广州楼市:买房最容易犯的错误,别让自己吃亏了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，南天广场有套80平的两房，目前成交价5万出头，房型老，没有小区，珠江新城西区和中区东区的房价差距越拉越大，请问需要置换到黄埔这边吗？黄埔这边在交社保，四个月后应该有买房名额，天河暂时没有名额， 后悔前两年没有置换到中区或东区，去年卖了科学城保利林语的房子换到了广钢新城的保利和光，现在感觉操作有问题，请指点迷津，多谢！

回答：你好，南天广场地段也不差，就是产品不行，楼龄老，没有花园，办公的较多，可出手置换。科学城保利林语地段、产品都不错，换到广钢去，换错了。虽然广钢也有一定的利好，但是哪能跟科学城比，科学城产业强，又靠近天河，得天独厚的位置。

提问：你好广叔，看中一套滨江西益兆明珠的小两房，算是一线江景，大概400W，但朋友都让我去买珠江新城的老破小，您有什么好的建议吗？谢谢

回答：你好。益兆明珠景观好，一德路站，没有小区花园，可以考虑的。老破小一般要有好的学位，其他老破小就要慎重了，现在的年轻人是越来越嫌弃老破小的了。

提问：广叔你好！我们现住科学城保利香雪山，一孩在对面保利罗兰上一年级，二孩本小区幼儿园。每天接送麻烦。现想再买套房投资或者自住。1.如果纯投资选哪里板块好？ 如果自住兼投资考虑得就比较纠结。预算1000万，又想带花园又想较好有学位。看了中海誉城的联排，绿地杉禾田叠墅，龙湖叠墅，长岭居五矿叠墅。2.大的区域是长岭居还是中海这边板块好？3.绿地杉禾田有小区内的广附小学和中学，比较有意向考虑。4.叠墅适合投资吗？5.绿地怎么样？

回答：你好。

1、叠墅自住不错的，投资不如普通住宅。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2、中海这边好

3、绿地杉禾田不太行，主要的问题是交通问题，周围还很荒凉，自住+改善不如中海；至于广附，虽然是有一定的优势，但还是不要抱太大的期望

提问：广叔您好：科学城的中冶逸憬台投资价值如何(纯投资考虑)，麻烦您帮我分析一下，谢谢

回答：你好。逸璟台是地王，CEO盘，刚需地段上的“豪宅”。长岭居板块也很难成为豪宅板块。因此从地段+产品看，适合刚改需求买家。随着周围配套提升，还有潜力的。但由于溢价过高，涨得可能会慢一些，未来流动性方面也会略有欠缺。

提问：广叔好，中山马鞍岛和广州南沙买房，哪个更有投资价值？

回答：你好。短期考虑马鞍岛，中长期考虑南沙

提问：广叔你好，新人首问，本人在萝岗上班，目前想买一套四房的改善住宅，自住顺带投资。目前考虑黄埔和天河东板块，预算800万以内，希望环境和交通(主要是地铁，未来好也可以)

好一些。近期看了一些在售的，都比较纠结:

1.品秀星樾，尾货，大户型仅剩三楼和四楼，楼层偏低，而且我担心腰线位置不好。

2.富力南驰，靠近广园，灰尘和噪音比较大，140的户型目前捂盘没售。

3.万科城市之光，据了解也是噪音和石化厂污染会严重一点。交通倒是很方便。

4.中冶，地理位置偏，交通不方便。离公司有点远，自驾30分钟。价格也偏高。

请广叔帮忙分析一下这个片区哪些楼盘比较适合我这种以改善为主的需求。

回答：你好。自住还是考虑通勤、交通、配套方面吧；品秀星樾可考虑的，楼层低了点；富力南驰如果能接受铁路线噪音的话也可考虑；城市之光可以考虑；逸璟台产品不错的，就是交通配套一般。你的情况，城市之光、富力南驰、品秀星樾、中冶逸璟台这样选吧

