一点的，请问有哪些好的楼盘推荐吗？我目前看了东晓南的万华花园和东圃的雅怡阁，请问哪个更优呢，天河比海珠更好？

回答：你好。雅怡阁小区小，就两栋楼，没有花园，且离地铁不是很近；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，目前深圳工作，湖北人，年入60W，持有宝安老城区房产一套，市值600W，无贷。深圳已无房票，子弹200W。想投资一套学位还算不错的房产，一来作为资产补充，二来为5年后小孩上学学校的候补。目前纠结在广州和武汉之间选择，但都不知道如何选？房姐有什么好建议吗？

回答：你好，广州和武汉对比，优先广州。 多年来广州稳居国内省会GDP的榜首，是少有GDP超两万亿的省会，仅次于北上深。杭州、成都、武汉这些强二线虽然发展势头很猛，但离广州还有不小的差距，广州的大哥地位短期内很难被撼动。 但是考虑到你们的负债率并不高，加上收入状况良好，广州和武汉可分别入手一套。 大单优先原则，建议优先考虑入手广州，再融资50万买入一套武汉的刚需潜力盘。

提问：广叔，当前市场，怎么判断是笋盘？价格比市价便宜5%算不算？还有这个市价怎么确定？

回答：在我眼里，打个九折基本可以了。七折的基本存在硬伤。如果是你拿来自住的话，很多时候会有心理影响。笋盘通常并不是一般人能啃下的，需要眼力见或者需要有财力。

一套8折笋盘，但是必须全款，一周内，你没有筹款能力，发现了但匹配不上。一套顶层复式，6.5折，你觉得卖不出去不敢买。一套200平7折，你觉得无人接盘，依然放弃…笋盘不难有，难在你是否有能力拿下！

提问：你好广叔，为啥推荐的不是珠江中区的那些高单价（小户型）高房租的楼盘？是因为价格太高反而投资不合适吗？请解疑，谢谢

回答：你好，高单价的，比如朱美拉、比如方圆月岛、比如领峰，单价全部是8-10万，甚至更高 从投资角度来看，单价高就意味着买入价高了，投资的收益就一定不会太高 还有：出租回报率或者租售比不应该作为投资的重要参考因素

提问：你好广叔，首房首贷，首付40万，总价130万，选择深圳的小一居还是惠州龙光城的两居或小三居，现在在北京，打算以后去深圳发展，我程序员，对象学的药学，现在医院工作，考虑自住加投资，想听听老师的意见。

回答：你好，这是个让人好焦虑的问题。 我很想说买深圳小一居，但40万的首付让我无从选筹；我想说自住就买龙光城，但看你和你对象的专业，工作的地方大概率也是也住不进龙光城的。 惠州房价眼看离深圳越来越远，排名前列套买在惠州，第二套想再置换深圳很难了。 如果坚持要上车，如果月供能力OK，试试低首付吧，尽量撬起总价更高一点的深圳房子

提问：您好广叔，本人家庭主妇，在深圳带娃，深圳有房已付清，老公在广州上班，目前年收入在20万左右，目前有100万的存款，在广州有房票，首付和预算都有限，是在广州买房呢？还是退而求其次在佛山买呢?有什么好的推荐吗？是否可以下定金延迟半年交房过户呢？

回答：你好，如果现在有100万的预算的话，建议直接上车广州，推荐番禺，这里潜力比较大，可以看看万博和番禺广场一带，这里有南部交通枢纽的潜力，后续的升值空间比较大。至于后面一个问题，我的建议是拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。

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