放开限购、取消豪宅税、卷“得房率”.…..9个关键词读懂2024年楼市

转眼间，2024年已经悄然接近尾声。

这一年，政策频发，楼市步入了一个全新的发展阶段。

官方采取积极的松绑措施，从供需两端为房地产市场的平稳运行提供有力支撑。

信心比黄金重要。空前宽松的房地产环境中，市场的信心正在逐步重塑，2025年房地产市场或将值得期待。

回首过往，皆为序章。聚力前行，征程再起。

下面，我们以关键词为线索，回看2024年的广州楼市。这些关键词不仅见证了市场的风云变幻，也预示着楼市未来的发展趋势。

01.取消住房限购

2010年10月，广州紧随“国五条”的本地化细则出台，踏上了限购之路。

时隔14年，2024年9月，广州官宣取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，成为一线城市中率先全面退出住房限购政策的城市。

广州地处粤港澳大湾区的核心地带，是广佛一体化经济发展的关键区域，以其独特的魅力吸引着众多外来人口。而且，就四大城市来说，广州楼价相对最为“亲民”，成为众多外来人群理想的定居之地。住房限购政策松绑，无疑为市场注入了新的活力，广州楼市成交量亦迎来显著增长。

（图源：中原地产）

02.降低房贷利率、首付比

2024年5月，广州发文取消住房贷款利率下限，首套房首付最低15%。9月24日，广州再次调整政策，二套房的最低首付比例降至15%，同时存量房贷利率下降50个基点。

目前，广州首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于15%，主流银行商贷首套房贷利率维持在3.0%。

一系列措施有效降低购房者负担，并进一步刺激了市场需求。低利率和低首付政策使得更多购房者能够进入市场，市场活跃度持续提升。

（图源：网络）

03.取消豪宅税

2024年10月12日，国新办新闻发布会上，财政部表示正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。一个月后，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布契税、增值税调整的政策。

新政明确，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。自三部委发文后的十天之内，北上广深四大一线城市均已响应新政，纷纷宣布取消豪宅税，均于12月1日起执行。从此，一线城市再无豪宅税。

取消豪宅税，降低了高端住宅的交易成本，促进了高端市场的活跃度，为市场带来了更多流动性。

（资料来源：中指研究院综合整理）

04.得房率

2023年，广州市规划和自然资源局对《广州市规划管理容积率指标计算办法》进行修订，形成《容积率计算办法》。文件规定住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深，高品质住宅的上限还可适当提高等。

截至今年12月初，广州已完成9宗“超新规”地块的出让。

短短一年多，阳台占比、飘窗宽度、空中花园占比等条件快速放松，广州住宅产品的整体得房率已经从80%逐渐进化超100%，个别项目已向125%、130%突破。

除广州外，重点城市中，得房率超过100%已成为普遍现象。对购房者而言，计容规范放宽、取消公摊等将推动产品品质和实得率得到明显提升，新房性价比会更高。 长远来看，这些变化也是构建“优质住宅”和探索房地产行业新型发展路径的重要组成部分。

（图源：网络）

05.房票安置

房票安置，伴随城市更新而生。广州探索房票安置，始于2023年10月召开的规划委员会议提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。

广州的房票安置从提出到实施，到实现跨区兑现，不过一年时间。

2024年1月，广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出全市第一张房票，广州探索房票制工作迈出实质性的第一步。11月，广州发文明确为充分拓宽被征拆户的安置选择面，广州市所核发的房票，可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房，即房票可全市通用。

据不完全统计，全国已有超过40城推出房票安置，促进需求释放、去库存。

（图源：网络）

06.收储存量商品房

政府“收储”存量房，是指由政府收购已建成的存量商品房，将其用作保障性住房。

2024年11月18日，广州安居集团有限公司发布关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告，表示将在广州市行政区域内征集存量商品房房源，面积须在90平方米以下。这是广州首次在全市范围内进行存量商品房的收储。

12月，广州发布《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》，提出符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障性住房，或一定程度上可推动存量房收购加快步伐。

为缓解商品房库存压力，今年以来，全国各地纷纷推行政府收购存量房。这一政策将与其他配套支持措施共同作用，为地方政府开辟更多资金来源途径，旨在双管齐下：一方面有效削减库存，促进市场供需的均衡；另一方面，也有助于优化新增房源，通过多渠道途径增加保障性住房的供给。

（图源：网络）

07.安居乐业入户

2024年11月18日，广州市发展和改革委员会发布关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见的公告，提出广州将新增安居乐业入户、取消积分制入户年度名额限制、允许全日制大专学历入户广州、新增投资纳税入户等修订内容。

值得关注的是，广州拟实施区域差别化安居乐业入户，对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。

12月18日，该户籍迁入意见结束征集。据了解，相关部门下一步或将按照《广州市重大行政决策程序规定》执行。根据业界人士此前预估，“安居乐业入户”类的新政，或有望在2025年初出台。

08.以旧换新

2024年以来，全国多城推出住房“以旧换新”等举措，以提振市场信心，促进市场需求持续释放。

住房“以旧换新”，是指由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。

广州在今年4月底发布《广州市推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案》之后，房地产行业的多部门纷纷协作响应，推出住房市场的“以旧换新”。

2024年5月，花都区率先行动，成为广州首个推出住房“以旧换新”的行政区。

（图源：网络）

09.城中村改造

2024年11月，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，明确扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，扩围至近300个地级及以上城市。

在此基础上，中央经济工作会议强调要加力实施城中村和危旧房改造。

业内人士分析认为实施城中村和危旧房改造是新一轮房地产增量政策的重点，也是未来推动房地产止跌回稳新的抓手。

接下来，各地相关配套政策也有望继续完善，比如货币化安置与房票安置结合，加大房票安置的补贴力度，提升居民使用房票的积极性，从而加快城中村改造节奏。

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以上热门关键词，大家都了解哪些呢？哪个关键词让你印象最为深刻？

关于2024年的广州楼市，大家都有什么想说的呢？