广州楼市:这样买房才不亏!秒变行家

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，感谢之前的解答。还想考虑投资金沙洲板块的新盘时代天境85方或者95方的刚需户型，请问广叔觉得时代天境怎么样？谢谢

回答：你好，时代天境景观还可以，就是地铁远，桥堵了点，自住可以买，投资的话金沙洲属于oldmoney、oldpeople集中的区域，缺乏产业，小岛密封式的睡城，两头都不靠，导致发展力度欠缺。

提问：你好，广叔，今年八月已购鼎峰。年前想购房两套，大壮本周已买，谢谢。剩下这套首房首贷想买珠城或天河，在天河五山附近工作，400-500万左右首付，月供3-5万均可接受。在珠江新城看房近一月，房源少，可选少，方圆月岛等您推荐过的基本无合适房源可看。还继续看珠城吗？本周有看汇峰苑，隽峰苑和高德公馆，这几个盘怎么样？有点着急，望指点，谢谢

回答：你好。这三个盘区位很近，都可考虑，重点挑选新一点带花园的。

提问：广叔你好，想问下自住4 5年然后再置换的话，科学城的保利罗兰和越秀岭南山畔，这两个两个楼盘对比，以后哪个潜力更大？

回答：你好。当然是越秀岭南山畔潜力大，排名前列是科学城核心区域，第二环境也要好很多。保利罗兰旁边有LG厂，有高架桥。

提问：广叔你好，请问现在黄埔区科学城的新福港鼎峰价格去到五万多了，是不是太高了，还能不能下手？谢谢！

回答：你好。我认为没问题，因为明年还会更贵。从中长期看还有潜力的。

提问：你好广叔好，最近看了下面这两个房子，烦请广叔从投资以及未来出手的角度分析下，下面两个盘的情况，以及优先选择哪个，如果这两个都不行的话有没有其他更好的选择。目前个人较倾向于万科城市花园，家人倾向金港花园，谢谢广叔啦 万科城市花园一期，离文冲地铁500米，9楼/11楼，73平，296，单价，4.05w，04年，朝向西北偏北 金港花园，离大沙地地铁1.2公里，15楼/18楼，79平，335w，单价，4.24w，朝向北向

回答：你好，整个老黄埔区域来看，如果纯投资，有几个关键词：地铁、次新、好物业，只要是在老黄埔这“7字”箴言一定管用 城市花园只要你不介意石化厂的话很好哈，万科物业，这么大的花园小区估计老黄埔以后很难再造一个了，然后还有文冲旧改的利好，周围的配套也会相继丰富起来。如果介意后续接盘问题，尽量选看不到石化厂的那些房 这2个盘对比，万科城市花园的综合实力会好很多，相信自己的眼光

提问：您好，广叔，我是孩子刚小学一年级，之前为了上学在越秀全款买了个小的学位房。目前小的出租，在学校边租大房子住，杨箕附近。在上海有一套房尚在还贷(贷款余额130万)。目前自己手上现金100+。两人一个在珠江新城上班、一个比较远在番禺化龙，家庭年收入100+。请问：

1、如果只考虑投资的话，是新房还是二手房?板块方面有没有建议?2、如果考虑投资+自住需求，板块方面有没有建议?珠城、天河公园、万博、还有牛奶厂智慧城鱼珠文冲科学城什么的，有点糊涂...(当然如果自住的话，首付要成倍提高了)。3、像我这种，是不是只能做经营贷才可能三成首付?主要风险是月供能力吗(要达到多少月供)？

回答：你好，1、只考虑投资，自然是二手优于一手，个中原理其实也说过不少了，不用纠结税费方面，这其实在一手渠道或者佣金当中也算上去了。你只需要考虑早收楼早拿证早眼见为实所有配套，并能预见到该有的增量，这就是二手较大的好处了。而一手，多数的优势就是新。而且一手价格往往都会有开发商精明的溢价，涨幅中扣除了这部分溢价，能够有翻倍都已经非常牛了。类似的你可以看看牛奶厂和广钢新房到二手的价格，经历了四到五年。

2、对于广州这些板块，其实在知识星球里已经有很详细的分析，你可以看看。目前你所见的板块，一百万首付不能买的，已经占了绝大多数了。你已经能接受住投分离，并且在实践中，所以目前就是纯投资的角度，选择科学城一带较便宜的比较适合你。

3、夫妻有一套在还贷，也有房，基本只能这样做，但是全款+经营贷，风险在于卖家一侧要能配合做垫资，另外就是垫资的费用不便宜，最后才是预留的备用金用以月供，月供以你家庭收入来看，问题也不会大。

提问：你好广叔，实地踩了几个盘后现在有以下考虑: 1.金碧三期两房，300万左右，租金4000; 2.逸景翠园两房73平可以改小三室那个户型，320万左右，租金4000; 3.尚东尚筑三房92平300万，租金3500。排除了番禺雅居乐十年小雅，觉得去番禺买两房有点错配(不知道想法对不对),雅居乐三方较便宜要350万，超预算。现在想问问广叔哪个选择更好一些，刚需上车，投资属性多，暂时不考虑自住

