广州楼市:首套房买哪里最保值?但大部分人都选错

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提问：广叔您好，我和老婆都在天河智慧城这一片上班，想买350-400万左右的房子，目前主要看上了公司附近的广府一号和万科新里程，以及附近一些区域的房子，这是我们的第1套房子，想问问从投资角度和实用性角度，新房和二手房您怎么推荐呢？

回答：你好。广府一号，轻奢风格，电梯入户设计还是蛮赞的，但目前配套方面一般，价格偏高。万科新里程，科学城，位置也还可以。建议考虑后者。

提问：新人首问。广叔您好，请问目前广州增城新塘一带可有比较适合首套刚需自主的楼盘？整体预算在200万左右，想买个小三房。另外近期有在留意中森茗苑，不知这个楼盘如何？谢谢。

回答：你好。中森茗苑就是离地铁不近；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好！我是在荔湾区新世界凯粤湾有一套87平的二房，爱人在珠江新城上班，现在想用掉第二张房票，有房有贷，希望总价不超过380万。目前两个选择望指导:

1.本小区新世界凯粤湾看到一个东南向 高层 79平小两房得房子，价格差不多4.7万/平，如果买这个就考虑自住兼顾投资收益

2.看到金融城旁美林海岸花园又50平左右的一室一厅7.3万左右，也再考虑要不要投资这个，就是美林大概也快20年房龄并且不知道一室一厅好不好出手。

3.不知道还有没有其他选择，希望指导一下，感谢！

回答：你好。

1、凯粤湾是芳村区域，属于老城区，学位好像是出了问题，环境还可以。自住兼投资可考虑的。

2、美林海岸花园1房也可考虑的，就是竞争力会弱一些

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问，广叔好，我看中黄埔万科城市之光，但一期售完，二期吹风价接近6万预计春节后开盘，自住兼投资是否值得入手？首期款还没有，只有手上两套房分别在天河龙口西和番禺广地花园市值合计900万，龙口西的学位要用暂时不能卖，广地的楼梯楼价格不好一时半会又卖不出，主要就是想怎么解决资金问题，房票我是可以解决的，想请教您有什么好建议？

回答：你好。城光值得的。DYD就能解决。欠款不多，就截断DY。

提问：你好广叔，我是IT行业，公司晋升机会让我明年年后从武汉去深圳从事一个职业天花板更高的职位。目前武汉名下无房产，深圳也有房票一张，因为有海外绿卡。目前武汉年收30w，到深圳估计50w+，但是深圳生活压力也大，租房和小孩幼儿园一个月就要1w5以上。gjj去深圳后估计能有9k一个月。主要首付拿不出来太多。闲钱只有50w，卖掉一些海外资产能凑到150w。这样的话，是武汉投资买房，深圳租房好，还是深圳强行上车？ 我估计5-10年后孩子大了，还是会回海外定居。谢谢

回答：你好，建议卖掉海外资产，上车深圳。 目前深圳的形势就是如果你有购房资格，你就先去打新，同时盯着二手有没有合适的房。 打新如果是热盘虽然也是机会渺茫，不过现在深圳这个行情也是可以等得起的。 我的建议就是你赶紧二手房看起来，然后新盘有好的都去认个筹。 另外，如果能开发出广州房票，建议先入手一套广州，2年后出手置换深圳。

提问：你好广叔，因深圳房价太高去年在东莞塘厦镇行政中心附近买了一套房龄13年无小区花园环境较差均价1.2w周边均价较低的二手房，今年看了惠阳及大亚湾周边新房 同样均价1.2w但居住环境非常好，请您分析一下：1、若拥有5年 是塘厦旧房增值快还是惠阳新房增值快？

2、从投资角度考虑我是等塘厦房满2年卖了后再买惠阳新房 还是持有5年后等塘厦地铁通了卖了塘厦房再买惠阳新房？还是喜欢惠阳环境 很怕惠阳地铁若比塘厦通的早 等3一5年后惠阳房价涨得快 也许卖了塘厦这个旧房已经买不起同面积新房了

3、惠阳地铁规划线路目前还未公布，若买惠阳 买靠近深圳的还是淡水或大亚湾？有无推荐的楼盘？惠阳南站雅居乐可以吗？

回答：你好，首先，在临深的地段中塘厦是较好的 ! 塘厦三正半花园便是杰作，住户一半都是深圳人，塘厦距深圳中心区只有30公里，且有高铁。升值潜力空间比惠阳大亚湾强很多!

