广州楼市:再有钱也别乱买房,简直就是糟蹋钱

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提问：你好广叔，新人首问，手上有贷款现金350万，希望能入手一套房，短期持有，不超过5年，1.优先考虑黄埔区块，是买一手楼还是买二首楼？是买两房还是三房？金碧，黄花等小区2房已没有低于350万的，是不是已经不适合入手？假设不考虑这几个小区，还可以考虑其他什么小区？针对上面的问题，你有什么建议？

2.假设买一手楼，是400万买大壮名城74方两房南向的房子，与350万买中央城91方三房南向的房子，就投资的角度来讲，哪个更划算？3.如果上面的方案都不太适合我们，资金有限，我们还可以考虑广州的哪几个楼盘？万科金色梦想现在均价4万，还有潜力吗？我们的情况可以买86左右的小三房，可以入手吗？

回答：1、二手次新，两房还是三房看地段看小区的。

2、买大壮名城，配套和地段价值更大

3、万科金色梦想可以考虑。

具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，海珠半岛花园一期，南北通透，小三房，主卧望江；90方，500万；黄埔金逸雅苑，南向，两房，有点望江，86方，406万；纯投资，5年周期，如果是您，您会选哪个？

回答：你好。选海珠半岛花园，稀缺江景，未来还有地铁利好。

提问：广叔你好，新人首问，目前广州有房有贷，投资为主，想买万博，400左右的房子，看了雅居乐，锦绣香江，华南碧桂园。烦请排序推荐

回答：你好。万博不错的，我的看法是：雅居乐、锦绣香江、华南碧桂园 这样选。

提问：广叔，您好，我夫妻年收入50，现有资金250左右，现有两套广州的房子，有一个快2岁的小孩。问题2是：海珠区总价500万左右（带省一级小学学位），南向，电梯房，离地铁走路10分钟。有推荐吗？

回答：你好。看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！番禺万博板块的万科欧泊己经涨到超过5万了，广州雅居乐花园没怎么涨，目前3.7万左右可以买到较好的单位，想买来投资一套，您觉价值如何？或者万博还有其他更有投资价值的小区推荐吗？

回答：你好。广州雅居乐花园可以考虑的。广州雅居乐花园十年小雅

提问：广叔，请问如果买荔港南湾的房子、六七年后转手会跑输大盘吗、目前05年好像~

回答：荔港南湾有江景，短期看还可以买的，江景稀缺，不容易跑输。

提问：你好广叔， 现阶段以投资为主要目的，选择广州黄埔科学城（如新福港鼎峰，保利香雪山，科城山庄），老黄埔（如黄埔花园，金碧世纪）或番禺万博（如万科欧泊，剑桥郡百利山）好，还是选择成都高新南区大源板块或天府新区好？还是选择重庆江北区北滨路（如龙湖春森彼岸，融景城，珠江太阳城）或弹子石（长嘉汇等），照母山板块? 目前工作在上海，已办理完落户广州，具备广州购房资格；成都PXG获取资格。预算在400万左右。感谢！

回答：你好，如果你有钱和名额，选择北上广深，哪怕是横盘期也没问题的，who怕who啊，选对城市相当于选对了城市的这只股票。 京沪是最安全的。 其次是深圳广州。 广州比成都强不是那么一点点。成都优胜于广州的一个明显点就是交通网布局先进于广州，环环紧扣，放射线路网。 广州还会有补涨的，房子不是股票，不能做波段，我们要坚定长持。 这几个板块优选老黄埔 其次是科学城，老黄埔要买次新、带电梯花园社区、地铁口 当然价格太高的建议回避，淘一淘价格还没有涨起来的非标杆楼盘。如东港花园，丰逸尚居，中海誉城，时代春树里这些

提问：您好，广叔！新人首问，资金能力有限,目前现有资金共计80万(首付+税费)。我在北京工作,广州户口,想购买一套广州的小房子作为投资。根据有限的资金,单纯按照位置，我查找 了以下比较感兴趣的区域:

1.马赛国际公寓(一房,楼龄较新)， 2.五羊、杨箕(一房, 80年代老破小) , 3.海珠客村附近(相对宽敞一房,房龄较新)，4.燕塘(二房, 90年代房)。这个价位,看到您比较看好老黄埔区域,所以目前有些困惑,房屋位置(核心区老破小)和房屋品质(如楼龄较新的黄埔二房)之间该怎样抉择呢?想听听您的意见，感谢!