回答：你好，较好把单价，楼层朝向列出，不然不好判断，投资的话脱离价格谈不好说 粗略看的话 第三金碧选2房不是错配，很多人接盘 逸景这个2改3挺不错，最近在涨了 尚东的话略输前面2个，万博确实适合3房 如果投资属性多的话，看杠杆吧，你选的盘都不错，看你撑得住哪个盘的首付，跟月供 其实行情一波过来，好盘的涨幅在这个节点看其实差不多，为什么呢，因为较好的盘，已经涨了一些了，稍微差点的会慢涨一些，均匀下来，这个节点，哪个合你眼缘的尽快入是真的。

提问：你好广叔，我和老婆看房两年多各种原因没入手，遗憾加有点心急，麻烦帮我们分析一下如何投资选择比较好。现住父母名下的香蜜湖建业小区楼梯三房，850万左右，我们有两个小孩，大的一年级，小的幼儿园，打算用这套房产学位上学。父母名下还有两套房产：一套大亚湾爱琴海，全款红本，130万左右；一套广州增城新塘竹子园，剩少量贷款，150万左右。我们名下无房无贷，手上有200万，疫情影响收入不确定。坂田工作，之前看龙华坂田较多，新盘壹城中心八区，大族云峰四方房，二手佳华领汇，信义嘉御山，上品，悦峰。现看关沙井海岸城，西荟城，鸿荣源禧园，金融街，公园九里。投资为主，未来有改善需求，不知如何选择好，请广叔指导！

回答：你好，只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。 深汕合作区，大亚湾，人口都不足。这类房产大多属于炒热度出货。但是租房和出售都很难，建议出手爱琴海，换仓深圳或者广州。 坂田工作，建议多关注龙华和坂田。 坂田涨因为坂银通道，以及红山外溢、学校，会有轮动行情，19年宝中南山涨，今年龙华福田涨。 嘉御山产品和位置都很不错，有10号线开通的利好，可以考虑。

提问：您好广叔，我们家庭目前有三套房子都在宝中，前段时间刚买了熙龙湾200平的一套房现在用于自住；凯旋城的一套两房在出租，还有400万的贷款；另外手上还有一套107平的丽晶国际3房，红本刚做了抵押贷，有欠款450万。我的问题是：丽晶国际的这套房趁好行情卖了，然后去还熙龙湾的贷款，这个时机合适吗？还是咬咬牙可以继续持有呢？我是比较看好宝中的长期发展的，但确实每月还贷的压力比较大了，希望能得到您的解答。谢谢！

回答：你好，其实所谓的欲望，是推动人类前进的原动力，不可谓不重要，但是要适度，过犹而不及。买房是会上瘾的，且没有尽头，没有就想要拥有，有了还想要更多的更好的，可是我们的初心是为了什么？追求财富应当是建立在一个平衡的基础上，而不是无限的放大欲望。每个人的心理承压阈值不一样，选择适合我们的就好。负债多少不是关键，主要的是现金流如何？如果要卖的话，我更看好宝安实验的成长价值。

提问：您好广叔，刚需，兼顾自住和投资 总价600万 请帮忙挑选合适的房子？腾讯附近工作 刚结婚目前没孩子 计划一年内要孩子 年底之前定下房子 看房有一段时间了 预选了几套房子 1. 阳光里雅居 （优点：上班近方便、楼龄新13年的；缺点：学位一般，附近没有旧改或城市更新的规划）2. 西丽塘朗雅苑2期（优点：学位不错 楼龄新 单价便宜点 缺点：上班远） 3. 翻身片区海韵花园 （优点：得房率高，离宝安中心区近，单价便宜点，片区有旧改可能，将来去前海方便 缺点：上班远，楼龄老，学位一般）4 深蓝季节（比较接近需求，但目前没有合适的房子） 5. 心语雅园（优点：位置好 前海南 学位还行 后面有南山村 方便老年人居住 缺点：单价超预算 楼龄老）

回答：你好。1、阳光里雅居，次新可考虑的。等孩子大一点再做置换。2、西丽塘朗雅苑2期也可考虑。3、海韵花园楼龄还是老了点，短期环境改善的可能不大。4、深蓝季节，次新，学府中学，可考虑。5、心语雅园，学位还行，小户型适合上车。主要考虑通勤距离，比较建议考虑阳光里雅居，深蓝季节可年底关注一下

提问：广叔，总价值400三房看好坪山华润乐庭吗？

回答：你好！ 一般不推荐坪山，深圳发展一路向西，东部只有龙岗的大运相对好点。 这波行情起来之后，西部热点板块已经大涨，龙岗和坪山会跟涨，但是平均涨幅会弱于西部，需要长持。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途。总之富润乐庭性价比不高。坪山什么情况下能买？ 1.首付非常有限，但是又很想上车 2.生活半径在坪山，总价400在福田，南山，宝安，运都有性价比更高的项目。

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