广州楼市:哪种房子更具备升值空间?符合这几点,升值稳了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，你好！预算320元，目的投资，估计5到7年转手变现，现在番禺雅居乐花园（两房，楼龄10到18年不等），科学城香雪的中海誉城的3房（15年的房子），长岭居的奥园春晓3房（14年的房子），应该如何选择？将来哪个增量大？哪个更好卖出？哪个更抗跌？着急！盼早回复！多谢！

回答：你好。雅居乐花园，万博，具体也还得看哪个盘，离万博中心越近，地铁距离越短，价值越高；中海誉城可以考虑的；奥园春晓也可以考虑。万博和黄埔科学城都有增量；雅居乐花园属于那种配套差不多要完善，只能享受个几年，就要面临产品老化的问题；而中海誉城则是片区处于初始开发阶段，产品也新，能够随着片区的发展，实现稳步增值。

所以，怎么权衡很明显了。要么走个超短期，选择万博雅居乐花园，要么陪科学城一起成长，选中海誉城、奥园春晓，你的情况后者可能更合适一些。

提问：广叔您好！最近重点看了几个盘：一、鱼珠板块富力富颐华庭（单价4.8万），二、科学城保利罗兰、地铁上盖星樾山畔（单价4.6万左右），三、滨江东二手富力银玺、翰林水岸（单价6万），四、中大南门二手江南新苑（南向6-7万）。本人预算450～700万以内。请问广叔，这几个楼盘要如何排序选择为佳？主要以投资升值为目的。请广叔不吝赐教，感谢！

回答：你好。一二选项偏向于投资；三四偏向于自住；三有地铁增量；四片区成熟了，增长有限；所以如果选的话，三选项会更好一些

提问：广叔，您好，留意您的文章很长时间了，新人首问：本人洛溪洛涛南区有套4房120方自住，手上有现金250万+流动资金，月供接受1.7万+，想投资或者改善自住，目前看了广钢保利碧桂园99平3房，去到500万+；自住的话会太小，是否值得投资；同时也有考虑万博的越秀和樾府，110房3+1房，这边可以考虑自住改善，但是抢不到房，请广叔给下意见，是在广钢买了投资还是继续等越秀和樾府？

回答：你好。洛溪这个板块一般，距离海珠近是其优势，但是距离番禺的核心发展板块万博却相距甚远。广钢保利碧桂园可以考虑，非常适合刚需上车。但增长潜力会比较慢，因片区产业方面跟不上；越秀和樾府值得去抢。防止踏空，还是可先考虑广钢；如果对于踏空没有太大所谓的话，可以等和樾府。

提问：你好广叔，坐标佛山，最近有困扰 希望解答， 本来计划 1.把我妈的户口签下来（还有10天左右办好） 2.抵押陈村万科缤纷四季房子给农行，贷款年化3.85% 农行已经批企业抵押e贷120 等签字就可拿钱，合理化tx出来成本100万8000费用 3.拿120提前还另外套80，然后再抵押银行 企业抵押e贷 预估tx180 所得款220 4.以我妈名义首房首贷140含税费 千灯湖保利花园一期 5.自己再放50-70进去 再千灯湖板块拿套小四 6.剩下20-30 还房贷 生活开支等 80留公司周转 7.伺机卖陈村（因为2021\/7月通地铁）离地铁三百米 溢价可期 现在问题来了 前两个月放平台的陈村房子有客户看上 不还价 （中途我已经涨了2万）说要三个月内成交 前两天来看过 今天又来 我个人感觉 心里不踏实 没有买就卖掉 价格预期还没到 二各种不方便 户口\/住的 因另外一套没装修 时间成本等等 都是问题 请问广叔 按照原计划方案还是出手陈村

回答：你好，万科缤纷四季应该是陈村比较中心的楼盘了，距离地铁7号线陈村新城站不远，挨着陈村公园，守着顺联广场，生活配套一应俱全 不建议卖万科。 正确的建仓顺序是优先广州，其次是佛山。佛山是环广，不是环深圳，所以动力并不如东莞这类环深城市动力强。不建议把大仓位放在佛山。 广州买完，还有剩余子弹再考虑千灯湖保利花园一期。

提问：广叔好，广州户口50岁，广州二套房，越秀三居留给孩子，另聚德花苑电梯二居，现住佛山。考虑是否出售二居因几年涨不多且以后也不想住那地段，是放租还是卖了存银行？如退休回广州住，是否买其他楼盘？可否介绍？谢谢！

回答：你好，淡市不出货，现在出手卖不到心里价位，可以等到明年初3-5月看市场回暖情况。梳理能开发的房票，把劣质资产置换成优质潜力资产。子弹不要存银行，跑不过通货膨胀。具体资产如何最优配置详见知识星球内部分

提问：你好广叔，请问番禺的金海岸和东方花园哪个更值得购买？目前价格差不多，但是金海岸需要读私立小学和初中，小区更新。东方花园可以读公立小学，但是小区比较旧。

回答：你好，其实，你已经有了答案了。如果你对公办小学有兴趣且有执念，那就选择产品不太行的东方花园，如果对于学位无所谓，那就可以选择金海岸。 其实，长远来看，无论是自住，还是投资，尤其是投资层面，金海岸一定是那个胜利者

提问：你好广叔，请问关于惠州 惠阳的楼盘您是怎么看的？

回答：你好，惠州真的是一把好牌被它打的稀巴烂！被迫放弃深圳的人，排名前列选择大概率是粤港澳大湾区的临深城市。临深城市共有七个： 东莞、惠州（真临深） 广州、中山、珠海（隔海临深） 香港、澳门（略） 对投资客来说， 东莞：刚刚大涨过，单价创了新高，不敢投；

惠州：天量供应，万年洼地，不敢投； 中山：经济基本面太弱，除了深中通道没有故事可以讲，不愿投。剩下的现在只有广州和珠海了！

提问：你好广叔，明年六月毕业，已签约深圳工作，预计明年下半年落户深圳。 目前家里备有资金200万，二线城市有一套小房子如果卖了能回笼80万。有过贷款记录，本来打算毕业后买一套自住房，现在建议要不要用家人名额先上车投资一套？

回答：你好，大学毕业应该是首套首贷，首付能凑到280万，可以买到800万的房子。 如果用家人名额，较低五成，200万首付只能买400万，如果七成只能买300万。 我建议耐心等待，等明年尘埃落定后认真选套800万的好房子，比现在盲目买一套400万的价值大的多。

提问：您好，广叔！我在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，还在办手续，壹成中心一套，有贷款，原计划在壹成读小学和中学，由于目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨的挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成贷款400，在竹子林上班，老大读小学三年级，老三岁，请问怎么安排好？你有什么建议！

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖少有在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种排名前列梯队的先进名校，很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋。 除此之外，可以买1000左右的福田，南山排名前列梯队第二梯队的学区房。 兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。 推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验！

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