回答：你好，有八十万的预算，怎么可能要去买一房二房这样的单体楼老破小呢?你并非在广州工作,房子只需要着重区域潜力即可，租金在能接受范围内就行。如果愿意放低一点姿态，甚至可以去番禺广场买-个三房。买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。最重要的就是房贷。商业银行贷款时间的规则是：50年减去房龄。

例如你买了一套1989年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月抗的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。所以买老房子，较佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经一个星友不听劝言，买了一套88年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问：你好广叔，目前不在深圳工作，打算几年后全家去深圳生活，3年后小孩读初中。看过宝中一些楼盘大多楼龄普遍12年以上了(壹方城新但买不起)，不想买这么老的房子，且宝中片学校也很一般。看过灵芝地铁附近的中洲华府和华联城市全景较满意，5年左右次新，小学:灵芝\/宝民\/孝德，中学对应:宝中\/ 宝安中学（集团）实验学校 \/ 宝安外国语（集团）中学，听链家说宝中积分不高很难进。综合税费和中介佣金单价差不多10万一平了。结合目前价格，学位，地铁和商业以后在这里生活，您觉得这两个盘值得入手吗？谢谢！

回答：你好，这两个盘位于灵芝和洪浪北，不是宝中的一类地段，周边环境和宝中相比要LOW不少。但是楼盘新，居住体验比较好，会对不少新房癌患者的胃口。选筹很多时候没有特别答案，尤其是自住，选你喜欢又买的起的就对了。学校方面，宝中学位严重紧张，学区范围太大，又囊括众多老盘，都是居住多年的高积分人群，现在买这两个楼盘，要充分做好孩子上不了宝中的心理准备。其实你的总预算已经上到了八百万，如果能把楼龄放宽一点，完全可以考虑带宝安实验，又是一类地段的凯旋城和西岸观邸。

提问：您好广叔，我们子弹300w，想入一套两房的学位房，孩子过两年要上小学了，户口现在挂在福田的集体户上，想选择南山宝安片区的，有好推荐的吗？好小学和初中优先考虑，谢谢

回答：你好，子弹300，要小学初中双学位很困难。 南山口碑不错的小学有育才一小，二小，麒麟小学，文华学校，荔林小学，科苑小学，学府二小，北师大南山附小等。 南山小学水准略弱于福田，和中学一起才能带动房价。 宝安关注西城雅筑 考虑住家和学区，比较推荐龙华北站深高、深外学位房

提问：您好广叔，广州限价限贷风声紧，我作为纯投资买房现在入手时机入户，要不要再等等看。按目前经济实力基本看好500万左右的小三房，当前认筹的有：科学城板块万科城市之光、融创翔龙，荔湾区的保利西悦湾、万科金域曦府。哪个板块哪个盘更有潜力？还是考虑南沙区升值空间大。

回答：你好，目前广州银行收紧按揭额度和延长放房贷，可以视为“楼市调控”，但是，这只是调控的排名前列步！在因城施策大背景下，广州对楼市调控的态度，势必将秉承“察言观色”然后再行动的方针，边观察市场反应，边进行楼市调控。目前有传闻说黄埔新取证单位不得高于5万/平！知识城板块不得高于3万/平！同时新取得预售证单位备案均价和较高价都不得高于前一个月项目的网签均价和较高价。如果是真的话，可能后期限价区域（黄埔、知识城）出现一波抢购潮，楼市成交量大幅上升，存量房房价跳涨！对于刚需购房者可能需要做好“真实”首付比例提高的准备；另外首付比例提高，意味着所有人的购买力下降，3-4万每平的房子将成为“抢手货”！对于近期准备买房的，越早上车越好；不过短期投资的购房者，对于黄埔知识城、南沙万顷沙等区域，近几年房价涨幅已经超预期，短时间内需要消化，就不太建议再碰这些区域了。

提问：您好广叔，华为员工，坂田工作，预算600-700，请问老师：当下时点，1.买坂田兼顾自住；2.目前单身可租房，先投资，追高西部，下一波涨了再置换到自住；3.先投资，买大运坂田14号线，等这一轮补涨完了之后再置换到自住；哪一个方案更好啊？谢谢！

回答：你好，目前在我的观察里，结构性行情结束了，专属于南山前海的一波涨幅已经到位了，接下来该全市普涨了，由于疫情、通胀等因素影响，本轮行情我拍脑袋预估就是2成到3成，现在你不管是买西部、中部、还是东部，未来3年左右，区域增幅都不会相差太大。其实更难的事情是做具体针对性的选筹，按照你的700w的预算：方案1：坂田10年内次新三房，有地铁、坂银通道、学区的利好；方案2：南山前海两房or二改三，有前海、学区、强购买力的推动；方案3：大运10年次新三房甚至四房，有地铁、轮动的支持；方案2的选筹难度不高，普通人更容易赢，方案1给你的舒适度是较高的，方案3的总价就超出了区域主流群体的承接力。

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