限价天花板下,开发商花式表演,天价“茶水”先干为敬?

搜狐焦点广州资讯 2021-04-21 09:31:52
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限价天花板下,开发商花式表演,天价“茶水”先干为敬?

上周(4月16日),广州约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区政府负责人,要求各区按照分区精准施策的原则,进一步做好分类指导和精准施策。

这次约谈的关键词,两个:分区精准施策,分类指导。

01

不搞一刀切

简单说就是:不搞一刀切,根据各区实际情况灵活指定调控方案。

我的理解是,这里的“分区”,既包括被约谈的各个行政区,也包括各行政区内部的各个板块。

毕竟,各个区内部的房价,也是有三六九等的梯级差。甚至还包括不同的产品类型,以及不同的拿地条件。

比如高层洋房、复式、叠墅等不同产品类型,限价也不宜一刀切。

最新的例子是,长岭居“地王”项目中冶逸璟台,在4月19日获批了124套复式预售证。

据开发商相关人员反映,项目将新推的产品均价预计约6.3万/平,与此前的产品售价相差不大。

不搞大炮打苍蝇,意图很明显的:既要达到“降温”的效果,但又不能误伤刚需,特别是对广州当前仍未回暖的经济基本面,造成较大冲击,从而导致“伤敌一万自损八千”的双输格局。

02

一个都不放过

显然的,这次被约谈的六个区,都不会放过的。比如一二手普遍10万+、疯涨的天河。最先领涨的黄埔,以及最近传导的海珠、番禺,都是要老老实实交差的。

目前,爱当“尖兵”的黄埔,新一轮调控,又走在了“前列”。距离上周被约谈仅隔几天,黄埔区的调控大棒,已在路上。

稍早前网传的黄埔新房限价5万、知识城限价3万的分区施策,已开始浮出水面。近日,网传老黄埔的“三剑客”,均价将低于5万/平,并于五一期间集中上新。

需要注意的是,从“最高限价5万”,到“均价5万”,给开发商留够了灵活操作的空间。

很简单,只要满足均价5万的要求,最低价和最高价,以及中位数的价格区间,是非常灵活的。比如可以做到最高6万,最低4万,结果均价还是5万。符合调控要求,没毛病。

据中鼎珺合府的销售称,项目开盘价格预计会在约5.5-5.8万/平之间,也可能会有少数房源单价在“4”字头。这个价格策略,也符合均价5万的要求。

除了“均价5万”的调控红线,另有消息说,黄埔区新房指导价将实行半年一调,且不能高于前一次备案价,不接受指导价的项目,将不会派发预售证。

对于这个备案价机制,据称细化到了街道,甚至同一楼盘——

同一街道内去年下半年有在售楼盘的,以上一次网签最高价为本次备案价的最高价,网签不得超过该价格。如果同街道内只有一家新开盘,则在同面积段内,不能高于上次网签最高价,且均价不能高过上次网签均价。

这个备案价机制如果属实,意味着自己成了自己的敌人(限价参照物)。是不是很黑色幽默?有的比较保守的开发商,可能会悔青肠子:早知如此,之前就要卖高一些嘛。

03

摇号打新,茶水为敬?

既然官方定调限价不搞“一刀切”,大家担心的“双合同”,应该不会有的。

但由于“均价5万”的限价天花板,对于不同的项目,成本压力还是不同的。

相对来说,旧改项目的楼盘,要比直接拿地的项目,开发成本要低得多。即便均价5万,也还能有不错的赚头。但对于拿地价本就不便宜的广府一号,可能有些尴尬。

这就有可能造成两种结果:要么拿出一小部分回点血,要么捂盘惜售,熬过风头。

这种情形下,很明显的,市场供应短缺的现象,恐怕只会加剧。

市场供不应求,又限价,最坏的结果就是:摇号打新,“茶水”为上,或全款优先。

老实说,对于新一轮调控,我很悲观。如果没有指定行之有效的监督机制,恐怕到头来,不过是一场排除低预算刚需客的“金钱游戏”,或“权力寻租游戏”

受伤的是刚需,而赚得盆满钵满的,则是一些关系户,以及靠转卖名额、所谓包摇中的销售和中介

04

预售证难产,销售度假

受调控影响,目前黄埔、天河、海珠等热点区域进入了“博弈期”,部分热点楼盘出现了预售证“难产”。

以黄埔区为例,大壮名城、城市之光、富颐华庭、科城山庄三期、广府一号等热点楼盘蓄客已久,但预售证迟迟未下发,出现无货可售的局面。

比如,大壮名城已有三个月没有新货可售。以至于,销售近期无事可干,大多休假外出旅游去了。

克尔瑞广州区域首席分析师肖文晓介绍,受部分项目预售证“难产”影响,近两月黄埔区新建商品住宅供应明显减少。其中,二月供应房屋套数仅为79套,三月为338套,供应面积分别为7237平方米、35245平方米。

广州会否继续出台严厉调控政策,成为市场关注的焦点。而在四月底,广州即将迎来首批集中供地,叠加政策可能的走向,开发商投资决策或生变。

业内专家认为,针对去年黄埔、南沙、花都推出的人才购房政策,预计将逐渐收紧。另外,针对“假离婚买房”预计也将会有相关政策进行“打补丁”,信贷政策也将是未来广州楼市调控的关键点。

对于未来广州楼市走势,中指研究院广州分院研究总监谢俊云认为,在各项政策发力下,未来短期房价应该是稳中微升,长期看潜力仍存。“楼市调控与信贷政策趋严背景下,未来广州楼市将跟随国家政策基调,以稳为主。”

从长期来看,广州常住人口1500万,年平均增长在45万人左右,可以说广州是少数几个常住人口庞大且增长规模可观的城市之一,庞大的人口基数是房地产市场需求的有力保障。

内容来源:黄埔观察

©部分素材来源:财联社、广州楼市发布、广州克而瑞

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