广州楼市:这类房子投资的时间不同,买房前要考虑清楚

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新手首问：广叔你好，我的情况如下：爱人名下房产一套，中海誉城，三房94平，因朝北且小，现想购置大房，且临近地铁口，周边配套齐全或有发展后劲足的。考虑科学城、知识城和南沙。目前手头现金不足五十万，两人年收入70万，可以承担高一点的月供。问题如下：

1.中介说可以帮操作JL但不是本人真去，这样以首套资格入购二套，这是否可行？

2.售楼员提供借贷公司服务，解决首付不足的资金，且不上征信，据说借贷公司和银行合作，发款还款均走银行，借贷公司会收取较高佣金，且还款利率也比较高，但我们三五年内可以接受，但不知这种借贷渠道是否靠谱？

3.科学城，知识城和南沙更推荐哪个？个人喜欢知识城南起步区，但目前无新房，只剩二手房，北起步区属于工业区，不适合居住。香雪的品秀星樾如何？另问，腾飞园中新里的楼盘优劣势是什么？除了这两个楼盘，科学城或者知识城那边广叔有何推荐？

4.是否卖掉中海誉城的再去入购，还是保留，但通过借贷解决二套首付？哪种方案更保障资产增值且居住得到改善？谢谢答复！！！

回答：你好。1、可行的。

2、小贷公司是可以不上征信，可考虑

3、短期推荐科学城，中长期考虑南沙；品秀星樾可以考虑。腾飞园中新里在知识城中区，属于知识城中较好的居住氛围，较好的商业配套，医疗配套和教育配套，整个知识城较好的位置。缺点是通勤比较远，而且知识城的产业人口需求不足，未来这边供应可能比较大。

4、中海誉城可以再持有一下的，现在卖不是很好。如月供能力不错的话，可考虑做二套。

提问：您好广叔，盈彩美居想置换到天河公园，几个问题请教您。

1，现在置换是否是好得时机？天河公园已经很高了，盈彩美居还会补涨吗？

2，盈彩美居88方南向高层小三居，大概挂多少？有中介建议60000，有65000，还有建议70000。

3，想全款抵押，不知找垫资公司是否靠谱？

回答：你好。

1、盈彩美居未来还有地铁利好；盈彩美居其实还不错的，有潜力。现在的行情做置换，较好是做加按，一边买一边卖，不然容易踏空。

2、盈彩美居，挂7万左右

3、可以这样操作

提问：你好广叔，340万，纯投资，时间3-4年，天河或黄埔，勉强够得上天朗明居小两房，东荟城的三房，这两个哪个好？或者有其他更好选择？谢谢

回答：都不错的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，深圳现在这种样子会不会出现横盘个两三年的情况？

回答：你好，会有横盘期，任何城市不可能一直涨 每一轮牛市的涨幅都在30-50%左右 接下来需要2-3年时间来消化价格 牛市结束后还会经历价格回调，10-15%都是正常水平 等刚需们都能接受这个价格的基础上，再释放利好，进入下一轮涨幅。

提问：您好，广叔！最近小两口一直在研究琶洲西磨碟沙板块，想着在今年之前把车给上了;自身要求:600以内，3房，选这里就没考虑学位

意向楼盘：1.畔江及世港，胜在安静，小区环境好，无奈房源真少。2.电力设计院，地铁真上盖，去哪都方便，缺点:楼龄旧。3.会展西岸，自主物业，室内环境新。

这几个楼盘你怎么分析，大概现在多少单价上比较合适，小两口要不要硬上会展西岸呢？

回答：你好，琶洲的板块无论是琶洲西还是琶洲东还是万盛围的，它的房源的确是很少。而你关注的也就是电商中心的总部群，关注点是非常明确的。少房源代表着放盘跟抢货的人不成比例，价格就没有明显的参考价值。基本上只有说你愿意买，我卖，你不愿意买我也不卖。畔江和世港，这作为整个琶洲而言的话，关注度很大，那可以说是也仅次于雅郡花园。不介意价位的话买入就好。

