广州房价真要被二线城市赶上? ----刺透广州房价迷雾!

广州房价真要被二线城市赶上？

----刺透广州房价迷雾！

     我们都知道，广州房价已经远落后于其他一线城市，但是是否入外界所传说的，即将被二线强城市赶上？大家都知道，数据虽然客观，但是不同的统计口径和统计方式，会使得数据变得扑朔迷离。

    首先，让我们来看一组中国城市房价数据：

 来源：中国房地产行业协会（中房协权威数据）

     这个房价排行榜一向是非常权威的，基本上很客观的反映了中国各大城市房价的均价。从中可以看出，北京上海比广州高出近一倍或80%，深圳厦门城市规模较小，我们有时间另外单独分析；三亚市旅游城市，城市小而且价格波动大，也先暂且不提。

     主要分析一下广州和杭州南京的房价水平和结构，杭州和南京也是两个二线强城市的典型代表，比三亚和厦门有更强的代表性。其中南京房价略低，杭州与广州的房价仅仅相差1400元，可以说不相伯仲。

     但是这两个城市的房价真的如数据所反映的，不相上下吗？很多外地的朋友，看到广州比杭州的房价高不了多少，纷纷想来广州抄底，但是来了之后，看到东山区大片8-9万的房子，珠江新城10万以上，天河北版块7万以上的小区遍地都是，都感觉被数据蒙骗了。

 这就是数据的迷惑性。

 我们着重以广州和杭州的房价数来来做一番分析：

（一）  房价高价区的比较

   广州4万以上的高价区是天河和越秀两个人口密集土地利用率较高的地区，面积总和130平方公里，杭州4万以上的高价区是上城区，面积是18平方公里，而且均价也低于广州高价区均价。

广州各区房价

  杭州各区房价

     我们从中抽取4万以上单价的做对比：广州越秀区50927元，天河区47287元，杭州上城区43819元；这三个区分别位于广州和杭州的中心城区，土地利用率极高而且人口密度高，住宅密集度也是冠绝其城市各区。但是我们看下三个区的大小：

 杭州

  上城区  43819元  18平方公里    35.3万人    1.96万人/平方公里

  广州

天河    47287元  96.33平方公里  143万人    1.48万人/平方公里

越秀    50927元  33.80平方公里  115万人     3.4万人/平方公里

     从以上数据可以看出，广州这两个高价区的均价不仅要高出一截，而且面积要大得多，是杭州房价高价区面积的7.3倍。也就是说，在市核心区房价上，广州要胜出很多。    

   事实上也是，除了西湖边某些特殊地区房价特别高之外，广州市中心区还是要高出市中心不少。

   那么两个城市最后为什么均价会不差上下呢？

从逻辑上来看，可能性有两点：

一，低价区间价格过低；

如果两组数据，A:100，80，60，40，20; 平均数60；B组：80，70，60，50，40；平均数也是60。虽然B组较高值没有A组较高值高，但是A组的低值过低，拉低了平均值；

二，低价区间所占的权重过大。

我们再列两组数据，A:100,60，40,20,20，20，20,20；平均数40； B组数据60, 60,50,40,30,20,20；虽然A组数据高值高得多，但是低值20有4个，所占权重大，那么最后平均数也都是40。

