广州楼市:这个地段房子降价成必然!卖掉,一套都别留!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，南沙、黄埔、东莞南城、凤岗，哪边更值得投资，5年内不住，有什么潜力大的楼盘推荐一下？

回答：你好，南沙不确定性高，南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品。黄埔科学城是我较为推荐的，作为广州市发展高新技术产业的示范基地，持续看好。南城CBD，ZF花巨资打造，东莞的市级CBD、市区客厅和未来经济新引擎，规划形成金融科贸区、国际生活区、创新活力区和总部运筹区四大区域，聚焦发展金融、总部经济和现代服务业，持续看好。凤岗的卖点主要是临深，产业方面欠缺，不建议。可参考选筹：黄埔：万科幸福誉、品秀星樾、实地常春藤南城CBD：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：你好广叔，新人首问。本人工作地广州白云区机场路，外地户口，7月份社保五年，俩个孩子大的读南沙国际学校明年出国留学，小的白云区读小学六年级，月收入5至8万。北京西直门舒至家园70平2居一套无贷款市值600万，月租7500元。河北承德世纪城100平2居一套无贷款市值150万，闲置。闲钱500万。问题1、广州想入手一套离工作地近一点的高品质新盘，自住兼投资，预算800-900万，6成左右贷款，10年内有回北京打算后期好出手，看了荔湾西关海比较满意，请推荐一下其它合适楼盘。问题2、老婆北京有房票想把北京老房子卖掉再投资一套有潜力新盘，总价900万内剩余贷款，还是老房不卖再买一套总价600万房，可筹资300万，怎样做合适。那些盘可以入手。问题3、承德房子还有增值空间吗？如果没有想卖掉承德房子在广州周边投资一套，总价200万内，选择哪个区域潜力大，谢谢。

回答：你好，1、西关海，大花园社区，自住非常舒适，可以买。还可以看看：恒荔湾畔、万科柏悦湾、花语水岸、逸翠湾；2、舒至家园，2003年的房子，近地铁，交大商圈，可继续持有。另外可投资：北京新天地五期、新龙城、远洋山水、朗琴园；3、承德三四线城市如果没有自住需求，建议出手置换，可考虑佛山千灯湖

提问：广叔，现在楼市正热 是现在入手好 还是等到金九银十优惠力度会大点 更划算 想去南沙订房子 疫情的原因 经济衰退 很多人说别急得入场 需要观望 是的吗 麻烦您指点

回答：你好，现在就是较好的上车时机，金融大放水，最终会流向楼市，看看深圳就知道了，疫情很多人都以为下跌，没想到涨的凶猛，超乎想象，当然也可以观望观望，南沙适合长期投资。

提问：广叔，广州科学城和南城CBD哪边投资潜力更大 黄埔中央城 和知识城的万科幸福誉 哪个更值得买 或者您有什么好的楼盘推荐

回答：你好，优选广州科学城：万科东荟城、新福港鼎峰、科城山庄、保利林语

提问：广叔好！德安新村和德祥路的二手有20年，这里的破小旧还能升值吗，市桥周边的凯德山海连城和大华龙光玖珑郡有升值空间吗？选择顺序怎样？谢谢！

回答：你好。德安新村和德祥路的适合自住，学校还可以，保值没问题的。龙光玖龙郡是顺德的吗？个人认为凯德山海连城价值更大一些。看个人偏好了，我建议买楼龄新一点的。

提问：广叔你好，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下广叔有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！

回答：你好，大芬没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。 多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。 龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。 建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。 京基御景半山不推荐

提问：广叔您好，我在深圳罗湖区看中了一套罗岭外国语小学学区房，学位已经被使用，正在读一年级，房子比市价低25万，学位要5年后才能使用。这样的房子是否可以入手？

回答：你好，户主本身符合户籍政策的，没有理由强制迁出。 如果你已经知晓了户口不能迁出，还要和他签约，就意味着你同意接受户口不迁出，对方也不算违约。 或者约定什么时间迁出，违约再交违约金，理论上总有一个金额足够让对方迁出。 一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万逾期费用。 不迁出会影响到你下家接盘的价格。 另外你是为了投资还是学区？ 投资一般不建议买罗湖，谨慎。为了学区自用可以入手。

提问：你好广叔，想买房子，但是喜欢的楼盘户型只剩几套了，有个24楼的算是还比较好一点的楼层了，24楼的房子可以买吗？

回答：你好，如果不是顶层，24层挺好，首先买房就不要在楼层数字上纠结，只要考虑了户型，采光这些信息，在哪一层没什么大不了。顶层是因为后续存在一定的受潮，渗水，西晒等因素，可能会影响升值溢价，所以不建议，除非小区品质特别好，包括周边配套等等，值得去博一下。

提问：广叔好，夫妻婚后在惠新西街有一套中介评估435万，贷款已还清。孩子后年上小学，想换一套2到3居质量好点小区，兼顾学区，了解了一点芍药居北里。请广叔指教：朝阳区选陈经纶嘉铭，人大附朝阳，外国语学校学区的小区哪些值得推荐。

回答：你好，学区房普遍属于溢价，价格和品质并不对等，长期看会跑输大盘 为学区买一套小户型作为门票，再入一套自住投资盘更加合理 如果还是想一套解决，看看紫薇天悦

提问：广叔好，想请问现在子弹700万左右，想以亲名义全款买一套房，据悉五一即将开盘的德宏天下华府（带深中初中学位），如果为了8岁（二年级）儿子的初中学位房，另外附加房产增值功能，这个盘可否考虑？

回答：你好，德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，户型略奇葩。 不过我也提醒下，这个盘如果想学位给孩子自用就要当心了，深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。 投资，可以对比一下深中的愉天小区、深实验的金茂礼都、南外大冲的科苑西（不是科苑居）、宝安中学的都市翠海华苑近三年的涨幅。

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