广州楼市:这个片区适合长期投资,内行人已悄悄布局

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新手首问，广州户，现有珠江新城嘉诚公馆一套无贷款，自住的，另科学城锦林凡谷别墅一套，自住，700w房贷未结清。手上2200子弹，用家中5名亲人的房票，其中3人首房首贷。投资合计月供在30w内可控。请问该怎样操作？想法是①买几套城市之光二期，听说三月份才开二期，听销售说可能会5w+，不知道等不等好，会不会抢不到？②余下还有1000多万，本来是想买珠江新城中区，哎，看了几个月涨了8百万，感觉花2000万也只能160多平的三房，有点不想买了。最近看上一套科学城锦林山庄凡谷西区的老别墅399平，送400平花园，近1750万，单价4.38W，感觉比大壮名城等电梯高层还划算些，毕竟有个大花园，听中介说现在豪宅市场很热，不知道买下等2~3年后，好不好转手，黄埔现阶段没有豪宅房源开售吗？房票可贵，那么才考虑买个别墅，它总价高升值也高些。这个凡谷别墅位置比较好，在大壮名城对面的暹岗地铁口。业主可以协商各付各税，可贷款，该不该购买，不是自住，不知道别墅能投资吗？是不是不好脱手？听中介说今年科学城保利林语别墅二手成交十多套，可信吗？③或者广叔您有什么好的投资组合？

回答：1、城光可以买，多人同时认筹，肯定有中的

2、珠江新城一直是领涨板块，可惜了。别墅投资属性偏弱，结合自住还是可以的，流动性方面没有平层100平左右的好。

3、豪宅可以配置一套。

如果资金长期投资的话，还可布局到南沙。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：您好，广叔，我在海珠区新港东上班，想买滨江东路/琶洲的房子（预算500-600），请问您觉得金海湾、嘉士花园、蓝色康园、海琴湾和珠江广场这几个小区怎么样呢？请问广州塔和琶洲附近有没有什么好楼盘值得推荐呢？谢谢

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好！如果预算在800至1000万，是买珠江新城的两房（现在1千万已买不了珠城的小三房），还是买牛奶厂的三房或四房（7.2万左右），或者是买广州大道北的天河金茂广场三房（也是7.2万左右），您觉得未来哪个更有增长空间？麻烦分析一下！谢谢！

回答：你好。没有太大的可比性。论地段当然是珠江新城好，只是从产品上看，3居室会比2居室在居住舒适度上会更好一些。一些刚需为了更好的居住体验，会选择去你说的区域购买3房，所以牛奶厂的三房或四房也是有潜力的。天河金茂广场其实就是错配了，并不算完全的改善区域，只能算是伪改善区域，同时区域缺少增量，溢价已经做到较高，增长会比较慢，投资建议谨慎。

提问：您好广叔，想买第2套投资，首付预算80W。老婆有广州房票，但是首套没还清，买广州首付不够，只能看佛山。佛山限购区4成首付。当前三龙湾概念火热，北滘新城有两大500强加持，所以看好顺德北滘合景天銮。请问是否可行，有无更好选择？

回答：你好，子弹80，建议优先考虑广州。找渠道垫资，全款抵押买入。 选筹2个方向： 1.老黄埔：大沙东、文冲附近的，裕丰围双地铁附近 2.番禺：市桥板块、番禺广场板块 实在想买佛山，建议在以下三个小区域内买入“眼见为实”的二手房，至多淘一淘就行了 1、千灯湖板块 2、陈村北滘板块 3、最多再加一个黄岐大沥 千灯湖未来发展潜力看好，看好千灯湖的少有原因：佛山少有CBD标杆。再难有能力打造第二个成长到成熟确定性高的区域了。它未来会一直是佛山房价的峰点。佛山选筹，次新为主。近地铁是必须的。 中海寰宇天下、万达华府、地铁金融城、保利花园1-2期都不错

提问：你好广叔，广州已有一套全款住房，老家有按揭不多可提前还清。现在手头40万，想投资一套广州的老破小，总价80—100万。广佛线燕岗站有广纸小区的90年代砖混结构，正在施工的地铁11号线也有站点在附近。不远处的绿地越秀海玥和金融街御融在建在售，可否买来投资，等5-10年博拆迁。若以上思路不对，求指明80一100万总价的购买方向(广州或佛山)，望赐教！

回答：你好，老破小投资不值得买，更不要去博拆迁，因为买房每笔都是上百万投资。大城市有些老破小之所以值钱，是因为老破小附带的资源值钱，不是老破小本身的建筑值钱，无法进行交易的文保建筑除外。

老破小附带的资源值钱之所以值钱，是因为城市中心不会转移。只要不转移，城市扩张越快，大饼越摊越大，中心的势能越强，中心及附近的老破小越坚挺。一旦城市中心转移，这资源也就不值钱了，老破小就成了贫民窟。投资还是重点在广州建仓，由于你子弹太少，我建议你全款房抵押，扩大资金流，把老家房子剩余不多贷款给结清，然后在广州选择的范围就会更大

提问：你好广叔，有一个问题一直没想通，如果说大城市会虹吸卫星城人口，利空卫星城房产，但大城市无处安家的穷人不买周边又能买哪呢？按这种观点看，东莞的房价为何还会上涨？似乎有些毫无意义。

