新政”满月”威力渐现,5月黄埔、南沙新房成交量“刹车”

5月广州新房网签10220宗，环比下跌5%，对比今年1月下跌29%。402、421新政相继“满月”，其对市场影响亦逐渐显现。

▲广州5月一手住宅网签量价环同比

需要指出的是，5月统计周期内，尚有421新政前的“抢闸”网签以及五一假期成交支撑，因此整体成交套数依然维持万宗水平；实际市场到了5月中旬起，由于一系列行政手段落地，市场降温明显。另一方面，本月新增供应仅89.42万㎡（9064套）单位；且五一及其前夕（4.26-5.2）贡献了超70%的新货，五一假期后，随着市场管控收紧，预售证发放速度放缓。

▲近两年广州一手住宅供求情况变动

广州中原研究发展部认为，楼市新政以及一系列管控手段将进一步挤压广州市场的投机成分，但同时应该“保护刚需，避免误伤”。在严格把控的基础上，应该适时优化推新节奏，毕竟“稳预期”才能保证市场长期发展；若合理的需求长期受压抑，导致各种市场“怪像”出现，则不利于市场健康发展。

 01.

新政之下增城“鹤立鸡群”，五一后预售证发放趋紧

402、421两轮新政均强调对热区备案价、严格把控预售证发放。本月新批供应环比下跌12%，尤其对于传统“红五月”旺季而言，本月推新货量远未能满足买家需求，“无米之炊”的情况从客观上影响市场成交表现。在整体市场处于新政磨合期的情况下，购房门槛相对较低，且近年宅地集中转化一手项目的增城推新量“鹤立鸡群”，累计推出34.2万㎡（3652套）单位，单区占本月推新量的38%。

▲5月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）

相比之下，原计划有多个项目达到入市阶段的黄埔，本月仅获批10.1万㎡（1028套）单位，且60%的推新货量为五一假期前推出，五月中下旬该区“僧多粥少”问题加剧；此外，根据媒体报道，番禺、天河、南沙等“热区”项目预售证发放亦受到一定客观情况影响，部分项目只能暂缓开盘推新计划。从新批时间结构来看，本月72%的推新面积集中在4.26-5.2（五一假期及前夕）， 随着节后楼市调控手段趋严，新批供应量放缓明显，直至最后一周才略有改善。

▲5月统计周期内各周新批面积一览（单位：万㎡）

就近期市场调研情况来看，对比同属“调控年”的2017年，2021年4月的两轮调控践行“精准调控”的原则，对刚需买家的“误伤”程度较2017年低；开发商/买家对市场的态度较上一轮整体调控积极，故推货量有望经历新政磨合期后“循序渐进”回升。

02.

热区“刹车”，黄埔、南沙成交下跌超2成

对于本轮调控重点关注的热区，本月成交“刹车”态势明显。其中黄埔成交11.54万㎡（961宗），环比下跌25%，黄埔原本5月有多个项目有推售计划，其中包括融创翔龙•廣府壹號、中鼎•君和名城珺合府、大壮名城等。但根据实地调研发现，上述项目往期基本处于“清盘”状态，部分项目早于3月中便开始新一轮“蓄客”，由于预售证审批以及定价需要“磨合”，项目推售时间一推再推，客观上影响黄埔成交表现。

▲5月广州各区一手住宅供求量价对比

南沙本月成交14.91万㎡（1396宗），环比下跌28%，该区成交量下跌主要原因在于部分热销板块缺货；目前主要在售项目集中在横沥金融岛以及万顷沙，对于广州市区上班族而言，其与市中心距离相对较远，部分买家或转投白云、南沙等区。另一方面，海珠南洲、石岗路板块正逐步“接棒”广钢、广纸成为广州老城区重要成交板块；本月中海观澜府、越秀天悦江湾成交表现不俗，带动海珠成交环比提升21%，可见高端买家对中心区优质项目的购入步伐不停歇。

03.

整体成交放缓，库存周期再升0.3个月

截至5月末，全市库存量862.07万㎡，去化周期6.9个月。

▲近一年广州库存及消化周期变动

由于成交量减少，本月整体去化周期再升0.3个月；库存周期在经历一年走低之后，于今年3月起持续回升。

▲各区库存及消化周期

04.

购房门槛低+吸大湾区客，增城热盘成“香饽饽”

 购房门槛相对较低的增城地铁沿线物业（如新塘、朱村）、临莞深片区（石滩）板块楼盘成交表现仍相对活跃。如五一前开盘/加推的碧桂园•星禧（石滩）、敏捷东樾府（石滩），本月成交量分别为热销榜2、8位；而地铁通勤盘御溪世家则位列第4。据了解，2021年以来莞深买家流入增城市场趋势明显，部分项目“莞深客”占比甚至已接近2成，可见莞深新政已“倒逼”一部分购房需求转移至增城。

▲5月广州一手住宅网签宗数TOP10

05.

6月成交或下调至8000宗水平，买家对于心仪项目仍需加紧入市

受新政影响，5月一手成交“转冷”，由于421新政前“抢闸”网签+五一刺激，新政威力尚未充分体现，预计6-7月成交将会进一步受到新政影响，月成交将回调至8000宗左右。综合成交数据以及五一调研情况来看，预售证把控以及房贷趋紧等一系列调控手段确实给5月市场带来一定客观影响，有部分买家由于新政出台暂时转为观望状态。但从实地调研中可发现，各区具备地铁优势、规划利好的板块项目依然相当抢手， 买家置业欲望仍相对积极；本轮新政调控重点打击市场投机行为，对具有切实购房需求的刚需买家而言，购房热情尚在；建议买家对于优质项目仍需加紧入市计划，避免热点板块由于新货推售节奏受调控，出现“供不应求”而影响个人置业计划。

来源：广州中原研究发展部