广州楼市:天河和黄埔涨得这么快,现在会不会高位站岗?

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提问：你好广叔，新人首问，在珠江新城上班，目前和老公两个人有大概有170，首套房且之前无贷款，预算500左右的房子。家庭年收入可以维持在70左右的税后，因为有可能未来回上海工作，所以想尽可能挑一个持有周期不会太久好出手的房子。期待自助+投资属性。目前就关注了天河两房和黄埔三房。

天河:兰亭盛荟两房，非常小的南向两房，感觉周边配套也一般。城市假日园和阳光假日园小两房。

黄埔:看了大壮，品秀，广府一号，合生中央城，富颐华庭，万科城市之光，富力新城，星畔等等。

越看越蒙，不知道该怎么选。黄埔科学城比较远，鱼珠和文冲的新盘又有点超预算（咬咬牙倒也可以把预算提高上车）

排名前列个问题:不想持有周期太长，五年可以出手，也希望保持投资增值的属性，请问应该买新房还是二手房？买天河小二房，还是黄埔三房？因为天河只能买小的，单价高，涨幅就会相对小一些。黄埔单价低，买大的，涨幅空间还有，似乎更有利于投资。

第二个问题:根据我的情况，是否有其他推荐？

第三个问题:天河和黄埔涨得这么快，会不会买在高点，后续就只会平稳中有一点点升了？

回答：你好。兰亭盛荟、城市假日园和阳光假日园都可以考虑；黄埔考虑大壮、万科城市之光

1、你的情况建议二手次新为主，新房周期长，好的新房更不容易抢到，错失了上车时机。除非你已经有了一定的底仓。两个区域都可考虑，黄埔更适合

2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、中长期看还是要涨的，抗跌保值，金融属性强，流动性好。

提问：你好广叔，广州五年社保，首套房，60-70首付预算，实地常青藤2房210左右价格，南沙时代南湾215万两房左右价格，还有知识城地铁沿线的中泰天境，星汇城，新塘的品秀星图，时代风华，本人打算自住+投资，工作在车被附近，哪个选择会更好一些，或者广叔给些推荐

回答：你好。实地常青藤还是算了，交通、配套都不方便；南沙那也没法通勤，投资需要较长时间；知识城选星汇城吧，离地铁更近一些；新塘选品秀星图。你挑的都是一些新盘。有名额还是买限购区域，并且首套房尽快多凑一点资金，把首贷资格利用好，贷更多资金。看下科学城上车盘：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，我们最多有70～80万首付，较好月供6000，没有广州社保和户口，排名前列学历专科毕业，年近50岁（其中一人今年退休），一直想在广州买房，但是目前黄埔和南沙除了限购还有就是太贵，所以一直考虑买增城，但是增城比较远担心以后打工去市区不方便，目前买房除了为了以后养老自住，还有孩子读初中高中大学及以后工作就业（目前两孩子，一个初三、一个五年级），当然还有房子投资升值，希望买个90～100平的三房，是买佛山哪个区还是广州增城还是东莞哪里呢？我们老家马上通赣深高铁了，只要最多2个小时到深圳，但是深圳太贵根本不敢想！原来看中增城的海伦春天，但是离地铁有距离，楼龄也十年以上了（喜欢它的花园小区和南北通透户型以及比较大的面积空间），最近有人推荐花屿花城，顺欣花园等，但是中介说新房比二手房手续费便宜，但是我考虑一个要等，一个也怕买到烂尾的，请广叔帮我指点迷津，看看到底买哪个区域好，买哪个楼盘好，有合适楼盘推荐吗？

回答：你好。月供6k的话考虑买个200左右的，买个3房，可以考虑佛山、增城新塘。海伦春天不建议，位置偏了点。花屿花城，顺欣花园也不建议，增城一定要买地铁口的房子。可以看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：(新人首问)你好广叔，现在在御金沙有房子，是金广附的学位，是换去越秀区还是原地置换呢？

回答：御金沙环境不错的，浔峰岗站，学位一般吧，如果注重教育可以换。金沙洲这边修两座桥，未来交通有缓解，有一定利好。但太靠近佛山了，产业不怎么行。综合看适合自住，投资一般。

提问：你好广叔，新人首问，背景：本人外地户口，有交社保，有购房指标。在肇庆有两套房，一套值120，在出租，2500一个月。一套值200自住。两套都在按揭，还有大概6，7十万没还。有现金140万。

