广州楼市:这种房子再便宜也别买,内行人却绕开不碰

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：您好！我的预算320很难在科学城买到楼层好朝向较新的三房了（如金梦和中海誉城），业主心态都不稳定。1、买低楼层的南向三房和朝向北的三房、两房又担心5年以后出手较难。请指教。2.刚刚去看了南岗附近的新楼盘富力新城，价格2万9到3万1您觉得这楼盘怎样？值得投资吗？

回答：你好。1、买房主要是买地段。资金有限只能做一些取舍。只能说算是这个资金买的较的产品了。

2、富力新城不建议买，虽然价格是便宜，但隔壁就是新塘了，一脚油门就过去，而且新塘TOD的配套更成熟，又不限购，还便宜，性价比高，购买力容易被虹吸过去。

南岗一带很尴尬，两头不靠，临港经济区不靠，新塘TOD不靠，有点尴尬，最要命的是地铁也没有，周边没有什么产业支持。

提问：广叔您好，黄埔的共有产权住房可以申请了，如果符合条件，值得买吗？

回答：你好。不建议。共有产权的房子，基本由ZF主导的，而你是次要的。即使是学位，估计也要比全产权的入学相对排行在后。这表面是让购不起房子的人可以上车读书，实则上是不甘心只卖地了，要插足入房产里面分一杯羹。

提问：您好广叔，已看中新世界一套价值1200房子，如果卖掉盈彩美居房子和手上存款可筹到7成首付，但现在担心贷不到3成贷款大概350万，因为另一套还有300万贷款未还，年收入流水也只有60万，想请教您有什么建议？

回答：你好。天河新世界可以买。如果结清贷款名下无房，是可以4成的。

提问：广叔您好，我老婆在海珠广场地铁口附近上班，买房自住+投资买广钢新城的中海学仕里，华师附小学位，据说小区物业不错，2+1房，75方，6万左右一方，东南向单边位，房间全部朝南，未来转手好转手吗，顺便问一下，自住+投资潜力大吗，5年后广钢新城中海学仕里的75方小户型单价您估计能涨到多少呢？谢谢！

回答：你好。中海学仕里，离地铁不是很近，主打小户型，名校学位，整个小区非常小，只有3栋，密度高，总的来说可以考虑。

提问：新手首问：广叔你好，我的情况如下：爱人名下房产一套，中海誉城，三房94平，因朝北且小，现想购置大房，且临近地铁口，周边配套齐全或有发展后劲足的。考虑科学城、知识城和南沙。目前手头现金不足五十万，两人年收入70万，可以承担高一点的月供。问题如下：

1.中介说可以帮操作JL但不是本人真去，这样以首套资格入购二套，这是否可行？

2.售楼员提供借贷公司服务，解决首付不足的资金，且不上征信，据说借贷公司和银行合作，发款还款均走银行，借贷公司会收取较高佣金，且还款利率也比较高，但我们三五年内可以接受，但不知这种借贷渠道是否靠谱？

3.科学城，知识城和南沙更推荐哪个？个人喜欢知识城南起步区，但目前无新房，只剩二手房，北起步区属于工业区，不适合居住。香雪的品秀星樾如何？另问，腾飞园中新里的楼盘优劣势是什么？除了这两个楼盘，科学城或者知识城那边广叔有何推荐？

4.是否卖掉中海誉城的再去入购，还是保留，但通过借贷解决二套首付？哪种方案更保障资产增值且居住得到改善？谢谢答复！！！

回答：你好。

1、可行的。

2、小贷公司是可以不上征信，可考虑

3、短期推荐科学城，中长期考虑南沙；品秀星樾可以考虑。腾飞园中新里在知识城中区，属于知识城中较好的居住氛围，较好的商业配套，医疗配套和教育配套，整个知识城较好的位置。缺点是通勤比较远，而且知识城的产业人口需求不足，未来这边供应可能比较大。

4、中海誉城可以再持有一下的，现在卖不是很好。如月供能力不错的话，可考虑做二套。

提问：广叔你好，新人首问。我是一个在外地工作的广州人，未来两年打算回广州工作和结婚，现在是刚需准备上车的状态。子弹两百，目标找个五百左右的小三房。不过因为刚开始看楼，外加离开广州多年，感觉不是太有方向，特来向你请教。先说一下我的关注点：

1. 交通、生活相对便利：像知识城、南沙这种虽然未来可能会比较有升值潜力，但离市区远、成熟度太低的我就完全不考虑了

2. 能保值跟涨：考虑到未来七八年有较大的可能换房（身边认识的人大都结婚几年换房了），会需要这房子起码能保值跟涨，不至于几年后想换房时跟不上换不起，所以老越秀老东山老荔湾这些区域我就不太考虑了