回答：你好，不可否认，有相当一部分惠州、固安、燕郊、昆山、嘉善的房子被新深圳人、北京人和新上海人买走。你的疑问，也是他们的疑问，所以他们去买了，我认识好几个小老板、做小生意人去惠州中山买房，拦都拦不住。但有一个事实，东莞的房子确实在涨，惠州中山的涨幅却一直跑输大盘，因为东莞本身的产业很强，惠州中山是单纯的环深城市。深圳只有180万套商品房，2000多万深圳人只有500万人拥有房子。买不起深圳的房子，惠州中山并不是归宿，可以去老家省会，可以先租房，攒够了钱，一居、两居、三居一直置换下去。

因为买了周边也不能住，不具备同城生活的条件，别说惠州了，龙岗和坪山都不具备同城生活的条件，哪怕在一线城市，远郊都无法跑赢大盘，更何况卫星城！在一线城市也只有核心地段和政府规划的地区才有前途，哪轮得到卫星城！卫星城大多是小县城或者临近一线城市的荒地，就像嘉善，一部分区域靠近金山，金山在上海都不受待见，靠他近能干嘛；惠州也一样道理，靠近坪山，坪山都跑输大盘，靠坪山近有啥用？再说这些小县城都是房比人多，二手根本没人要，来买的人也是买一手！关键价格还死贵死贵的，比沈阳这些1000万以上人口的城市的核心地段地铁房都贵，买这些城市还不如买成都长沙重庆核心地段地铁房，价格差不多。

提问：您好广叔，请问佛山禅城区祖庙广佛地铁线附近的25年楼龄的旧房子1万一平，可以入手吗？我在广州上班，工资低，想入户佛山以后在这里定居，这里配套好，近岭南天地。首付低，刚需上车盘适合我这种小镇青年，五年以后能升值多少啊？我本来想买新塘13号线附近的旧房子的，但新塘旧楼梯楼也要1.5万以上，我27万首付不够上车。你就得新塘好还是禅城祖庙好？

回答：你好，投资的话，新塘干好过祖庙。不建议选这么老的房子了，因为后续大概率没人要的。还不如找小一点的房子。新塘那边有那种一房一厅小复式可以看看。

提问：广叔好，总价值400三房看好坪山华润乐庭吗？

回答：你好， 一般不推荐坪山，深圳发展一路向西，东部只有龙岗的大运相对好点。 这波行情起来之后，西部热点板块已经大涨，龙岗和坪山会跟涨，但是平均涨幅会弱于西部，需要长持。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途。总之富润乐庭性价比不高。坪山什么情况下能买？ 1.首付非常有限，但是又很想上车 2.生活半径在坪山总价400在福田 南山 宝安 大运都有性价比更高的项目。

提问：你好广叔，深圳村委统建的小产权房可以买吗？

回答：你好，每个人情况不一样，没有标准的答案。 如果你是个刚需，还是优选深圳住宅，小产权排名前列不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二，没有杠杆，不具有金融属性。第三，没有归属感，幸福是个比较级，当你周边朋友都住商品房的时候，你大概率会自卑自己住在小产权里。 所以小产权和惠州房子一样，适合两种人买，真的没钱（只出得起首付出不起月供）和真的有钱（没有房票，商品房买不动了）

提问：您好，广叔！我拥有一套宝安外国语小学和宝安中学的双学位房，三房，在洪浪北路丰华苑。我的工作和生活在福田南山宝安，双学位五年后就不再需要了。现在计划购置另一套四房作为投资，我的想法是如果五年后卖不到好价钱还可以自住改善。我的投资房接盘对象是对住房有改善需求的小中产刚需房，学位房太贵放到次要，自住舒适为主，我认为以后的二胎趋势，小四房虽比不上学位房热销，但会算是下一个半刚需。现有我的计划是：能有三成的票，首付在200以万，预算在总价600万左右的小四房。这个价格在宝安福田南山已经没啥希望了。我只能重点看布吉、盐田、龙岗和坪山的新盘。目前，对布吉片区和佳兆业盐田城市广场比较看好。请问对于我的想法，大江哥如何点评？有啥建议吗？

回答：你好，可以说每个市场都有它存在的价值，满足特定人群的需求。 投资时机也会在不同的市场间轮动，因为各个发展要素在时间上的不均衡，有快有慢。 因为现在市场上1、2房太多，3、4房，5678房太少。 那刚需选择那么多，那到底什么样的房子才适合这样的刚需刚改人群呢？ 之前有做过数据统计，龙岗是刚需的宝地，70-90㎡之间的房源新增量是宝安、南山、龙华的两倍之多。近年甚至开始有做四房的趋势。

如果说深圳紧凑三房最刚需，那么紧凑四房就是深圳的洪荒之力！ 但是估计、盐田、坪山这几个板块，并不看好。 盐田佳兆业广场是我比较认可的一个楼盘，但是，买这个楼盘是有前提的，就是兼一定的自住需求。 佳兆业城广所在的盐田港区，明年地铁开通，港区还有待开发土地资源还有增量，加上盐田近几年被过分遗忘，港区次新不过三万多，这三项综合起来是有补涨空间的，升值潜力很可能比不上西部某些热点片区，但跑平大盘是没问题的，但是投资并非好的选择。 布吉和大运相对好一些。 百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都可以买。

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