广州楼市:这些房产不要碰,都是血的教训

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提问：你好广叔，新人首问：去年入户广州前置有物业1、罗冲围富力桃园140平三房一套，准备在此养老。2、南海和顺村中海金沙水岸126平一套 3、西湾路财富公馆53平公寓一套。已还清贷款。现有现金300W,想卖掉中海房子再加贷款入手天河核心点的房子，纯投资。近来中介推荐了以下楼盘：1、珠江新城东 跑马地花园及三期 、誉城苑。2、金融城板 美林海岸 骏景花园 3、天河公园板 新世界东逸花园 华港花园 东晖花园 。求广叔教路！。另13年贪便宜300W入手江夏村傍军产房：汇和大厦一套240平的房子，有军产证和地税发票，求教要怎么处理。

回答：1、富力桃园养老可以。2、里水一带还不怎么行，产业是短板，没地铁在建规划是硬伤，靠近的是白云，比之荔湾便捷连通桂城要稍弱。3、公寓一直不建议。推荐楼盘：1、可考虑。2、可以的，有潜力。3、优选新世界东逸花园。就按你这个顺序选。军产房自住还可以，投资的话要由于不能上市交易，流动性差，建议出手置换。

提问：新人首问：广叔你好，我现在手上有不到三百万的现金，想全款投资一套房产。现在萝岗这片已经涨了一波，黄埔萝岗：中海誉城，金色梦乡，岭南雅筑，新塘：新世界花园，尚东阳光，还有新塘Tod板块的，黄埔cbd板块，选哪个小区增长更快，预计持有三到五年。

回答：你好。建议在萝岗入手一套上车盘，投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：谢谢广叔！之前的新人回答，考虑到广州江高龙光离市中心太远，上班出行不便，决定放弃这个盘了。打算购置二手，黄埔那边价格已经太高了，想购置海珠区或者5号线靠东的盘，请问广叔是否有被低估的盘可以推荐下？感谢广叔！

回答：你好。预算260,5号线靠东可看下老黄埔：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，好。有广州房票，首套，纯投资！1、品秀星图，北向，79平，高层。2、汽车小镇，南向，80平，高层。选择哪套更好？为什么呢？谢谢您啦

回答：你好。考虑品秀星图，能通勤黄埔、天河，在广州向东发展的战略方向上。汽车小镇，位置较偏，荒无人烟，汽车产业并不能有效的聚拢人口，人来看看也就走了，在土地辽阔的汽车生产园区内，要考虑未来接盘侠有哪些？买入大概率要站岗。

提问：广叔好，自住的话是买龙岗还是买福田？

回答：你好，自住喜欢就好 你如果在南山福田上班，买龙华龙岗每天在路上两三个小时浪费生命，觉得开心也好。但是肯定不会价值较大化，过去两三年的时间，龙华，龙岗大部分地方的房子是没有涨的，现在卖都是亏本的，南山和福田很多地方的房子都涨了，这个就是价值的很明显的体现，你如果说不考虑升值，那当然可以，但是有一个问题，在我们没有财富自由之前，为什么不去多赚点钱呢？买对了有价值的两三年赚的钱可能比我们三五年上班工作赚的钱还要多，很多人说不考虑省，自己住无所谓，那要是买错了，没有涨，那就自己安慰自己。

好比现在一个在南山上班的人，他三年前买了龙岗400万的房子。同期如果买南山的房子400万，现在已经涨了500多万，甚至600万的，但是他买的龙岗400万的房子，现在卖掉也只能卖400万，就会严重亏本，他只是觉得当时好喜欢龙岗的新房子，面积大，但是这些年通勤时间太长并没有过去住，或者住龙华或者租宝安的新房，这两年不就损失了几百万吗？能怎么办，只能说我只有一套房子涨跌无所谓，200万可能还是他到现在为止都没有赚到过的钱。因为没有涨，也没办法换房。深圳投资价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：你好广叔，宝安中学与宝安实验的学位房，优选宝安实验学位房，宝中只有凯旋城与西岸官邸是学区，但翻身片区的新锦安雅园、中南花园、中商花园也是宝安实验初中学位，以下请教：宝中片区凯旋城平均单价11.5万，翻身片区平均单价8W（新锦安雅园、中南花园、中商花园），只是中间隔了宝安大道，学区相同几个小区也很近，那个小区升值潜力更大？

回答：你好，凯旋城和翻身这几个盘对比，优先凯旋城。新锦安雅园目前价格不是洼地，是翻身的老楼盘了，楼龄快20年了，不时尚，户型也不出彩，普通的跟涨盘了。未来有划出宝安实验学区的风险。凯旋城、第五大道、幸福海岸这几个盘都可以关注，淘淘笋。

