高使用率=高去化率?广州设计新规项目去化情况曝光...

在楼市新周期，为充分满足购房者的居住需求，“好房子”的概念从提出到的落地过程，引起了越来越多人的重视。

房企们自然也不例外，在越来越多的城市卷起了“使用率”，同样产权面积下，通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的使用面积。

究竟高使用率对于项目去化是锦上添花还是起到决定性因素呢？

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高使用率全面铺开，去化表现为？

据克而瑞不完全统计，2024全国主要城市超100%实用率的项目达70个，其中西安最多，占比达到30%,广州占比近两成。

在这70个使用率超100%项目中，整体去化率中位数仅54.9%，去化率超60%的不足半数。以去化率以60%-80%和40%-60%范围的项目为主，占比分别为29%和31%。另有近22%的项目去化率不足40%。

例如西安保利天瓒项目是保利在西安软件新城的第三个“天字系”产品，在四代住宅全面铺开的市场环境下，对产品进行升级引领，首创 “第五空间”概念，户型实用率接近110%，项目首开热销，综合去化率超86%。

成都龙湖观萃，是龙湖成都继云河颂、御湖境之后的又一高端产品，项目所有户型的使用率高至102%-111%，克而瑞数据监测显示，项目首开去化率为82%。

此外，克而瑞通过排序分析高使用率产品的去化率和项目入市时间的关系发现，最早开盘时间以2023年末2024年初为界，在高使用率产品比较集中的西安、广州、长沙、成都、武汉等城市，项目的去化率分布表现出较为明显的差异。

2024年之前入市的高使用率产品，整体的累计去化率明显更高。

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卷成麻花！使用率越高越香？

放眼广州， 随着商品房价格上升及居住需求的变化，广州住宅产品不断升级，从早期单纯的功能需求升级为改善居住品质的需求，户内使用率不断上升，新一代产品多突破100%。

广州目前暂无四代宅项目入市，但2024年南沙出让一宗涉住用地涉及四代宅首次试点，除设置户属花园外，半计容开敞空间面积占比扩大，未来产品实用率最高达150%，与周边产品相比具有明显优势。

根据网上曝光的户型图来看，该项目125㎡户型双数层，通过“25%阳台率+40%露台率”，做到南向4开间14.75m面宽，10.45m超长南向观景窗，达到133%的使用率，使用面积接近177㎡。

那么，在四代住宅项目全面铺开之前，今年以来，广州已经入市的“高使用率”项目的去化情况如何？

可以看到，在广州今年1-10月商品住宅成交套数TOP20排行榜上，涵盖“高使用率”产品的项目仅有5个，其余均为户型新规之前的项目。

其中包揽成交套数前三甲的万科三子，项目均为户型新规前的产品，但凭借着高度的兑现力，学铁商所见即所得，吸引了众多买家的买入。

套数榜TOP4的长隆万博悦府，坐落于汉溪万博板块核心内，地理位置优势明显，今年前10月热销超600套。

除了计容新规影响外，部分项目凭借产品代际差的优势以及高性价比，去化率也明显优于周边竞品。

例如今年3月新入市的保利云境，位于白云大道北板块内，不仅在户型实用率上具备明显优势，商品住宅成交均价35506元/㎡，按实得面积折算后单价更低，性价比优势明显，首开去化率达到66%，入市八个月时间热销609套，位列近一年广州商品住宅成交套数榜TOP5。

另外，克而瑞还发现，在市场下行的环境下，即便是高使用率的产品也存在较大的去化压力。

克而瑞数据监测显示，今年以来广州月度开盘（首开/加推）表现相对平淡，仅有1、7、8、10月开盘去化率在10%以上，其中10月全市推货套数环比大幅回落，受到黄埔大盘中建玖合·未来方洲低价首开入市带动，全市去化率升至15%，环比上升9个百分点。

具体到首开项目来看，据克而瑞不完全统计，今年1-10月共有39个全新项目入市，其中绝大多数都是新规后高使用率项目，然而去化率在10%以下的项目有15个，占比接近4成，去化率在10%-20%的项目有11个，占比28%。

相反，去化率在30%以上的项目仅有4个，占比为11%。

换句话讲，尽管这些项目户型使用率高，但受其他因素的影响，客户入市积极性仍欠佳。

在去化率30%的4个项目里，小编发现，它们的热销特征要么周边配套完善，生活氛围成熟，要么居住舒适度高，有自然资源景观加持，而高使用率户型，只是它们的热销原因之一。

此外，在今年新入市的高使用率项目里，不同项目的入市时间的去化率也有所不同。

克而瑞监测到，上半年平均去化率为20%，下半年平均去化率为12%。

下半年来，黄埔多个高使用率项目集中入市，但由于市场竞争加剧，加上区域内购买力不足，部分高使用率项目的去化表现也不理想。

通过对近一年广州热销项目观察发现，一个项目的热销，更多来自于地段、产品力、价格、配套兑现等多重因素综合的结果，随着新规项目的增多，高使用率开始成为市场上新楼盘的标配，对销售的拉动作用也在减弱，高使用率可以做到锦上添花，但并不是万能的。

来源：克而瑞广佛区域