广州楼市:今年买广州的都是大赢家?为什么?

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，首问。广州华景两套，自住沁馥佳苑，陶然一套86方小三房打算换掉改善自住加保持升值。看了萝岗龙湖云峰原著，里面的叠墅和联排有些心动，总价1000~1500多，会配套广大附小和未来附中。想问下广叔怎么看叠墅联排（两者中又有没优先级）的产品和该片区的长期发展（10年），或者改善自住加升值推荐其他板块更好的方案？

回答：你好。陶然庭苑还可以的呀。龙湖云峰原著可考虑的，总价1000-1500的适合自住，投资一般般吧。叠墅联排当然是选联排好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好！越秀星汇云城怎么样！麻烦分晰一下！谢谢

回答：你好。越秀星汇云城北向华南快速会有一点噪音，没有地铁，自住还可，投资的话由于区位在边角位，比较弱势，片区也缺少增量，未来二手竞争力就很一般。

提问：《新人首问》广叔您好！想买广州400到450万房子，100平方左右，主要考虑：

1，潜力大，上升空间大；2，学位和地铁的一手房；3，距离“珠江新城”通勤时间1小时左右（地铁开车都可以）烦请广叔多多费心，帮忙提供几个值得购买的楼盘，万分感谢！

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，感谢之前的解答。还想考虑投资金沙洲板块的新盘时代天境85方或者95方的刚需户型，请问广叔觉得时代天境怎么样？谢谢

回答：你好，时代天境景观还可以，就是地铁远，桥堵了点，自住可以买，投资的话金沙洲属于oldmoney、oldpeople集中的区域，缺乏产业，小岛密封式的睡城，两头都不靠，导致发展力度欠缺。

提问：你好广叔，广州牛奶厂片区可否分析下？

回答：你好，牛奶厂就是金融城、鱼珠的后花园，无论是从区位、受众客户、产品等级、整体片区规划，这一属性在未来5-8年，甚至8-12年都是铁定事实。牛奶厂以后如果要暴击的话，必须要解决好两点：排名前列是交通，悦景路的拓宽，以及未来19号线的站点规划；第二是商业配套，一个家和天翟远远不够。

牛奶厂的问题，在于二手的放盘量问题，说白了就是没有真正的进入二手房市场，是卖方市场。自住定价，因为证不过两年问题，因为限售问题，所以价格漫天飞，价格没有坐实，而且最近因为保利天汇二期开售，业主心态很强，价格乱放。牛奶厂的价格被 牛奶厂的业主玩死了，当然了短期内这个价格还是很硬挺的，如果把周期拉长到3-5年看，目前这里的价格其实是危险的，因为横向比较一下就知道了

1、等牛奶厂这四个盘以及周边的现在是一手，后期变成二手的时候，等过了两年的时候，就是二手井喷的时候，你可选的房源和产品就很多了，不像现在几乎没啥可选的。2、一个片区和板块的价格是否高不高，其实他本身说了不算，要横向比较才有意义，你说三溪5-6万的此信楼不香吗，天河公园8-9万的不香吗，琶洲6-7万的大把次新不香吗？

提问：你好广叔，我目前的状况是，凑到一个80平米两室1厅的首付，大约三十万左右，到处了解了一下，目前在考虑是买惠州海景房还是买靠近学校分布集中地段的房子？房子十年后什么地段的升值最多？还有哪些我凭自己想不到的好处或者坏处？

第二个问题是，惠州楼盘较多，如果以在深圳工作在惠州居住的情况为前提，现在地铁还没建好，如何去预估交通状况？虽然地铁很便利，但交通状况不同地段还是有区别的，我应该如何去思考， 预估和选择？

第三个问题是，我对惠州的开发商不了解，有些看中的楼盘还没建好，要明年下半年才交房，那么如何去了解房产的品质和质量？

回答：你好，1、如果是放长远投资,考虑10年后,主要还是交通。一个城市较大的福利,除了基础设施,就是医疗教育配套。学校面临政策变化以及学校教育质量的变化,像北京深圳等城市已经开始调整学区了, 10年变数太大,不好预料。医疗是面对整个城市的,同一个城市不同区域对这个不是特别敏感。除了交通,就是城市发展规划方向,我觉得惠州将来要走与深圳一体化的方向,那么靠向深圳就会好一些。还有就是经济发展水平,惠州现在主要承接深圳外溢的产业,所以，也是离深圳近会好一些。因为这些地方会吸引人口聚集,这是房地产发展长远看较大的支撑。

