“榜一”要易主?天河vs海珠,你站谁?

昨日的土拍，想必大家都看了，中铁建摇号夺得天河区牛利岗北街168号AT0208111地块，地块成交总价597862万元，折合楼面价52714元/㎡（扣除配建安置房面积）。。

有小伙伴就说，天河海珠一战，天河又掰回来一成。

确实，目前广州楼市实力相当且PK最热的两个劲敌，当属天河和海珠。

那么，这场“纷争”中，你PICK谁？

配套PK

先上图！咱们来看看两地的配套。

海珠配套一览图 来源：2023年供地蓝皮书

天河配套一览图 来源：2023年供地蓝皮书

从配套的数量上看，作为成熟配套的顶级资源聚集地，天河和海珠的数量大差不差，但两者在分布上有着各自的特色。

海珠分布相对均匀，中西部都可圈可点；

而天河的资源更加聚集，基本集中在珠江新城到广州东站一块。

教育PK

其中，教育方面，两区省一级小学的数量不相上下。

天河VS海珠省一级小学情况

但如果论优质教育资源情况，天河稍强一点（根据2023年广州中考第三批分数线来划分）。

重点高中，天河有华附、执信、天外；重点高校，天河有华工、暨大、华师、华农...放到全市都是响当当的名头。

而海珠，中大和六中确实是很牛啦，但全区整体而言，比天河稍弱一些。

商业PK

说到商业，海珠这几年在商业方面确实有在不断发力的，其中包括宝业路宵夜街大改造、广州塔广场、京东mall...数量上，其实差距已经在逐渐缩小了。

但论知名度，天河路商圈还是妥妥的广州顶流。特别是奢侈品卖场方面，天河有太古汇、天环、K11，而海珠...目前还在火速发展中。

天河珠江新城夜景

综合来看，天河的配套更优，不过由于天河的顶配都集中在珠江新城，而珠江新城的新货供应基本为0了；而海珠中西部依旧陆续有新盘放出，沥滘、康鹭旧改也如火如荼，可选较多。

如果想立即享受到成熟配套，还是海珠更容易上车。

地铁客流量PK

其次，路通财通，人到财到，来看看地铁客流量之间的较量。

天河区的地铁线路客流量在近十年来一直处于充沛状态，目前依旧无可撼动，只不过在这其中，海珠地铁客流量在广州全市的地位变得越来越重。

根据2022年官方统计的数据，广州人流量最高的10个地铁站，天河区占3个，海珠区占4个，越秀区占2个，白云区占1个。

仅靠数量其实说明不了问题，我们要看这其中的变化。

2022年，沙园站（海珠区）挤掉了前十的燕塘站（天河区），这得益于广佛同城带来的佛山客流量；而随着琶洲西区的写字楼近年来陆续交付，大量就业人口涌向海珠的互联网大厂，沿线站点的客流量也表现很强，其中，万胜围站也从第九上升到第八，超过了广州火车站。

可见，天河依旧是霸者，但海珠区是广州最近两年客流争夺战最大的赢家。

新房成交数据PK

再者，新房成交数据的高低是购房者用脚投票的结果，我们来看看哪个区域更受购房者喜爱。

作为广州区域的两大“流量王”，据中原研究发展院数据显示，今年1-9月天河成交套数达2126套，海珠区成交套数达2081套，成交均价也在8w5元/套左右，只能说不分伯仲，量价相差不大。

但如果我们把战线拉长一点，血拼哥翻了2018年年底的广州楼市年终总结，我们可以看到清楚的看到，2018年的天河成交均价已达到55373元/㎡，远高于海珠的43572元/㎡，而如今平起平坐。

从这一点来看，海珠的涨幅相对较大，但并不能说明天河发展势头不够海珠猛，只能说两者顶峰相见，都差不多触及广州楼市天花板，都是顶豪们热衷的置业热土。

而至于两区不断推高房价背后的原因之一，是不断上涨的地价。

据搜狐焦点统计的广州楼面价TOP10地块中，除了广州城投于2020年3月拿下的越秀区越秀南AD013907地块稳坐TOP1位置外，其余9席位置已被天河、海珠瓜分，天河占5宗，海珠占4宗。

早几年，天河土地供应并不多，反倒是海珠掏出了一宗宗沿江靓地、产业贵地，引得开发商纷纷争抢。

近一年来，尽管海珠土拍节奏放缓，天河加快脚步，但海珠地块依旧抢眼。像上涌果树公园北侧地块，总价近128亿元，是海珠史上最贵，广州TOP5。

高达52192元/㎡的楼面价也让该地块跻身广州标杆楼面价TOP5。日后地块建成项目或定位为中高端豪宅产品，对天河、海珠的改善客“杀伤力”不小。

千万豪宅单盘&整体成交PK

讲到豪宅，我们不妨来围观下吃瓜群众比较关心的“豪宅成交数据”！

据克而瑞数据显示（统计周期：2023年1-8月），以下是广州千万及以上新房中的十大热销豪宅盘👇

来源：克而瑞广佛区域

从TOP10豪宅来看，老大哥天河区3个项目上榜，仍然是广州楼市的扛把子，而海珠仅为两个项目，当然这不能体现出什么，仅仅只代表天河单盘豪宅更加吸睛，卖得更好，要对比还得看各区的豪宅成交数据。

据统计，今年前8个月中，广州全市1000万以上新房共成交3329套，仅用8个月就超过去年全年（3118套），而且还创下近16年来的新高👇

来源：克而瑞广佛区域

其中，海珠区成交1145套，排名全市第一；

天河区成交754套，排名第二；

白云区成交482套，排名第三；

看来，总价千万以上的客户，今年整体更热衷于置业海珠。

未来的海珠，仍会继续迈向“高端化”，可以从最近新盘推出的面积段看出，海珠的野心很大，整体都在挑战天河！

那么，这场天河和海珠之战，你站谁？评论区告诉我！