广州楼市:好房子都有这些特征,内行人已悄悄继续持有待涨

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提问：广叔好，我有套龙口西伊顿18的两房，一年内无上学需求，近期有买家给到650万一次性付款，是否值得出手去置换投资黄埔文冲或番禺万博的一手楼？还是继续持有待涨？谢谢

回答：你好。伊顿18，小区环境，楼品质也都不错，还带优质学位，这种类型的小户型就是涨的最多较快的，建议继续持有。

提问：珠城星汇雅苑有房，最近涨幅较大，宜继续持有还是抛售后转投其他潜力更大的楼盘？

回答：珠城星汇雅苑，马场这个位置未来还有利好，建议继续持有。

提问：广叔您好！请问买员村的旧房博将来拆迁是否可行？

回答：你好。除非有确定的消息，不然博拆迁，时间成本机会成本很大。

提问：广叔您好，新人首问，广州户口自有一套但离上班地方珠江新城很远，目前婚后想买二套希望更适合自住也为未来做打算(准备今年或明年生娃），首付五成，目标总价380-420(二手房）或430-480(一手房），现咨询广叔以下两个问题:

1. 目前纠结深华大厦和紫星华府，这两个盘各有利弊，深华大厦学位较好，楼下就是地铁，但车位非常紧张且楼龄太久担心之后找接盘人困难；紫星华府新房，车位配比充足，但学位相对一般目前周边配套不太完善。如果综合各因素考虑和评分，广叔更建议哪个呢？

2. 对于我们会重点考虑的因素: a.上班方便(打车不超过12分钟）；b.出行方便(近地铁）；c.学位中等或者中上(不能差）；d.方便停车；e.周边配套齐全: 例如菜市场、商场、幼儿园、上学等；f. 未来若置换对比其他二手房是否有优势；g. 未来升值空间

除了我们现在在考虑的，还有其他楼盘推荐吗？

回答：你好。

1、建议考虑后者，地段价值更大

2、你考虑的要素太多了，在资金有限的情况下，较好专注一两项，做必要的取舍。这样要素都满足的房子都不便宜，而且有些是相矛盾的。即要升值空间大的房子，必定是配套还没有完善的；而配套完善成熟，自然增量有限，升值空间小。

还可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔 当时我一时冲动买了广州世茂天越的40楼的 160平方（总价2200万）第二套 首付7成 现已付了660万（分3次给完首付）5月底前给完7成首付！2022年年底交楼 听你说这是CEO盘 心里拔凉拔凉的 本来是打算投资自住 （主要想投资）现在听你这么一说 不知道该如何是好 请广叔指条路 不胜感激 多谢多谢

回答：你好。世茂天越各方面都做到了优质，溢价较高，涨幅会有点慢。买了也不用担心，毕竟自住享受也是一种价值。

提问：新人首问。目前天朗明居一套三房，无贷款。东荟城一套，纯公积金贷款。感觉天朗涨幅偏小，而且四年后有学位需求。方案一，卖出天朗，置换一套短期增幅不错的房产，可不考虑学位，只考虑资产增值，到时再置换。方案二，直接置换一套学位房，看过天河北的老破小，比较抵触。方案三，两套都不卖，老人户口在黄埔，无社保，七十岁了，还可否购买一套？现有能力：首付200多，月供1.5。工作在科学城，珠江新城两地。请广叔指点迷津。

回答：天朗明居主要靠金融城外溢，还有潜力的。东荟城不错的，可继续持有。老人票是可以买，但贷款一般银行都不批的了，需要全款买。如果买学位房，就买一个小户型挂户就好，可迟点再做考虑。现在的行情我建议你先按兵不动。

提问：广叔您好！我是在荔湾区新世界凯粤湾有一套87平的二房，爱人在珠江新城上班，现在想用掉第二张房票，有房有贷，希望总价不超过380万。目前两个选择望指导:

1.本小区新世界凯粤湾看到一个东南向 高层 79平小两房得房子，价格差不多4.7万/平，如果买这个就考虑自住兼顾投资收益

2.看到金融城旁美林海岸花园又50平左右的一室一厅7.3万左右，也再考虑要不要投资这个，就是美林大概也快20年房龄并且不知道一室一厅好不好出手。

3.不知道还有没有其他选择，希望指导一下，感谢！

回答：你好。

1、凯粤湾是芳村区域，属于老城区，学位好像是出了问题，环境还可以。自住兼投资可考虑的。

2、美林海岸花园1房也可考虑的，就是竞争力会弱一些

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，坐标深圳。现状：深圳福田景田一套房，对口福田外国语，现价值约1100万左右，还欠约420万房贷，房子105平，现有两个小孩感觉房子有点小。另外手中现有约550万现金。 计划：希望在深圳再买一套房，兼具地段和学位属性 困惑：买房的地段您建议哪里呢？另外二套房首付需要七层，您建议我通过抵押贷款把现在景田房子多贷点钱出来，拼尽全力买套大一点的呢，还是买套小一点的？我个人倾向于买套大的，因为现在这套有点小住的不太舒服，后面新房如果学位可以的话，也有可能搬到新房去住。另外福田景田这套房对口福田外国语，后续的持有价值和增值潜力，您如何看呢 多谢了

回答：你好，考虑自住，建议入手一套南山大户型学位房。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

提问：广叔你好，在市区有套房龄近30年的房子，目前一直在出租，但租金收益不高，该不该卖掉。要不要卖掉置换成新房？

回答：你好，这其实是个比较普遍的问题，城市原住民对自己在城市中的老破小总是有难以割舍的情愫，其中不乏等拆迁的，还有一些是觉得位置好以后能卖更好的价钱。如果不是学区、学位房，房龄超过20年的老破小很难卖出高价。并且还会随着时间的推移更难出售，因为居住体验感不高。

随着上学划片政策的调整，一些配套学校的老破小也在逐渐失去魅力；而且等拆迁是个未知数，老破小和城中村不同，拆迁的成本高，开发商接盘一般比较慎重，所以说老破小整体是跑输大盘的。不如考虑市郊置换一套远大新，随着时间的推移，远大新的配套成熟，综合收益会高过老破小的。

提问：你好广叔，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝一岁半。小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~

回答：你好，建议出手置换成商品房。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但普通人玩不了。

提问：你好广叔，在科技园上班，单身，预算400-500w，刚需首套，大小55-65平的两房就可以。去年后悔没有上车碧海，不过理性下来，踏空也就踏空了，下一把牌别再打错就好了。想咨询一下十三，这个价格适合哪里呢，价格和大小上我看了福田蜜园和颐林雅院、西乡招商果岭、福永金域豪庭，希望可以被点评，谢谢啦！如果有其他推荐也求写下哈~

回答：你好，首先赞你心态不错。最近咨询我的人很多，问题大多是涨成这样还能不能买?如果都像你一样，多出去走走看看，会发现500 全能买到的两房还不少，甚至还能买到西部次新地铁三房，比如金域豪庭。这几个盘，首先我会排除掉蜜园和金域豪庭，原因不多解释。招商果岭虽已高位横盘，长线来看还是安全的，颐林雅苑投资略差自住舒适度更高，处在补涨通道，这两个盘可以二选一的。不过这几个盘并不是我们当前推荐的标的，答案不说了，否则真是活雷锋了。另外市场变化太快，我们差不多每个月都要变换标的，比如年前推的500万现在已经600多了就必须要换筹了。

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