​放眼全国,这样的价值洼地越来越少了

从今年开始，投资房产变的非常困难。大家都发现了，全国大部分城市不涨，只有极少数城市在涨；极少数上涨的城市，房子涨幅也完全不同，有的翻倍，有的只有微利。总结就是四个字：坑多肉少。对普通人来说，想从房子上赚钱越来越难了。赚钱既难也不难，把今年上涨的城市和片区全部捋一遍，就能找到规律。规律就是三要素：有概念、有人口、有产业。三个要素集齐两个就能上涨，集齐三个就能大涨。比如东莞的凤岗塘厦，有临深的概念，有人口，涨了40%；比如深圳的前海宝中，有自贸区的概念，有人口，有南山的产业支撑，大涨80%。像以前那样，单凭一个概念就能连续拉出涨停的情况不会再出现了。规律有了，再来捋一捋，我们该重点关注哪个城市的哪个板块。先说大区位，毫无疑问，粤港澳大湾区是目前国内的顶流，最强IP，大量热钱盘旋在上空，都想进去分一杯羹。大湾区的11个城市早已分析过，最有投资价值的城市有四个：深圳、广州、东莞、珠海。

深圳、东莞轮动已过，剩下广州正在补涨，珠海蓄势待发。这一篇，不讲补涨的广州，重点讲珠海，抽丝剥茧来找珠海集齐了三要素的片区。

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珠海不大，有区位概念，也有城市IP，但绝不代表哪里都能买。珠海只有1736平方公里，比寸土寸金的深圳还小261平方公里，但要拿珠海类比深圳就犯了战略性错误。2019年，深圳GDP是26927亿，珠海GDP是3436亿，GDP比值7.8：1。2019年末常住人口，深圳1344万，珠海203万，人口比6.6：1。人口少，经济体量也不算太强，所以珠海买房必须精打细算。珠海的概念和IP很强，大湾区内湾核心+临澳+优美宜居的旅游城市，单这些概念就能吸引一大批投资客，但不要忘记我前面提到的升值三要素：概念、人口和产业。只有概念，人口和产业不足也是白瞎，后期涨幅跟不上，甚至会砸手里。继续往下推，珠海的人口和产业集中在哪里?

珠海有三个行政区，香洲、金湾和斗门，又设了横琴、高新、保税、万山和高栏五个经济功能区。香洲是珠海的老城区，大部分人口和配套集中在香洲。根据2019年底的统计数字，香洲常住人口102万，斗门69万，金湾32万，和深圳一起对比每平方公里的人口密度。

拿深圳、香洲、斗门和金湾一起横向对比，可以算出，深圳每平方公里的人口6730人，是香洲的3倍，香洲每平方公里2143人，又是斗门和金湾的2.5倍。从人口密度的对比，深圳是密集，香洲算合理，斗门和金湾就是地广人稀。人口太少，开发和配套自然跟不上，所以在斗门和金湾，我们能看到大片大片的未开发土地。换句话说，本轮上涨的三大要素，斗门和金湾缺失了一项：人口，而且短时间内这块短板很难补上。所以，投资珠海，我们应该把目光聚焦在香洲。

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香洲，又分为四个板块，主城区，高新区，保税区和横琴新区。人口，配套，最美的海岸线都集中在主城区，这里当然很香，但和很多老城区一样，香洲的主城区面临着同样的问题，片区老化，楼盘老旧，规划落伍，产业落后，而且香洲已经很贵了，好点的楼盘3-4万。而且，香洲没有CBD，珠海的CBD在哪里?实话实说，珠海没有像样成形、高端产业又落地的CBD。

这是珠海的产业规划地图，几个工业园、航空产业园，保税区可以忽略，高栏港经济区，主打海洋工程和重工；珠澳跨境工业区，主攻跨境电商和仓储物流，也不是关注重点。整个珠海，值得关注，未来最有可能成为珠海CBD高地的经济园区只有两个：高新技术开发区和横琴自贸区。横琴自贸区，是珠海的新名片，珠海最漂亮的城建，最豪华的写字楼，较高端的产业规划都聚集于此，加上近在咫尺的澳门，怎么看都是珠海最值得投资的片区。

然而，横琴有两个大问题：1、规划很震撼，岛上道路修的漂亮，写字楼也很酷炫，可是，现在岛上只有房子没有人，产业还没落地，宏图确实好，能不能实现没人敢打包票。2、人和产业还没进来，房子已经卖到了五万。因此，横琴虽好，但过高的价格和不确定的未来让人心里不踏实，我宁可退而求其次，去产业没那么高端，但已经实实在在落地的地方——珠海高新技术开发区。

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珠海高新技术开发区位于香洲北，由南围、北围、后环、前环四个片区组成。

人口聚集的老城区位于香洲中部，向南是横琴，向北是一座凤凰山，穿过凤凰山就是北部的唐家片区，包括高新区、金鼎和大学小镇。金鼎是北部老城区，大学小镇在山间平地建了几所大学，这两个区域可以忽略不计，还剩下南围、北围、前环、后环组成的高新区。高新区的传统高新企业主要集中在南围，有罗西尼、魅族、优必选、金山网络等。讲真，珠海高新园区不够高大上，企业不够独角兽产业也不够高端，但都是实实在在的落地企业，在生产在运营在销售，对比横琴，对比数不清的在建新区，珠海高新区让人心里觉得踏实。

既然高新区传统产业集中在南围，那可选的投资片区就是周边的北围和前后环。

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前后环的优势：离主城区略近，区域配套比北围成熟，有海景资源。前后环的不足：离高新产业园区距离较远，价格已经不低，3-4万。

北围的劣势：海景资源略逊，配套不如前后环成熟。北围的优势：与产业已落地的南围只有一河之隔，有高新区的购买力支撑，同时本片区内部的产业园区也在建设落地中。区域价格不高，均价26000。除了价格和购买力优势，北围还有两个重大的潜在利好。一是高新区的TOD新城正在建设，部分企业已经落地，TOD新城就在北围。

以上均为现场实拍，在建TOD新城距北围在售楼盘相距不到1公里。二是深珠通道的重大利好。深珠通道是一条公铁两用桥，珠海和深圳的项目规划中都已经明示，正等待中央批复，审批通过的概率非常大。

深珠通道东接深圳的前海，西连珠海北站，珠海北站正是在北围片区，距北围在售楼盘不过几百米。深珠通道一旦获批，开始修建，直接对接前海，对北围必然是极大的价值提升，房价肯定会迎来一波不小的涨幅。综合评估，北围基本满足了房产投资的三个要素，是少有的好标的。概念：大湾区核心城市（珠海）+深珠通道入口处，可以算五颗星人口：人气略有不足，但有南围高新区的产业人口支撑+正在导入的人口，可拿到三星半产业：南围已落地高新科技园+北围在建TOD新城，两者叠加四颗星比起众多只有概念和大饼的区域和楼盘，北围是难得一见的好区域，好产品，最重要的是现在价格并不高，25000-28000之间。这么说吧，哪怕深珠通道未获批，TOD新城不温不火，两万多也是起码的保底价；而深珠通道一旦获批建设，TOD新城高新产业落地，两万多肯定是腾飞的起点价。北围的项目是米宅放眼全国，精挑细选出来的，这样的项目只会越来越少，越来越难找，米宅敢无愧推荐给粉丝，也确信它能经得住时间的考验。