意向：本人一周有一两天会在广州工作，想在3号线沿线买两房或3房。自住和投资。

问题：1，因为要7成首付，只能买200万以内的。还是卖了120万的，买300多万的？或者有没有其他方案？2，3号线有那些近地铁的，价位合适，比较新的盘推荐？

回答：你好。1、肇庆有一套自住就好，多了价值不大。建议多凑点资金买广州。2、新盘暂时没有好的推荐。3号线可以看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，坐标深圳。现状：深圳福田景田一套房，对口福田外国语，现价值约1100万左右，还欠约420万房贷，房子105平，现有两个小孩感觉房子有点小。另外手中现有约550万现金。 计划：希望在深圳再买一套房，兼具地段和学位属性 困惑：买房的地段您建议哪里呢？另外二套房首付需要七层，您建议我通过抵押贷款把现在景田房子多贷点钱出来，拼尽全力买套大一点的呢，还是买套小一点的？我个人倾向于买套大的，因为现在这套有点小住的不太舒服，后面新房如果学位可以的话，也有可能搬到新房去住。另外福田景田这套房对口福田外国语，后续的持有价值和增值潜力，您如何看呢 多谢了

回答：你好，考虑自住，建议入手一套南山大户型学位房。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

提问：您好广叔，，坐标石家庄，孩子研究生学历，已签约广州一家国企，今年7月入职，目前房产情况，石家庄有三套，金谈固家园跃层（村证），地铁房，离超市万达都很近，没有电梯，现在能卖120万，奥北公元133平，9层，已满二，规划中有地铁4号线，现在市场价应该能卖200万，高新区天山国宾壹号，地铁房，小三居，20层，环境非常好，应该能卖一百五六十万，不满二，廊坊固安有一个2居，掉价掉的厉害，现在应该能卖90来万，海南有一个小房想退休之后去住，今年二月份在广州增城区御溪世家新入手一个84平小三居，因为孩子在广州黄埔区工作，也因为看你的知识星球，想把房产往广州置换优化一下，那么我石家庄卖掉哪个更合适？什么时候出手？固安房子什么时候出手？我在广州买入哪的楼盘？请指教

回答：你好，你的资产确实该优化一下了，都不够优质。首先环京已过红利期，廊坊固安应该尽早出手止损，长持价值已经不大。石家庄不是一个好的投资城市，被北京和天津被动吸血，所以不值得重仓。石家庄建议留一套好的自住，其余也可以全部出手。然后全部置换到广州限购区，可以用你孩子学历落户，增城不限购区价值比较有限。

目前广州的行情，还不至于到顶，真到顶就是出个大的调控。大的调控出来后，广州的房价还会继续涨，这个时候冲进去买的就是韭菜。现在你们进场的，还不算韭菜，还有空间挖一下。可以对比一下去年深圳东莞出了调控，但是在一段时间内其实还在涨。至于楼盘，网红板块里面也就是网红楼盘，以次新为主。广州最有价值板块和楼盘具体详见内部分享。

提问：您好广叔， 新人首问，预算500到600，极限700w，刚结婚，女朋友刚怀孕，对于天河区或者海珠区来讲，这两个区有推荐吗？自住为主，学位不要太差，中上即可！希望广叔推荐几个小区，谢谢

回答：你好，极限700万以内： 天河：理想蓝堡、历德雅舍、华景里、骏景花园、美林海岸 海珠：会展西岸、雅郡花园、光大榕岸（榕景）、富力银禧

提问：你好广叔，想问一下深圳的坪山有发展潜力吗，投资的话，适合吗？我入户深圳买房的话，首付需要一半，如果现有不到170万的话，买小一点的房子投资哪更好呢？

回答：你好，在深圳，人们对东部一直是碾压性的鄙视的，从来都是西风胜东风，所以导致西部热钱过多，加上政策高压，豪宅线受限，在现在这个时间节点来看，私以为东部的价值其实是被低估的，坪山300～350就可以买到一个区域副中心核心位置+公园+实验学位+六馆一城+品牌社区+未来45分钟通勤圈快速地铁口的三房或四房，同样的价格，这样的配套在整个深圳是少有的吧。 下面这个图就是来自被diss被遗忘的坪山沙湖片区，已经愈发现代化了，不管那些高楼林立的写字楼会不会空置，至少气势是上来了。

提问：你好广叔，可否从自住和投资的方向来分析评价深圳湾的双拼户型？可否买入？谢谢

回答：你好，双拼自住性价比很高，单价比单证低很多，但是投资角度来看，房票始终是个门槛，深圳限购放开的可能性也不大，而能够进军深圳湾的，名下无房的概率极低，很多人只能望房兴叹。受众面过窄，交易不活跃，价格就上不去。

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