广州楼市:不瞒你说,这几个区域的房价,已经暗潮涌动

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，想请教。我在广州金雅苑有一套楼梯楼自住，对口滨江东小学，目前存款80万左右，有两个需求，一个是小孩上学，想换一个省一级小学，上班在海珠。另一个是投资。问题是：是不是把现在的房卖掉重新置换，如果要置换，置换到哪？如果不置换，这80 全能用来投资到哪？

回答：你好。金雅苑还可以的，10号线在建，还有一定的利好，还可再持有一下。金雅苑如果已经还完贷款，则可5成，80子弹只能买个160w的产品，还是有点难找的。金雅苑是几居室的？大概能卖多少钱？需要计算下才好知道置换到哪里。

提问：广叔，听中介介绍觉得车陂板块会比东圃板块升值空间大。我是这样考虑的。车陂板块这边如天朗明居和春江花园，我们只能买个小两房，买东圃板块的话可以去到3房。目前富力悦禧暂时卖不了，所以想您指导下。子弹100感觉好难选

回答：车陂可考虑。天朗明居、春江花园很近，有相同比例涨幅，可选一个喜欢的。

提问：广叔好，本人广州户口，有一房产（东晓南颐景华苑），近期考虑再购置一房产纯投资，子弹500左右，有什么建议？

回答：你好。颐景华苑还可以的，就是有点噪音。子弹500，如果贷款没还清，二套需要7成，可买个700左右的房子。可考虑天河：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，2000内，请问一下现在珠江新城的房子还值得投资吗？哪个盘相对比较适合投资一点？

回答：你好。当然了，珠江新城是广州人置换的终极目标，其地位也是难以撼动的。可看下具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，我坐标广州，已婚，孩子一岁半，计划这两年二胎，目前存米50w，社保满五年，首套房，家庭年收入在30w左右，目前租房住4000元每个月，不想再给房东打工了，想在广州买个小三房。之前看了增城大国璟，黄埔的万科幸福誉，南沙保利城和滨海新城，这几个楼盘哪个保值增值更好点，因为现在首付不多，想先买套自住，过几年经济宽裕一些再置换，二手房也可以考虑。广叔有没有好的建议，或者好的适合我们现阶段首付的楼盘？

回答：你好，你的想法是正确的，租房没有未来，尽快买房上车，才能在广州扎根安家。资金有限，一线城市宁可先上车后面再置换，不然靠攒钱买房，很难追上房价上涨的速度，普通人要学会用资产追资产，实现风险对冲。

我的建议是你的首付虽然不多，但是你月供能力还不错，可以淘二手次新配合gpgd，降低首付，这样选筹范围会更大，可以买到更好的房子。南沙规划虽好，兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了，增城不限购区域太远了，建议买黄埔，临深投资回报率高的板块 详见内部分享

提问：你好广叔，听大家说最近老黄埔上涨。自己感受到确实有上涨，但是个人感觉也只是小幅度上涨。想问下 1、老黄埔的行情，这样就算走完了吗？还是说有继续上涨空间？ 2、大家经常说的行情，一般涨幅会有多少？

回答：你好，1.大概率今年广州不会出大的调控政策压制，行情会继续走下去，现在还没到那种人尽皆知的地步 2.30%打上，好的盘不止，考虑到疫情的影响，一般不会超过50%，所以一直建议大家不要买远了，大水蔓延不过去，你只能空等了。

提问：你好广叔，年纯收入12万左右，手上现金380万，夫妻名下均有贷款记录，五成首付，非深户，想入手福民地铁站边上的皇庭居89平正南三房655全包费用，或者边上景源华庭92平朝北三房630全包费用，主要想让小孩以后读皇岗中学，这两套怎么选？这价格入手合适吗？会不会有跌的风险？因为皇岗中学有太多不确定的因素，不知道这样赌一把是否会有太大风险？或者有什么好的建议？大的小孩目前在坪山实验读四年级准备插班福民或水围，小的孩子一岁半，想着一套房子解决两个小孩学位问题，买来以自住为主，当然后面月供肯定会有压力，所以五年后可能要出手变现，是否有投资价值？

回答：你好，皇岗这一带学区非常巨大，生源也十分混杂，皇岗学校斥资重建只是教育版块的质变，5亿资金如果真的兑现，将会是继深圳湾学校，科华学校后的又一个网红学校。 至于会不会出名校，网红学校也是知名学校。将来产业升级带动高薪收入人群入驻，也会大幅度的提高生源质量，改变学校口碑。需要一个漫长的过程。 如果可以等，可以考虑入手还没有名校的学区房，迎接暴击。 自住选朝南户型，投资买便宜的，朝向因素折价在5%左右，可以用拆骨法重新计算价值。

提问：你好广叔，我是刚需，首套，可首付三成，因为小孩明年就要上小学了，现在在考虑总价500W左右的房子，在宝安中心或附近片区的小户型。学位+自住，去年考虑过西岸观邸50多平的小户型，由于拖拉一直没上车，现在发现不仅房价又涨了很多，而且小户型数量非常少。大师兄有没有其他的楼盘推荐啊？能给些建议吗？感谢！

回答：你好，经过一轮大涨之后，500万在宝中能选到的学位盘很少了，目前还能上车的只有西城雅筑这类热点盘的小户型。 往桃源居片区看看，中澳实验成绩比较好，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。

提问：您好广叔，龙华新区的仁山智水，没有地铁，高楼层的199平米，1000万值得入手吗？

回答：你好，5万的单价并不便宜，附近上班的话，可以对比下别墅。如果是纯投资，除非底仓很足，才会建议大面积产品。而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。千金买房，到了万金，就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后，人们会追求一个身份的认同感

提问：你好广叔，我在光明有两套房，一套在公明120平自住贷款100万，一套在玖龙台103平4房，18年买，目前空置，贷款250万。手头有资金1000万，小孩明年上小学，想置换名校学位（小学和中学，特别是中学）和兼顾升值。家庭深户，还有一个亲戚非深户名额，可以借用来买房投资，广叔建议一下怎么操作呢？

回答：你好，用亲戚代持票，风险比较大。操作方案同样是把公明这套自住房对敲给亲戚（走买卖流程），腾出房票和资金。资金1000万，选筹优先南山，次选宝中。推荐的楼盘参考内部分享！

提问：您好广叔，目前我有福田区泰然广场的3房2厅，和碧海红树园的1房1厅，共两套房。3房是红本在手无抵押，1房抵押欠款150万，有小孩，2021年上小一。手头现金50万，家庭收入月均1-5万，考虑未来二胎，希望综合考虑孩子学位，居住生活环境和资产稳步保值问题。请问广叔：1.考虑今年全部卖掉置换罗湖深中学位房，目标嘉多利花园\/合正星园的3房或者4房，不知道是否合适？2.手头的两套房子市值如何？3.个人对罗湖没有好感，苦于学区房压力有妥协的想法，广叔还有更好建议选择吗？

回答：你好，以你们目前的情况，把名下的两套房产全部出手，就为了置换一套罗湖学区房自住+学区，我个人不太建议。生源是很重要的指标，风险很大，可以考虑南山或福田地铁口的电梯学区房。只能依靠旧改，周期太长，产业落后，不看好罗湖。只考虑深中学位，也只建议买套小户型挂学位，在附近租房住。更多的资金投资到升值潜力更大的板块还是正确的思路。具体的选筹可参考内部分享！

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