（二）  房价低价区的比较

2万-4万区间接近3万的均价，我们先不看，让我们来看下低价区间：

广州低于2万元的有个各区：花都，南沙，增城，从化；

杭州低于2万元的有富阳区，临江区，淳安县，建德县，桐庐县。

价格都在1万-2万区间，从价格角度来看，相差不大。

那么权重呢？

一，广州远郊四区所占比重：

   远郊四区离市中心的平均距离都在30-60公里，从上表中可知道，远郊四区加上黄埔区知识城（也在距离市中心30公里之外），一手房占7成，二手房也占到3成以上。

二，杭州远郊所占比重

杭州的萧山区和余杭区都属于近郊，平均距离离武林广场大约30公里，这两个区远角虽然有40公里距离，但近觉也有20公里左右距离，所以平均距离在30公里左右；

杭州各区概况    

萧山区、余杭区各点离市中心距离    

远郊为富阳区，临江区，建德县，桐庐县，淳安县。其中建德县桐庐县淳安县只有县城有商品住宅，占比极低。

除了富阳区之外，临安建德桐庐淳安占比仅7-8%；

我们抽出2017年某两天的销售情况为例：

 1，2017年6月28日全市新房签约1594套。

其中，杭州主城区新房签约370套；中心区占23.2%；

萧山242套；余杭655套；大江东48套；占59.3%；

富阳161套；桐庐15套；建德31套；淳安12套；临安60套；

富阳占10.1%，桐庐建德淳安临安占7.4%；

 2，2017年6月27日全市新房签约1406套。

其中，杭州主城区新房签约382套；中心区占27.2%

萧山195套；余杭344套；大江东71套；占43.4%；

富阳290套；桐庐19套；建德26套；淳安13；临安66套；

建德淳安临安占8.82%，富阳占20.6%；

   可以看出，中心区加上近郊两区占比70-80%，除了富阳区之外，临安建德桐庐淳安占比仅7-8%；

        我们同样可以从2017年杭州一手住宅各区成交比例中得到佐证：

    杭州2017年全年一手成交（包括富阳区临江区）101829套，中心区占比36%，萧山区占32%，余杭区占21%，富阳区5%，临江区6%。

（数据来自365淘房网）

 全年富阳区加临安区占比11%，加上其他三县，占比不超过15%。

   通过以上图表，我们发现，广州30-60公里远郊地区已经开发有很大规模，2017年一手房销售规模已经达到70%，2016年56%；2017年二手房也占全市成交比例30%，所以广州总体房价中，远郊占比非常大；

     而杭州远郊一手房只有15%左右，二手几乎忽略不计，所以杭州的房地产基本在离市中心距离30公里以内，远郊占比非常小，大部分区都可以忽略不计。

总结结论：

（一），一线城市包括北京和上海，都已经进入了二手存量房时代，一手房销售主要在远郊地区，即距离市区30公里以上的地区。

而二线城市还未完全进入二手存量房时代，且一手房销售还在中心城区与近郊区。上面完全介绍了杭州的情况，而南京的楼盘所在区域比杭州更为收缩，因为杭州总量大约在250万套，而南京约只有200万套。

以北京2017年4月一手成交为例

2017年4月，北京住宅新增供应1401套，成交2083套；

其中区县成交中，密云县、房山、昌平位列前三名，分别成交421套、244套、212套，三区累积占比42.1%。

 延庆县区住宅共成交2套；怀柔区住宅共成交60套；

平谷区住宅共成交174套；门头沟区住宅共成交91套；

通州区住宅共成交121套；大兴区住宅共成交141套；

顺义区住宅共成交138套；丰台区住宅共成交184套；

朝阳区住宅共成交136套；海淀区住宅共成交118套；

东城区住宅共成交23套；西城区住宅共成交14套；

石景山区住宅共成交4套；

中心城区加近郊成交479套占比34.2%，远郊占比65.8%。

（二），如果两个城市的房地产结构比例不同，实际上单纯比较房价，是有一定迷惑性的。

 比方说，抛开广州远郊地区的房价不算，和杭州商品房覆盖面积接近，相当于只计算中心四区和近郊三区，那么广州房价约在4万左右。

（三），由于一线城市北京上海广州已经在城市框架上先行一步，在远郊30-60公里地区已经建有大量的房产，所以如果一线城市以广州为例，折回重点开发近郊地区，例如白云区北部和番禺区东部，番禺南沙交界处，这些地区都在市区30公里以内而且还存在大片待开发的土地，那么广州房价的均价，即使在不普涨的情况下，均价还会往上走。

（四）而二线城市在已经开发完中心城区或者近郊后，将只有开发远郊的土地，实际上，杭州市区已经在2017年进行了棚改，并采取了货币化安置，城市均价也从26000元上升到29000元。市区可以供开发的土地已经殆尽。棚改所置换的土地开发完之后，只有去开发远郊。

而远郊开发的房产越多，那么均价将会受到影响而下移，所以可以预见二线城市实质房价超越一线城市可能性几乎没有。