广州楼市:未来5年房子会贬值吗?内行人说出了实情

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提问：新人提问，广叔，您好，我有子弹250万，上班在南站，想自住与投资一起。有没有介绍的，考虑有升值空间点的，需要考虑学位读书。以下两种方案的都可以

1、买一套好点区域有升值空间的

2、拆分成两套偏点都可以，第二套可以用别人的资格买。

3、番禺珠江铂世湾开始我交了E1，118平方的定金，感觉升值空间不大，准备退了。

广叔给个建议

回答：你好。

1、可考虑

2、2套的话，第二套买不了什么好产品

3、珠江铂世湾新房，自住还可以，投资的话由于地铁远，环境一般，民房多，只能算一般选项。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，想着增城属于广州，买在那不急着脱手，主要看后期的哪个回报大，实在不行放着养老也好，去年在海宁和诸暨都各投了一套，广东这边也好投的吧？杭州价位太高

回答：做好中长期考虑的话，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，想买黄埔，预算400万，哪个盘更值得投资？增城朱村荔富湖畔自住一套，要不要卖？

回答：你好，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。快线站凤岗站到员村只需要35分钟。通勤的时间可谓是深深的捏住了天河人的心，对于教育配套只有朱村二小与碧桂园学校，协和中学。在配套方面不如新塘。荔富湖畔在山田站，配套很差，可以出手置换。

提问：广叔，您好！广州岭南新世界现在新房卖6-7万，这个房开发商配套不错，周边环境一般，靠近嘉禾望岗地铁站，值得购买吗？

回答：你好。作为白云区交通枢纽旁边的少有的好房子，我认为是可以考虑的。

提问：您好广叔，本人坐标深圳，近几年常年会在外地工作，目前手里有240万，刚需，打算过年后在深圳买套大三房，作为未来的安心房（未来老人会一起住）。 但是国内在疫情过后，深圳房价上涨，加上现在全球疫情严重，在考虑是否会引来经济危机，会不会影响深圳房价，不知深圳房价下跌的可能性大不大？ 但是现在深圳严查经营贷，感觉是上车的好时候，在经过楼盘对比，有以下两个考虑： 1: 深圳龙华鸿荣源壹城中心·璞誉府，新楼房、开盘价6.5万-7万左右、户型合适，但考虑到未来交通不知会不会很拥堵。 2: 龙华鸿荣源·尚峻，次新房、挂牌价8万左右，税费高… 求助广叔，帮忙分析。

回答：你好，现在深圳经营贷的做法是表面装聋作哑，内部开始收紧，还是有洞可破的。 所以目前的建议是刚需尽快上车，投资客观望+淘笋。 1.龙华壹城中心。龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 自住可以入手，投资一般。 2.尚峻的产品定位只是刚需三房四房，只不过比和平里新一点而已，地段和学区是一致的，将来价格会趋同，甚至涨幅还不如和平里（距离学校地铁更近）。

提问：你好广叔，因为自住的需求，要买南沙蕉门范围的房子，看了龙光，万科这两个楼盘。万科的楼层太低，感觉很压抑，价格也超预算。 龙光的我是看上了，但是老婆认为龙光有地陷的现象，死活不肯，不知道您有没有了解南沙龙光这个小区，地陷是不是无解？

回答：你好，如果龙光一直不地陷，我猜你老婆住得有点担心，不知道哪一天会地陷 如果龙光真的地陷了，哈哈怪你了，而且这小区都地陷了估计很难卖了。 家庭和睦最重要，既然是单纯的想自己住，那就好好挑，多花点时间吧，毕竟房子是一个幸福家庭和载体。目前南沙那边房子是很好砍价的，明年买都来得及。

提问：您好广叔，我们目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前上班在蛇口，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万，总价650万以内。请问广叔意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100，增长太快导致贷款多压力大。还请广叔给点意见和其它推荐，谢谢！

回答：你好，大运很看好，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城 比较推荐华润城

提问：您好广叔，由于老家要拆迁，一直犹豫没有转深户，17年购入民治看房子馨园一期（75平两房，贷款195万，月供1万），这个房子99年的，小区配套物业都不怎么样，当时也就是想给小孩一个地方方便上学，先上车，没有考虑过投资和上学，现在发现当时太无知了，看到你们给很多朋友答疑解惑，现在手头上有200万左右，小孩眼看今年9月就要上小学，由于没有转深户，民治小学属于5类，去年都有很多没进去的，所以很烦恼，而且两个小孩一天大一天，现在考虑想改善居住，一直在犹豫几个方案，1.让我老婆转深户，带着我要上小学的女儿转，再凑点钱付首付再买一套3房，2.不转深户，卖掉现有住房，买一个有潜力的区域

回答：你好，未来孩子和房票，建议让老婆转深户。 对于大盘涨幅的标准，深圳大概是00年之后的次新地铁花园盘，符合要求至少不会卖不出去，馨园倒是符合要求，目前单价和关注度、成交量都较低，原因是跟农民房混在一起，可替代性强。从投资角度考虑，还是建议出手置换。 加上手头子弹200，入手1套学区自住，再入手一套宝安碧海西乡潜力盘投资。

提问：您好广叔，首付100多万，总价300多万，深户首套。月供1万多，是选个地段稍好的1房？还是偏远点的2房呢？考虑持有5-6年后卖出去，老师有什么建议？

回答：你好，原则上，2房肯定比1房更刚需，涨得更好。但事事无特别。这两年，龙岗、坪山、横岗、福永有的两房基本不涨，而1房如果附加了一些概念，比如学位，反倒成了龙头股，涨到你怀疑人生。所以投资没有简单的二选一，都是具体房子具体分析。

提问：您好广叔，最近正在考虑买房，300-400的标的，需要5成首付，3-5年纯投资不自住。目前看了这几个小区：1.中粮幸福花园1房1厅。2.四海公寓和栖游家园的1房。3.米兰第二季的1房1厅。4.书香门第上河坊的1房。5.曼海宁的1房1厅。6.心语家园的1房1厅。7.凤凰雅居的2房1厅。或者老师还有其他的投资标的推荐？谢谢了！

回答：你好，涉及的楼盘有点多，不一一点评。对于这种低总价的盘，选筹思路，热点片区实现功能性上车（但一定要新一点，交通好）。另外一个思路就是带学位，学位上车盘。如果这两个都没有，这种低总价，小面积无意义。具体的选筹可参考会员内部推荐给你的楼盘。

提问：广叔你好，再次叨扰了！龙华大浪社区的安宏基星耀，就是靠近阳台上的那个房子适合投资吗？最近有中介推荐这个房子，说还有几十套四房的没卖完。

回答：你好，安宏基星曜，产品还行，适合自住。但地段一般，南面一大块保留地，周围工业房产民房多，也缺少概念炒作，投资很一般。大面积四房流动性会弱，建议100平左右的三房较优。参考内部分享！

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