广州楼市:火热市场下,我劝你冷静

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提问：广叔您好，本人及先生都在花都工作，家庭在西安一套房，220左右，无贷款，花都两套房，一套保利悦廷价值220，贷款100，一套融创文旅城价值300，贷款150，手头资金170左右，想问一下，我现在如果不卖花都，卖掉西安的房子，再加上手头资金全款去投资，周边区域是否有可投资的选择？如果卖掉花都保利悦廷，还掉贷款，加上手头资金，一共300左右，但是二套房首付需要七成，可以承受450-500左右房价，我可以在哪里投资置换？新房和二手房麻烦都推荐一下，因为平时比较忙，较好是新房好一点，多谢！另外，花都的保利悦廷还有上涨空间吗？是否要等一等再卖？请广叔帮忙解答，多谢！

回答：你好。200左右买不到什么好的产品了。保利悦廷，花都汽车城站，旁边是东风日产汽车工厂，周围环境和配套都很差，建议出手置换，不用等。450-500还是有的选的，具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，新人首问。广州首套房，400预算，自主+投资，持有周期8年左右。1. 目前看新房考虑盘有保利悦公馆，大华紫悦府，品秀星瀚，星悦山畔，时代天境，中央城，请问推荐排序的话是怎么样的？2. 科学城与万博，如果考虑二手次新的话推荐的盘有哪些？谢谢！

回答：你好。1、重点考虑黄埔科学城的星樾山畔、时代天境、中央城，次选番禺的保利悦公馆2、400左右的可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，由于没有看到番禺板块的分析，所以想详细咨询。已有祈福旧区楼梯房一套，剩一个二套名额，目前子弹800，但心理有点保守，不知全部投入楼市是否理智，所以暂预算4-500，考虑祈福周边或南村万博自住并兼顾投资，老房留给父母住。过去3个月涨了这一波，又有严查JYD打压，不知道现在入手是否合适或者再观望一下？珠江铂世湾，广地花园据说都抢剩没什么好货，看过祈福名望天下，一直提前消费22号线和26号线，现在加推也涨到均价4w7了，是否值得上车或者还有什么盘推荐？另外小朋友要上学，一直觉得祈福学校一般，这两个板块有没有学位好一点的新盘推荐？

回答：你好。现在是一个窗口期，房价下跌概率不大，反而还有继续上涨的可能，建议尽快上车。祈福旧区楼梯房，超级大盘，过去是一直趴着不动，地铁线路建设涨了一波，长期老房子容易跑输。当然留着自住是可以。珠江铂世湾可考虑；广地花园很一般，没地铁，环境差；祈福名望天下这个价可以考虑。番禺比较好的小学大部分在市桥，有市桥中心、东城、南阳里、番禺执信附小，新盘少，建议二手次新为主，潜力地段+中上学位。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：新人提问：最近在考虑广州二套，总价350w左右，黄埔金碧世纪花园二房，万科新里程/龙光，长岭居奥园春晓/或天健天玺，或其他，求推荐？

回答：三房重点考虑万科新里程，二房考虑金碧世纪花园、科城山庄峻森园、保利林语山庄

提问：广叔您好，目前保利红馆基本都没有过两年，放盘很少，我查了二月三月成交价在5-5.4W一方，5.4是次顶楼上周成交的，应该是较好的楼层了吧。现在我看的只有二楼和五楼低楼层，挂牌价去到5.4-5.6的价格，而且业主心态很硬，不降价，不知道这个时候接手会不会高位接盘？汉溪附近也在建新的住宅，不知道还有多少升值空间，但红馆都没有学位，周边教育医疗配套都不行，真的值这个价吗？从投资的角度说，不需要考虑这些配套吗？

回答：你好。如果是高层建筑，中上层最优。主要是有万博辐射利好，但价格偏高了，这个单价不如看万科欧泊了。还可看看其他的，如：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，你好。新人提问：首套房子，预算首付70万，小孩一岁多，考虑幼儿园和小学，工作地址在天河黄村，请帮忙推荐几个楼盘。谢谢你

回答：你好。可买套230左右的房子。海珠买个2房吧，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，感谢您的回复！

1. 我目前手上有翠城花园和大壮名城，只能用老人的指标。目前不知道选哪个？看了科学城的合生中央城，新造的思科智慧城，骏景花园，天河壹品，珠江花城，海珠区的紫星华府，还包括知识城的时代楼盘，不知如何选？

2. 此外，用翠城花园的房子DY，是否可行？

3. 如果DY 后，买两套4-500W 的房子是否杠杆太大？压力比较重？又怕价格涨价，错失良机！又怕价格崩盘，自己破产

4. 翠城花园的房子是否可行长期留着？目前住了15年，是否需要换新房？

5.目前买基金亏了30W, 是否等基金涨回来了再买房？

回答：1、不知道预算多少？重点考虑科学城；知识城不用考虑

2、最近查的严，建议正常流程走

3、建立适度杠杆，在能力范围内，留足2年以上月供

4、翠城花园在江燕路，各方面都还可以，还可以再拿一下

5、基金始终还是属于理财。理财，也很难产生避险作用。如有多余资金建议先买房，没有还是看基金市场而定吧

提问：广叔您好！目前想在越秀，天河，荔湾买个房子，主要明年小孩读书，两个小孩。目前看了一下新世界凯越湾，和天河北侨苑一个二楼的就是房子比较老90年代的有华成校区。您有什么建议或者推荐的呢？

回答：你好。新世界凯越湾由于体量较大，学位紧张，幼儿园需要摇号上学，对口的小学也没有名额了，大概需要扩建，这期间很多业主的小孩就无法入读，短期内也难解决。侨苑读书用可以考虑的。不知道你预算多少，还可以看下天河龙口西对应的小区。

提问：广叔您好！我42岁，小孩15岁，主要是投资，给小孩留个房子，以后好出手，或者我老了去住也行，所以定位南沙。我现在要在两个房子之间做出选择。一个是中铁建海语熙岸c2栋西南向106平，价格313万，位置配套户型各方面都没有问题，小区我也喜欢，少有不足就是楼栋前有一条高速，两百米左右，不知道会不会很吵呢？第二个选择就是东悦湾月底开盘的25期04单位东北向，89平，估计300万左右，带车位。少有不喜欢的就是这个房子阳台右边是另一户的厕所。不知道这个问题影不影响？比如会不会影响风水和以后出手？请问这两个我选择哪一个好呢？谢谢您！

回答：你好。都各有优缺点的，前者高速有一定的噪音，可晚上夜深人静之时体验下是否真的很吵，不吵的话考虑前者。后者阳台右边是另一户的厕所，没多大影响。

提问：新人首问，广叔好！我们名下就只有一套东荟城141大四房，想置换长岭居版块叠墅，从自住+投资角度看值得吗？那边好几个楼盘有叠墅，800万预算左右有什么选择吗？需要学位。东荟城您觉得今后升值潜力如何呢？谢谢！

回答：你好。叠墅适合自住，投资的话涨幅较慢，流动性也不如住宅。东荟城持续看好。800可看下：天河投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

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