3.教育相对没那么看重：毕竟都还未有孩子，还没到要找学区房的时候

现在我主要在看几个区域，包括

1. 广钢：现在也不便宜了，而且我担心市中心东移，将来会不会跟不上平均涨幅？

2. 花地湾：万科和保利的新盘听说不错，但两年后才能入住是我比较顾虑的点

3. 车陂东圃：现在价格涨得快好像适合我的房不多了？

4. 鹭江客村一带：近未来CBD琶洲应该是加分项，但那带似乎都是楼龄较旧的老楼？

5. 金沙洲：以前去过，环境不错，但不知现在交通是不是还是各种堵？

6. 梅花园：这块讲真不熟，只是听别人提起说不错，但看着现在也不便宜了，而且不知那一带还能发展吗？

现在房价涨的那么快，我能回广州看楼的时间又有限，很难看完那么多区域。所以想听一下广叔对以上区域的评价，按我的条件和要求，哪些区域会更合适，或者有没有其他值得看的区域？如果能推荐一些具体的小区楼盘就更好了。先谢谢广叔了！

回答：你好。看来做了不少功课。

1、广钢还是有一定的不确定性，不过自住各方面还是不错的，但产业方面欠缺。

2、花地湾紧邻白鹅潭核心区，还是有较大潜力的。两个都可考虑。

3、金融城板块是属于领涨板块。

4、琶洲板块的外溢，是较老，选择不是很多，但保值跟涨没问题

5、金沙洲两座大桥11月开工，对于整个板块来说都是极大的利好，解决交通弊端的问题，但临近佛山，产业也不是很好

6、梅花园有天河外溢利好也带学位利好。

具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：新人首问，广叔你好！本人东莞本地户口，无房无贷款，现在想购买东莞万江天健阅江来，均价34000左右，现在可以买到20楼的95平米三室，毛坯交付，想持有8到10年左右，问问是否值得投资？

回答：你好。万江天健阅江来不错的，可以考虑

提问：新人首问！广叔您好，在百度浏览过好多帖子，终于加进来可以为自己解惑了。我在虎门一事业单位工作，东莞户口，夫妻现有虎门锦绣半山自住房一套，按揭已付清。现有现金130，两夫妻月收入2-3万，计划买第二套改善性住房，自住加投资保值兼顾，2019年就在考虑到底选城区比如南城东城莞城（城区配套相对比虎门要好），还是选虎门附近（离单位近，且滨海湾新区开发中），结果犹豫不定中，房价在这一年飞升，年后房价可能不可能回落呢？现在买第二套房还是等多一年观察下形势再买呢？如果现在买的话，买城区还是滨海湾新区比较好？抢新房还是淘二手的次新房好？分别有什么楼盘推荐？谢谢！我是小白，关于买房有很多困惑，又因为工作忙，耽误了了解信息的时间，错过了去年买房的机会。一时问了太多问题，谢谢回复。

回答：你好。

1、城区和滨海新区都可考虑，如果是投资的话滨海新区收益会更大一些，而城区会比较稳健。东莞短期横盘概率会大一些，下降空间不大，中长期看还有潜力

2、建议二手淘笋，可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好！东莞户口。家庭两套房。工作在东莞东城光明中学。一套南城东骏豪苑139平，剩30公积金贷，另一套石碣碧桂园紫宸府105平按揭商业75。原打算自住，现在换工作地点，出租。家庭月入5.5左右。

现在手头55（可能可再筹30，不肯定）除石碣月供外，可承受1.5到2万月供。原打算再存几年，把石碣的卖了，买南城或城区房子，自住投资（出租）两宜，但看到目前南城及城区房价涨的太厉害，担心存钱速度赶不上房价，刚听说有DY方式，是否可以考虑？请给个建议。排名前列套尾款结清去D七成，还是卖了石碣（未满两年，签协议）减少点DY本金？看了之前的话题，提到南城恒大御景，感觉环境配套挺喜欢，是否可以考虑？想小三房90左右实用，但听说两房单价还便宜点，总价低。或者先不要考虑自住，买个很小（40、50平）的投资，防止货币贬值太快即可？请您推荐合适的楼盘，还是都不要考虑，过几年再看？完全小白

回答：你好。东骏豪苑不错的，可继续持有；碧桂园紫宸府在立交和高速的夹角内，一般，可考虑出手。南城恒大御景可考虑。那种小户型价值不大的，建议以100平左右3房为主。具体要看出手石碣这套后跟手上资金一共有多少，才好看买哪里。

提问：Lilian 新人首问：广叔您好！东莞户口，东莞已有南城一套房自住寮步一套纯投资，现有资金400万。请问：

1、虽还有一个东莞房票，但东莞房价已涨了一大波，纯投资是再买一套东莞的还是去买广州的房？

2、如果优选东莞，新盘看了万江的中海十里溪境单价3.4万，不知这个地段乃至整个万江区3-5年的发展如何？二手看了南城的江南世家单价3.5万，离在建地铁一号线近，但2005年的楼龄太老担心涨幅有限，请问你的建议是？或者有没有其他更优的楼盘推荐？

3、如果优选广州，没有房票有什么楼盘推荐？投资期计划是5年内的。谢谢！

回答：你好。1、买广州

2、中海十里溪境可以考虑，万江的定位是城市副中心，未来不会差的，但短期可能起来没这么快。江南世家也可考虑，短期还有价值的，持有3-5年没问题。

3、可以看下黄埔，房票中介能帮你解决。

具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

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