提问：你好广叔，新人首问，1.我个人来深圳九年，一直没有买房，自己在金融行业，钱一直在股市，复合投资回报年化30%以上，但到现在也是略输房价涨幅，毕竟房子三倍杠杆。现在整体资金1100左右，个人对资本市场还是比较看好，但 我觉得房价也有继续上涨的空间，我应该拿多少来买房合适？2.今年要结婚，目前我俩工作都在福田，但是我倾向买西边（投资和自住希望有个平衡）我俩都有房票，确定不要孩子，目前看过天健天骄，阳光粤海，金众麒麟，还看了尖岗山和碧海阳光海的二手，还想去看看临海揽山，宝中片区，越看越迷茫，还请您给指点一下到底该如何取舍？感谢！

回答：你好，未来20-30年，一线城市优质地段房产仍然是较好的大类资产，优于股票。 未来资产如何配置？ 1.国内不动产只配置大城市住宅。 2.股票配置不要超过总资产的50%。 3.资产规模大了以后，海外资产可以适当配置，作为分散和对冲。 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间了。 所以是自住改善型的物业，稳健。 阳光粤海除了两梯两户、三梯三户，其他没什么亮点，花园一般、没游泳池、学校一般。位置不错，刚需、投资不用考虑了，如果华润城打10分，这个只能打5分。 金众麒麟品质不错，但是位置一般，这也决定了客群窄，投资属性相对弱些，圈层属性几乎没有，这是这个项目较大的BUG，更适合自己住。 你这个预算，建议直接买华润城好了

提问：你好广叔，总价600左右，投资用，鼎太还是松坪村，星海好？还有其他比较好的选择吗？

回答：鼎太，九年制双南实，是不是觉得很贵了，还会继续贵下去的。星海名城，松坪村这两年也没少涨，跑得慢了点，但是也没有被低估。不过600万的鼎太不太好住，可以再对比看看

提问：你好广叔，都说买黄埔就是高位站岗了，价格也是外地人撑起来的，你是什么看法呢？庙头板块广叔怎么看？

回答：你好，黄埔区因为有化工厂、石工厂，居住环境较差，板块热度不高，但由于人才落户政策放松，黄埔区人口流入，购房需求增加，供需关系失衡导致房价上涨。位于黄埔区的庙头板块周边界面较差，配套较为缺乏，却吸引了多个品牌房企的目光，土拍市场异常热烈。因为庙头板块的确存在较大潜力，庙头板块有13号线贯穿，再加上板块内在建的5号线东延，轨道交通出行极为方便，板块与珠城的连通性较强，再加上大面积旧改范围，城市化发展进度加快，地铁利好、新城建设、地理位置三方面的优势加持，板块未来还将有不错的发展空间，前景可期。

提问：你好广叔，有人给我推荐福田的星河世纪的两房，不知道老师怎么看这个小区。看广叔说要选中心区

回答：你好，星河世纪是福田中心区的四大代表楼盘之一，另外三个是中海华庭，城中雅苑和发展兴苑。这一片区，堪称优质，要地铁有购物公园地铁站，要商场有星河cocopark，要学位有石厦中学，要产业有中心区写字楼群。有缺点吗？有，太优质太成熟就是它的缺点，所有空地都被填满，已经没有任何想象空间，加上楼龄偏老，周边环境嘈杂，这一片区的楼盘已经很久没涨了。自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。

提问：你好广叔您好，本来还有念头入手小产权抑或中产权，看了您的解说果断放弃念想。坐标深圳，目前深圳罗湖有套三居室，老破旧小区，跟深圳同龄，只能盼等拆迁。问题1：今年想入手二套小户型，纯投资，错过了去年政策出来前的红利，现在这个价位上车二套小户型还有潜力吗？问题2：看了碧海的富通城，南山的万象新园，友邻公寓，深华园南山区，后海名苑居南区，均价都在9-10万，入手小户型350万左右，目前子弹120发，想用一套DY贷，入手二套小户型纯投资，请问广叔有什么建议？以上列举的小区入手哪个有潜力？或者广叔有推荐。以上，盼广叔回复，目前有点纠结，差不多想拿下了。谢谢。

回答：你好。1、有的，小户型刚需盘，还会一直涨，没办法，供需问题。2、要选带学位的小户型，这样才能涨的快。深华园楼龄偏老了。友邻公寓，次新，带南二外学府，但供应大，容易失去竞争力，投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

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