广州楼市:南沙中长期投资买哪里好?内行人已提前布局

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，新人首问。总价400以内，南沙买哪里好？考虑长期投资，不追求短期收益。绿城的印风晓月值得买吗

回答：你好，绿城的印风晓月景观好，灵山岛是南沙比较有投资价值的区域，可以考虑的。具体推荐参见内部分享！

提问：你好！越秀星汇云城怎么样！麻烦分晰一下！谢谢

回答：你好。越秀星汇云城北向华南快速会有一点噪音，没有地铁，自住还可，投资的话由于区位在边角位，比较弱势，片区也缺少增量，未来二手竞争力就很一般。

提问：广叔你好，我现在很纠结啊！又看回龙湖天奕了，今天看了189方 17楼单价9.35w了。又对比了二手保利云禧19楼 216方的，总价1690w,加上税费要1870W，单价也去到8.6w了。现在龙湖天奕是尾盘了。只剩几套了，这个月应该会清盘了。保利云禧二手房源也不多，家人忌讳的楼层比较多。其实我最理想的还是保利云禧196方，总价在1300W左右的（可以一次性付款，没有压力）但是现在只有一套4楼在卖，家人强烈发对买4楼（被迫放弃）。我老婆现在建议我买龙湖天奕，但是我感觉天奕的升值空间没有云禧的大，而且龙湖天奕小区面积其实很小，全靠园林设计的好，装修前卫，大气。我认为从长远来看云禧的区位要比天奕有优势。

我有2个问题：1.长远来说这两个楼盘对比那个升值空间大，天奕的单价是不是已经登顶了。2.我能不能再等等云禧的196方的新房源。我又怕过完年猛涨一波。

回答：你好。龙湖天奕和保利云禧区位很近的，保利云禧双地铁口，环境方面也要好很多。不过他们的涨幅不会相差太多的，都是同一个板块。龙湖天奕在白云山脚下，也宜居。目前广州都在涨，等的话怕会错过上车时机。先听老人家的吧。

提问：广叔您好：长期来看广州院子和品秀星图哪个好？新塘板块除了品秀星图还有哪些推荐？

回答：你好。广州院子位置太偏，没有地铁，没有配套；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：您好，广叔，目前在深圳有几个意向的盘，蛇口的万科蛇口公馆，蛇口的临海揽山，前海自贸区的佳兆业城市广场，南山中心区的学林雅苑；从长期持有的自住角度来看，买哪个小区更好？

回答：你好，万科蛇口公馆的短板在于学位和周围环境。暂时应该没有暴击的可能性，跑平没问题。 临海揽山位置还可以，背山靠海。山顶住宅且位置还不错，属于稀缺产品，价格不便宜，自住很好，但是新世界的盘，溢价太多，很少看到能跑赢大盘的。 佳兆业城市广场，优点是前海，缺点是前海尽头，周边稍微乱了一点，学位差一点，码头工人偏多。不过佳兆业前海广场住宅是个很确定性的选择。 我个人的投资打法是看重“总价”，同样总价如果一个盘的功能多、学区好、有花园有品质，那大概率胜出。 这几个盘中自住优先临海揽山，投资优先佳兆业城市广场。

提问：广叔好，你说买房都要往核心区聚拢，那么投资就一定要买市中心吗？

回答：你好，房产投资有两个派别，一个就是市中心派，紧守市中心繁华地带核心地带买。第二个派别是郊区派，买那些能被城市生长包住的郊区，这两个派别都有非常成功的人。但是作为一个初学者，或者作为一个房产还不是特别多的投资人，尽量去买市中心。

为什么这么说？原因是市中心有个特点：有百利而只有一弊。什么叫有百利呢？市中心有几个特点，排名前列是配套非常的全。所谓的中心，一定是商业配套非常全。第二，交通非常的发达。第三，其他配套比如公园，或者其他各类基础设施，包括图书馆、博物馆、包括好的医疗，好的学校。这些配套导致市中心有大量的人流，居住体验就会非常的好。同时作为投资而言，抗跌性也会非常的好，几乎在大部分的上涨行情中，市中心都是领涨的，当然也有一些郊区领涨的现象。那弊是什么呢？一弊就是可能市中心涨得不是较快的。

提问：广叔你好，我已经买了龙中的地铁次新房，持有1.5年，您觉的有必要抛掉更换更佳的仓位吗？还是按照既定计划持有5年左右？唉，真是一步错，步步错

回答：你好，三年前龙中次新4万，现在还是4万。三年前宝中7万，现在10万。你现在抛龙中买宝安面积会缩水一倍。也就是说宝中的涨幅要是龙中的2倍时你这样换筹才是明智的。宝安需求端的涨幅已经到尾声，然而下一轮的涨幅会是放水普涨，涨幅不会差2倍。结论是3年内 换筹 收益不一定比原地不动大。