如果5年后卖掉塘厦，你真的喜欢惠州，那买惠州市中心区金山湖周边，闹中带静，座北朝南面湖，花园、环境、交通、配套比惠阳和大亚湾强几倍！推荐楼盘:中海水岸城、文岭西堤、中海凯旋城。建议不要购买大亚湾和惠阳淡水房子

1，自住空气污染大。壳牌超大型炼油化工基地。2，距大亚湾核电太近。大亚湾交通和配套跟不上，即使升值了也是很难转手，连出租都很困难，有价无市。大亚湾是个坑！

提问：广叔你好，现在科学城排名前列盘到底是东荟城还是大壮还是鼎峰？哪个投资最有潜力？ 还有，万博哪几个盘最有投资价值，要那种能连上18号线的地铁盘。

回答：你好，1,2手的利弊精华帖也有，你懂的 如果看学位的话，排名前列网红盘自然是东荟城；如果不看学位，排名前列改善盘自然是鼎峰了。不过不管哪个是一哥其实影响不大，你只管择笋而入就好了，你是投资为主，更应该在意的是入手价格 万博那边的话看一下锦绣香江，万科欧泊 其实隔壁员村，板桥地铁站也可以看看，不一定非要跟18号线连 比如雅居乐花园，剑桥郡佰利山。

提问：您好广叔，我有一套中海锦城的房子，三房89平，手里还有300万现金，想置换升值空间大的房子给儿子，他可以首付三到五成，还款每月三万多也可以承受，选哪里房子好？新房还是二手房？

回答：你好，300万如果只买一套，宝中。 但是，如果拆分成买多套，比如买2套，思路很多，还是要根据你的资产，负债，收入，资产，现金流的状况，做一个详细的计划。 我写出一些我看好的区域 面积导向：宝中，碧海，红山 学位导向：前海，龙华北站 前海，桂庙路以北不带好学位，但在一号线地铁口，社区中等，这样的社区没有太多吸引人的点，且社区保养、管理、车位或多或少各种问题，除非价格不错，一般也不太推荐。桂庙路以南进入了南海中学的学位区，非排名前列梯队学位，但好一点的物业，单价着实也不低，非排名前列梯队学位在竞争中一般能走平，再上一步很难。 宝中，少有主推的高单价高总价区域，优点很多：定位高，规划好，空地多，宝中和前海的区域一致性甚至要高过之前提到的月亮湾以东的‘前海’，商业市政地铁配套齐全，低密度，少有的短板在教育，也有留存的教育用地，但实际的操作中不要买最贵的部分，在宝中片区就好了

提问：你好广叔，红岭外国语和福田区的外国语西校要到香蜜湖片区来了，新建两所学校，会对当地的学位房价格产生什么样的影响吗？

回答：你好，处于景田小学学区内，同时又处于福田外国语学校北校区初中部学区的楼盘首先会获得利好，若是双名校学区加上相当低总价的小户型，估计更会成为香饽饽，实际上等同于拥有了“九年一贯制”的福田区外国语学校西校区小学+福田区外国语学校北校区初中组合的二线名校的优质教育资源。而且这个组合学区内，也有不少小户型的学位房楼盘。它们的整体价格远远低于安托山片区以及侨香片区这些高起点的高档楼盘的。预计这里会补涨

提问：您好广叔，预算1200万左右，三房或者4房，需要自住，家有两个孩子上学，大的4岁，想选择福田，南山。二手房有没有推荐，目前在看梅林一村。

回答：你好， 西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。 生活半径在附近可以买，如果是纯投资+学位，有更好的选择。 梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。 目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，铭筑荔苑是很不错的选筹。

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