广州楼市:这类房子已经不适合投资了,投资需谨慎

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！如果预算在800至1000万，是买珠江新城的两房（现在1千万已买不了珠城的小三房），还是买牛奶厂的三房或四房（7.2万左右），或者是买广州大道北的天河金茂广场三房（也是7.2万左右），您觉得未来哪个更有增长空间？麻烦分析一下！谢谢！

回答：你好。没有太大的可比性。论地段当然是珠江新城好，只是从产品上看，3居室会比2居室在居住舒适度上会更好一些。一些刚需为了更好的居住体验，会选择去你说的区域购买3房，所以牛奶厂的三房或四房也是有潜力的。天河金茂广场其实就是错配了，并不算完全的改善区域，只能算是伪改善区域，同时区域缺少增量，溢价已经做到较高，增长会比较慢，投资建议谨慎。

提问：广叔，你好（新人首问）我现在广州没房了，有90万，首付要4成。月供可以15000左右。想买套房子有学位的给小孩读初中和自住，同时又可以增值的，现不知怎选择好，毕竟资金有限。麻烦广叔推荐下！

回答：你好。如果要好点的学位，就要牺牲一点居住的舒适度，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔，你好！预算320元，目的投资，估计5到7年转手变现，现在番禺雅居乐花园（两房，楼龄10到18年不等），科学城香雪的中海誉城的3房（15年的房子），长岭居的奥园春晓3房（14年的房子），应该如何选择？将来哪个增量大？哪个更好卖出？哪个更抗跌？着急！盼早回复！多谢！

回答：你好。雅居乐花园，万博，具体也还得看哪个盘，离万博中心越近，地铁距离越短，价值越高；中海誉城可以考虑的；奥园春晓也可以考虑。万博和黄埔科学城都有增量；雅居乐花园属于那种配套差不多要完善，只能享受个几年，就要面临产品老化的问题；而中海誉城则是片区处于初始开发阶段，产品也新，能够随着片区的发展，实现稳步增值。所以，怎么权衡很明显了。要么走个超短期，选择万博雅居乐花园，要么陪科学城一起成长，选中海誉城、奥园春晓，你的情况后者可能更合适一些。

提问：广叔您好，请问番禺珠江铂世湾，科学城品秀．新越．投资选择哪一个更有价值?

回答：你好。珠江铂世湾自住还可以，投资的话我觉得不值得。不如后者品秀星樾。

提问：你好广叔，16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：广叔好，我想请问一个问题，以天河公园为例，有的盘10万,有的7到8万，假如这些盘涨，跟广州市区低价区5万, 6万比,

1.会不会天河公园和珠江新城10万多房价的涨幅没有这么高呢?那会不会这些便宜点的地区会更加适合投资和收获更加好的涨幅呢?

2.中海千灯1号跟滨江1号,千灯湖1号离南海实验小学近些,有什么不一样导致价格有差距呢?还是中海这个品牌有溢价呢?

回答：你好，1、按照往昔16年一波，包括珠江新城、天河公园的涨幅都完成了基本的翻倍行情。市区范围内基本如此，除了个别的楼盘还因为持续的利好而继续上涨之外，可以说不差了。其他便宜的地方，比如你说的5w6w，我们当然会认为它的潜力还尚待开发的，你要看哪个涨幅厉害，必须要配合杠杆去考量，普通的三倍杠杆还是五倍杠杆，同样的涨幅上是有不同的收益。从这一点，很大部分珠江新城、天河公园的就因为杠杆不足的问题，会在同样涨幅的时候，让你有收益不足的误解。但实际上，我们更关心收益特别值的问题。因为涨幅一样的前提是大水泛滥，各区均等，而且投入的时间不长,高杠杆成本并没有给时间侵蚀。不能简单认为便宜的房会有更好的涨幅或者回报。