提问：你好广叔，最近正在考虑买房，300-400的标的，需要5成首付，纯投资不自住，3-5年投资期限，目前看了这几个小区，请老师看看怎么样 1.中粮幸福花园1房一厅 2.四海公寓和栖游家园的一房 3.米兰第二季的一房一厅 4.书香门第上河坊的一房 5.曼海宁的一房一厅 6.心语家园的一房一厅 7凤凰雅居的两房一厅 或者老师还有其他的投资标的推荐？谢谢了！！

回答：你好，涉及楼盘有点多，不一一点评；对于这种低总价的盘，选筹思路，热点片区实现功能性上车（但一定要新一点，交通好）；另外一个思路就是带学位，学位上车盘，如果这两个都没，这种低总总价，小面积无意义；

提问：你好广叔，请问您怎么看福田区严查实际居住？1、看新闻只针对福田区，其他区会核查吗？2、看新闻只有针对小学核查实际居住，初中会核查吗？3、这个是真核查，还是走过场，通过一些小技巧可以搞定？4、对小户型学位房有什么影响吗？谢谢大师兄！

回答：你好，关于这个消息，年年说，年年不能落到实处。据我了解，福田区有抽查，但概率很低。房子如果已经出租，为防万一，可以在出租房里放几件小孩的衣服和生活用品，同时交代租户，有人上门核查统一口径即可。大家都心知肚明，走过场而已，谁会故意为难呢，我从没听过因为这个原因报不了名的。只能明面上喊一喊不能落地的政策，对小户型学位房价格不会产生影响！

提问：你好广叔，之前跟您咨询过罗湖深业东岭，您说可以考虑，但现在有几点疑惑需要老师指点：1）一期是回迁房和商品房是不是还是有区别

2）目前学位是翠园，但小区内正在建一所九连贯的学校，最迟明年秋天就要正式使用了，是不是意味着其学位以后就不再是翠园？如果真是这样，像45平的房住着也不舒适，作为投资是不是空间也很有限了，现在房价已经是8万左右了。

另外，您之前推荐的泊林花园，7万左右，可以入手的理由是什么？今天中介又带看了盐田的佳兆业新房，88平424万，2023年交房，觉着太远住不上，租的话好像租金也不高。我现在的需求就是，因为怕以后更买不起，想着先淘一套现在好租以后好卖，小一点的也行，但像40多平的1室1厅以后好出手吗？初次买房，现在看的房越多脑袋越懵，求老师指点，谢谢！

回答：你好，一.怎么说呢，回迁房和商品房价格是不一样的。回迁房的素质和人群相对杂乱一些。不过有红本，在附近工作，资金量也不多，买也没问题。建成之后也是商品房，和开发商签约就没问题。

二.不会。正在建的一所只是解决了学位的紧张问题，好的学校一样还是有价值，只是需求可能没有以前这么旺盛。泊林花园在罗湖算次新了，近地铁，对学位没有太高要求，是个不错的选择。盐田太远了，这边度假养老还可以，或者在附近工作。核心区的一房没问题，偏远一点的，没有地铁的不建议买。建议在工作的附近买，先上车。

提问：你好广叔，刚需自住和投资，总价600万，请帮忙挑选合适的房子？腾讯附近工作，计划一年内要孩子，年底之前定下房子。看房有一段时间了，预选了几套房子：

一、阳光里雅居 （优点：上班近方便、楼龄新13年的。缺点：学位一般，附近没有旧改或城市更新的规划）二、西丽塘朗雅苑二期（优点：学位不错、楼龄新、单价便宜点。缺点：上班远）三、翻身片区海韵花园 （优点：得房率高，离宝安中心区近，单价便宜点，片区有旧改可能，将来去前海方便。缺点：上班远，楼龄老，学位一般）四、深蓝季节（比较接近需求，但目前没有合适的房子）五、心语雅园（优点：位置好，前海南，学位还行，后面有南山村，方便老年人居住。缺点：单价超预算，楼龄老）麻烦广叔老师帮忙分析推荐，谢谢！或者您还有其他更好的选择方案？

回答：你好，一、阳光里雅居，次新可考虑的。等孩子大一点再做置换。二、西丽塘朗雅苑二期也可考虑。三、海韵花园楼龄还是老了点，短期环境改善的可能不大。四、深蓝季节，次新，学府中学，可考虑。五、心语雅园，学位还行，小户型适合上车。主要考虑通勤距离，比较建议考虑阳光里雅居，深蓝季节可年底关注一下。其他的分析推荐参见内部分享。

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