广州楼市:这些地段长期跑输大盘,买房投资要远离

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提问：广叔你好！我现在名下有两套房子，一套在白云区的景泰直街老房子60平米，一套在佛山金沙洲御景湾自住，我现在就想把白云区的老房子置换在黄埔区纯投资，现在看了两个楼盘中央城与富力城，单价37,000与33000,想问一下这两个楼盘买哪个好，还有你有什么好的楼盘可以推荐一下，谢谢！

回答：你好。白云老房子可出手置换；富力城在机场高速，立交夹角内，没有地铁，涨幅略跑输大盘，周围环境不是很好，人员嘈杂，民房居多，并没突出优势。两者比较选中央城。具体投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，首付70万，为了投资。上次推荐看万科金色梦想和中海誉城，我看了下，加税中介费只能买一房。一房值得入吗？有没有其他二手盘或着新盘可以推荐。

回答：看能不能多凑点首付买个小2房。关注知识星球内推荐的板块和楼盘。

提问：广叔您好，已网签天麟府。想听听您关于未来天河公园板块的发展趋势，是否像中介说的那样未来吃尽西边珠江新城，东边金融城，南边琶洲的红利？谢谢！

回答：你好。天河公园，我一直看好，广州中产最集中的区域，优越的地理位置，不远不近的通勤距离，三地铁，天然氧吧。天麟府买对了。

提问：请问广叔，海珠区怡乐花园的房子怎样？想在滨江东路给孩子买房子，子弹300～400有什么好的选择？谢谢！

回答：怡乐花园，生活配套、交通都还可以，可以考虑的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，你好！不炒房，自住，但又能有升值空间！员村华颖和天河公园板块东成花苑！或者去科学城的万科金色梦想（不考虑通勤时间）请指点下那个更好。谢谢！

回答：你好。前两个盘都太老了，两者选的话选东成花苑；不考虑通勤时间的话，比较建议选万科金色梦想，次选东成花苑

提问：你好广叔，本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：你好广叔，你可以说一下江门市的楼市未来发展超势吗？2018年入手投资的江海区房子适合放吗？想套现资金购买东莞的房子，由于资金有限，东莞镇区麻涌镇、中堂镇、高埗镇哪个选择投资更好？

回答：你好，江门市的楼市目前相对比较稳定，它的房价支撑点还是靠当地居民为主。不像东莞、佛山等城市，全国购房者纷纷进入。长期来看，接盘人越多，房价空间也越大。如果你18年购买的江门房子有了一定涨幅，可以选择放掉。因为未来空间炒作空间有限，预期相对差些。

卖掉江门的房子，目前不一定选择投资东莞这几个地方，近几年来看，特别是今年开年，东莞价格也涨了不少，目前多少有些热和一点点泡沫，所以别急着入手。佛山也可以多看看。佛山买房价值高的板块及楼盘，具体详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，对南山前海的东方银座公馆这个盘，怎么看？未来的发展趋势如何？谢谢回复！

回答：你好，东方银座公馆，真复式盘，小区品质和户型我是蛮喜欢的，客群最早是深航的机长和空姐，享受前海辐射。不过这个盘已经过了快速成长期，周边环境成熟，暂无特别针对个盘的利好，平于前海整体涨幅。

提问：你好广叔，16年全款买了一个大鹏旧改的房子，200万出头，目前有200万现金，家庭收入大约80万，两个小孩，小的要上小学了，想买二套房，平时在罗湖上班，看了你的头条，好像龙岗大运新城的颐安不错，但感觉太远了，请你帮我出个主意，在什么区域购房，价位是多少的合适，非常感激！

回答：你好，投资尽量回避大鹏，建议出手大鹏房产，置换一套罗湖学区房，虽然罗湖片区整体跑熟大势，但是学区房价格依然坚挺。大运教育水平不如罗湖，从学区和自住的角度看不太适合你。剩余200万投资南山 宝安的热门潜力板块。 你们可以承受600万以内的贷款，月供控制在3万以内都没有太大问题。

提问：您好广叔，龙岗京基半山有投资价值吗？深圳无房但有过贷款记录需要首付5成，对于手里没多少资金来说比较焦虑。谢谢！

回答：你好，这个盘的糟点挺多的，远离住宅群，地铁，学校，商业都要走断腿，还有高铁噪音，可是我能理解动辄几十万的摩擦成本让你们对二手望而却步，所以这个盘的总价低的一些房子可以买来上车，总价太高的不如看看周边二手，都是次新，居家便利舒适度会高很多。 另外，看你过往的提问，曾经买了东莞又买了老家，可能都是囿于预算做出的无奈选择，这次可以大胆点，一步到位买个三房，每一步想远点，我们的生活就可以少折腾点

提问：你好广叔，我之前有看到黄埔可能实施限价调控，房价较高不得超过5万/㎡，虽然我也不确定之后会不会真的有这个政策，想问老师如果真的实施这项政策的话，对哪些区域影响比较大？

回答：你好，如果实施这项政策，那对于目前房价较高的科学城板块及临港经济区板板块影响较大。黄埔科学城地段较好，区域内产业发达，商业丰富，医疗与教育配套不断升级完善，产城融合发展，未来还将进行区域扩张，板块发展潜力巨大。黄埔土地供应不足，新房较为稀缺，目前在售楼盘也带动了楼盘价值提升，项目发展空间较大。

提问：您好广叔，景田青海大厦，带福外学位，价格便宜，买来用学位如何？谢谢

回答：你好，青海大厦是住宅变成办公楼，里面煤气和油烟管道都有，但是几乎没有住家的，以办公为主。 有很多核心地段的住宅，因为办公很多，导致涨幅跑输同片区楼盘，如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。 带福外学位的青海大厦价格远低于旁边的景尚雅苑。 对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子的宜居属性会大打折扣，没有居住氛围，电梯等待时间长，流动人员多且杂，私密性差等。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价。 这也是为什么它价格便宜的原因。 这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。 所以，对于此类型物业需要谨慎，总体不推荐。如果单纯考虑学位，可以入手。

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