提问：广叔，您好！想投资鱼珠的房子，海伦堡海伦时光怎么样？潜力大吗？离地铁近吗？

回答：你好。从地段上看，海伦时光在“向东”的发展方向上，自住可以，投资就不建议，因为“小社区、无学位、远地铁”这些几乎跟投资有关的特点，海伦时光都不具备

提问：广叔您好！广荣翰林苑怎么样？目前有120方，西南向在卖，总价600左右。主要考虑上班通勤近，户型尚可，价格能接受。（目前租住在五山，离五山车程几分钟，但单价便宜一万五以上。手里有一套天健上城80方的小三房，无贷款。）以自住为主，兼顾增值。

回答：你好。是天河长兴翰林苑吗？主要是没有地铁，区位有点尴尬，立交、高速、植物园。自住还行吧，投资一般。天健上城的交通是硬伤，没地铁，且在广园快速以北，交通进出也颇不方便，但是随着新地块的拍出，以及学校、中医院的建成，还会有些利好吧。

提问：广叔您好，最近踩了深圳总价600--650几个盘：1.福田保税区丽港湾，红树绿洲；2.南山区科技园松坪山三期东区，前海心语家园；3.龙华区上塘港铁天颂，鸿荣源尚俊。请问纯投资怎么排序，谢谢！

回答：你好。

1、两个盘都可考虑，都是带有福外南学位，如果是自住的话可以考虑，投资的话未来福田要建20所学校，会有一点冲击。

2、松坪村三期，次新，离地铁不是很近，科技园这边本来房子也少，但这个价位只能买到个小两房，而且库存较多，没有竞争优势；心语家园带南海中学，就是楼龄偏老了

3、龙华这两个盘主要是新。

因为其他条件你没有说，如果是自住需要学位，当然是1、2选项好，对学位没有要求的话，纯投资我是首先考虑3的。其次1。2主要是松坪村2户型不适用，心语家园偏老

提问：新人首问！广叔您好！我一家四口，老公是东莞公务员，两个小孩，大的明年上初中，小的两年后上小学，我和孩子是深户，有深圳首套房票，老公在东莞工作，现在东莞南城东骏豪苑有一套两房，满五年，市场价大约380W，欠贷70多万，年收入30万以内，一直有回深居住小孩读书的打算，东莞房子只有两房，或在东莞尽快改善自住兼投资置换三房，有以下打算，请教该怎么选择比较好。

1.为了改善教育环境，想卖掉现在的房子带孩子回深圳上学，卖掉后到手大概有340W，但深圳首套需要五成，想买一套主要是带学位自住兼保值的房子，请问有什么好的推荐？宝安，福田，笋岗，哪个片区比较适合我们。

2.继续在东莞上学，换一套三房的改善自住，想继续住在西平或周边，但这片区房价已经涨了一波，新一点的荣郡，景湖时代城，天利中央，君珆，万科华府，单价已经到五万多快六万，旧点的东骏，名郡，春晓，格林小城，金色华庭等都是四万多，而且房源很少，置换后月供压力比较大，只能除去首期，存留部分款作月供几年期待收入改善再作是否继续持有，请问该怎么选择，综合来看，哪个小区最值得入手？

3.或者有其他更好的选择吗？因为如果一直只守着现在的两房，以后置换三房成本更高，请指点，感谢！

回答：你好。

1、680w深圳要兼顾学位和自住，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2、南城自住还可上车，建议置换到3房。看下天利中央花园、光大景湖时代城

3、自住不要在乎一时得失，东莞中长期看还是会涨的。如果有在深圳发展的打算，建议入深圳。

提问：你好!房叔!新人首问:我是东莞工薪族，目前在增城石滩一套自住。近期东莞房已经不能上车，可否考虑惠州仲凯高薪区的房子，龙光九云台，保利，奥园，三个盘在附近不远。如何选？还有石滩的房子在增值方面有必要持下去吗？工人子弹有限，可长久点持8到10年。盼回复，见笑！

回答：你好。石滩的房子可出手。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好!本人在武汉洪山区有一套保利心语151平方无贷款，黄陂区卓尔生活城2期有一套87平方正在还贷款，目前在东莞工作，想在东莞买房，请问武汉的这两套房还有必要继续持有吗，东莞城区或者城区附近有没有性价比高一点的3房，300w左右的，谢谢!

回答：你好。保利心语各方面都不错，可保留；卓尔生活城这套可出手。可看下：

具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。