电力设计院，这个一般般吧。主要是体量太少了，这种房主基本上不是太乐意。地铁翻盖很明显，以后就会作为一个出租的较佳的选择。但是自住起来的确没有宜居的感觉。会展是我特别推荐的一个楼盘。首先价位而言的话，它还算是合理性的。3房2卫也恰好够用。所以这个只要业主诚心想卖，我觉得价钱贵一点也没所谓。广州刚需买房价值高的楼盘，具体详见内部分享！

提问：您好广叔，年前想上车，首付预算90，自住+保值，看好黄埔板块，一路从东圃往大沙东看，目前看黄埔的选择不大了，看了中兴花园和金碧世纪，中兴的户型不好面积小，大的又超预算，金碧两房也是超预算，这情况下广叔觉得我是死磕黄铺板块还是考虑换板块，或者有合适的好盘推荐吗？岗顶上班方便些的

回答：你好，这个月算就直接买老黄埔得了，找我们买可以帮你规划下资金，你的90万是可以买入的，没有任何问题的，或者选择番禺的小三房也是可以的

提问：您好广叔，本人在广州工作多年，有广州房票，预算是300万左右，刚需自住房考虑学区和通勤，请问老师有合适的推荐吗？

回答：你好，可以考虑知识城，知识城主要走的是科技路线，产业以高新产业为主，因为规划利好，板块内交通，商业，居住各方面的配套也是比较完善，适合新广州人购房置业。另外在预算内可以考虑凯德中新里、星汇城，次新房万科幸福誉等几个项目。凯德中新里地理位置好，在板块核心区域，交通方面有14号线，可以对口天景小学。星汇城位于板块的南部，同样也是配套比较成熟的一个项目，有项目自身带有的幼儿园和小学。万科幸福誉的配套方面和前两个项目差不多，不过它的优势是对口学校为二中会元，教学质量较好一些。除了知识城，还可以考虑在南沙板块，此板块还处于发展阶段，因而也适合预算不多的刚需置业购房者，其配套对于日常生活也是可以满足的。

提问：你好广叔，我是一家上市公司管理者，也是一名创业者，平时江门和深圳两地跑，名下无房，手上现金400多，目前理财年收益五六个点，我的问题是，我要不要在深圳上车，还是江门买一套自住。

回答：现金400多，非深户，五成名额，优选方案先打新盘，二手房不着急入手。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：您好广叔，很荣幸在这里向你提问： 1、个人情况 在南山科技园上班，无房无贷，月薪税后2万5，公积金每月共缴存6千 2、买房诉求： 想看地铁12号线-宝安区沿线的两居室二手房，总价在400万以内，居住+投资 近期好了几个小区： （1）凤凰雅居：49平，两居室，售价365万； （2）桃源居十六区：66平，两居室，售价370万，房子是双拼房隔出来的一半，满五 （3）中信领航城：49平，两居室，售价365万； （4）中信领航城：65平，两居室，售价460万； 请问广叔对上面几个小区怎么看，哪个更有升值空间？还有其它小区推荐吗？

回答：你好，凤凰雅居是鸿隆广场主要竞争对手，到后海车程约20分钟。 优点：低总价两房、次新花园社区、朝北看山朝南看花园、三梯十户车位足、未来地铁口200米、学校距离适中。 缺点:小区较小、附近配套较差、单价不便宜。 总结:地铁12号线2022年开通，附近有华业旧改项目，未来可期！ 桃源居就是深圳的天通苑，超大社区，产品丰富，小区严重老化，住客素质普遍较低，属于没有亮点的上车盘。 领航城一期二期是中信开发，赠送比较多，89基本是3+1，三四五是机场开发，赠送不多。 这几个楼盘排序： 领航城>凤凰雅居>桃源居 富通城 玉湖湾 招商果岭也可以关注。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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