2、中海千灯湖一号是溢价极高的房子, 14年开盘的定位就已经冠绝佛山，豪宅定位，但基本只有1、2栋才能看到不错的千灯湖湖景，400平方的面积,按照过千万的总价，基本上在广州也能买到很不错的房子，这在佛山是完全独立的楼盘来的，不能和滨江1号之类刚需刚改楼盘相提并论，佛山投资性价比高的楼盘详见内分享。

提问：广叔你好 ，请问刚需自住，在神舟路上班。家有孩子明年读小学，也需要好点学位，300—400W预算。是买区府次新三房，如科城，东荟城；还是东圃老一点楼龄三房如旭景好；还是老黄埔电梯更小三房好。

回答：你好，这个要看你自己的具体需求，如果对学位比较看重，可以直接买学位，如果追求投资多一些，萝岗目前的价格已经不太低了，可能要谨慎一些，还有就是你在神州路上班，如果21号线做通勤的话，其实棠东、车陂一带是可以考虑的

提问：广叔你好，我目前在南山蔚蓝海岸三期有套120多平米的房，想出手后投资新点的楼房。请问您如何建议？目前形势适合不适合出手？是否需要等等？投资新的楼房对于区间地段有何建议？

回答：你好，蔚蓝海岸1-4期 小区位于登良地铁口西侧，小区一共分为4期，124三期花园贯通，3期在北师大小学旁边，单独花园。虽然整个楼盘全部都是2005年以前的小区，但是小区维护和保养都非常好、社区配套完善、大花园，非常适合居家。并且部分高楼层户型，都拥有非常不错的景观（类似于灯光秀、十一烟花放）。 优点 1.公园式小区、泳池、网球场、会所、公共设施较多 2.小区内幼儿园、门口就是北师大小学，初中是北大附中，上学便利 3.小区容积率低、房间采光好（高楼层有景观） 4.附近商业配套完善 5.登良地铁口物业 缺点 1.楼龄老一些 2.小区太大（约50栋） 蔚蓝海岸现在价格10万，一路之隔观海台15万，相同的配套，花园品质和居住感受比蔚蓝海岸也都不差，少有就差一个学位，楼龄也有点老了。 同价位可以看看后海公馆、海境界、雍景湾 考虑新盘可以关注华润城、海德园打新

提问：广叔好，城市山林和豪方现代，都是二房，550左右，那个升值潜力大？

回答：你好，1、就均价来说，城市山林10w＞豪方 2、居家环境来说，城市山林优于豪方 3、片区，城市山林想象力大于豪方 4、学位豪方好于城市山林 但是小户型学位因素会站到更大 因素，单纯的从这两个校区来考虑，我会选择豪方，但是抛开这两个小区，这个总价会有更好的选择

提问：你好广叔。深圳首套3成， 可以付150w左右 最近有在看龙岗的一二手房，二手：目前只看了3号大芬附近。1）康达尔花园，感觉小区物业一般。不太喜欢，不过价格相对低些。 2）鸿荣源?尚峰，这个小区整体周围以及未来14号线，都很喜欢，就是单价近7w，只能买得起60来平，一心就想要个80+~100内的3房。 【二手的只看了以上两个】 一手：看了（京基?御景半山）旁边的还有一个盘我就不说了。 整体对京基都挺满意,就是交通地铁感觉较远，那个板块心里也没底，想深圳的首套房能买对，未来也有升值空间利于下次改善。 也去了横岗那周边看了下，（恒地悦山湖）没进去看。望老师给予建议

回答：你好，布吉在深圳是跑输的，但石牙岭是布吉片区居住环境较好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。 鸿荣源尚峰，项目较大的利好就是在建14号线石芽站。 适合改善型人群，虽然单价略高，在布吉片区，400多万起价买到大花园、地铁口、高赠送的次新三房，算是不错的选择了。 关外买房首先看地铁，再者大型商业、总价约束、赠送面积、通勤距离也是需要考量的点。 这几个盘，如果单纯考虑通勤和自住，优先尚峰。 但是如果想要不跑输大盘，建议多关注大运地铁沿线和龙岗中心城的学位房。

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