2、沿着地铁选。深圳工作惠州居住,还是要尽量离深圳近一点。对于地铁沿线楼盘来说,有几个选择:离站点近，较好步行10分钟以内；如果离中转枢纽近更好。

3、现在新盘基本是期房,买期房只能从开发商以往开发的楼盘中了解它的产品质量,另外就是价格便 宜但土地并不便宜的楼盘，一般质量都不会太好。剩下的就只能是看运气了。

提问：你好广叔，350万总价，首付三成，推荐哪里呀？珠江新城上班，想找地铁盘。 看了中鼎，鼎峰，时代春树，黄埔花园，岭南林语，阳光假日园，天朗明居，东荟城，无奈大部分只能买两房。广叔有啥建议呢？太谢谢

回答：你好，你有限购区名额，还是不建议你去黄埔跟他们抢盘了，难度大 天朗明居优选，毕竟在金融城核心区，交通很便利，内部分享说过很多遍了，次选阳光假日，你都知道金融城没几个像样的小区，能买尽快吧。 另外你要3房的，可以考虑海珠或者万博，如果你月供可以的话，建议还是上杠杆买吧，用杠杆买大一点，追回几个月前涨的价，套利空间也不小了

提问：您好广叔，请问一下龙岗又一城这个盘怎么样？值得买吗？现在有一套87平，25楼，总价470万，这个价格有优势吗？后期的升值空间有多大？

回答：你好，又一城是投资公司控盘的，价格虚高了一点。 又一城学位房的走势总是突破人们想象力，深中龙初已坐稳龙中排名前列的位置，至于会不会划出去，二胎高峰期读初中十年以后，学位不会那么快饱和，短期还不会被动奶酪。 总结：自住可以买，但是投资一般。

提问：你好广叔，刚需，卖房置换，预算总价在460左右。小孩今年大二了，为小孩准备房子，主要投资偏自住。目前在考虑三个盘：罗湖京基东方颐园，大运颐安都会中央，坪山沙湖京基御景中央。罗湖的离湖贝塔旧改只有一条马路，而且带螺岭小学学位。坪山离地铁口近，附近规划也可以，低总价可以买到很好的四房或者大三房。颐安都会中央可供选择较差，主要是靠主干道，噪音严重。同小区已经购入一套改善型住房。对于以上几个盘，请问老师更推荐哪一个呢？为什么？

回答：你好，这几个盘，投资偏自住我会推荐京基东方颐园，虽然面积小，但交通便利配套齐全，又带螺岭小学学位，连孙子的学位都一并解决了。颐安两房品质一般，升值自住两头不靠。至于坪山沙湖，你孩子以后大概率在福田南山工作，通勤怎么解决没啥好纠结的，直接买罗湖了。

提问：你好广叔，请问颐安都会五期76平2+1的户型怎么样？自住用，感觉89平的资金不够。比较纠结的是朝向问题，只有东北和西北的朝向，是不是这样的朝向很不好，居住体验差？将来二手房也难以流通呢？

回答：你好，放心买入吧！颐安是大运的龙头股，基本无短板，以后长线看涨。89平是颐安的主流户型，但76平的2+1也没问题，小面积低总价涨幅一样不弱。至于朝向，更不是在深圳买房应该纠结的点。

提问：您好，广叔！目前预算600万左右，想买一个三房（首套）两个小孩，大的不到三岁，小的四个月大，夫妻分别在华强北，在福田保税区上班。最近看了锦绣江南四期、金地梅陇镇、清湖花半里、都市花园、国都高尔夫花园、东景花园，想听一下你的意见？这几个小区的优缺点，还有就是想请你推荐一下值得购买的地方？谢谢！

回答：你好，车公庙的国都高尔夫花园和景田的东景花园都偏老了。比较好的是清湖花半里，近地铁，楼新，小区环境好。其次是金地梅陇镇，就是离地铁不近。锦绣江南四期就是没有地铁。就按这个顺序选吧。

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