广州楼市:买房格局已变,不要逆流而上

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提问：广叔您好！广州番禺雅居乐剑桥郡剑桥汇二手大户型如何？个人住房需求：1、自住为主大户型，一家老小六口，总价1000左右；2、距离天河中心自驾通勤不超过45分钟，较好有地铁；3、周边配套不强求，但至少要小区配套成熟，有好景观、近公园更佳。4、学位房已另外购买，不考虑学位要求。您还有其他优质楼盘推荐么？新房或二手都可以。

回答：你好。番禺雅居乐大户型不是很好，自住当然没问题，就是未来流动性会比较弱。不如考虑海珠临江区域，排名前列是近琶洲、天河这些产业集中的区域，有强购买力支撑；第二是宜居。可考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，好。有广州房票，自住兼投资，珠江新城上班。总价200万到250万：富力新城，北向15楼，总价250万，80平。亚运城.天骄，北向24楼，总价246万，88平。购买顺序是？总价150万到200万：汽车小镇，北向23楼，总价192万，71平。宏康和园，北向18楼，总价160万，75平。湖山国际，南向15楼，总价175万，75平。购买顺序是？子弹30万，您建议购买哪个较好呢？望答复

回答：你好。如果选的话，亚运城天骄更好一些，景观好，地段价值也大。200-250，投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！150-200，自住宏康和园不错，有配套；投资的话选汽车小镇

提问：小两口在白云区一大国企上班，现和父母一起住（父母的房子），年后添丁。去年卖了金沙洲的房子资金一直未动，目前手头有270。想买越秀学区房，或在白云区买房，哪个更合适？或有其他更好推荐？谢谢广叔！

回答：你好。可等小孩大一点再考虑学区房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，新人首问，手上有贷款现金350万，希望能入手一套房，短期持有，不超过5年，1.优先考虑黄埔区块，是买一手楼还是买二首楼？是买两房还是三房？金碧，黄花等小区2房已没有低于350万的，是不是已经不适合入手？假设不考虑这几个小区，还可以考虑其他什么小区？针对上面的问题，你有什么建议？

2.假设买一手楼，是400万买大壮名城74方两房南向的房子，与350万买中央城91方三房南向的房子，就投资的角度来讲，哪个更划算？3.如果上面的方案都不太适合我们，资金有限，我们还可以考虑广州的哪几个楼盘？万科金色梦想现在均价4万，还有潜力吗？我们的情况可以买86左右的小三房，可以入手吗？

回答：1、二手次新，两房还是三房看地段看小区的。

2、买大壮名城，配套和地段价值更大

3、万科金色梦想可以考虑。

具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，本人在广州荔湾居住，想帮父母换一套房子，希望得到你宝贵意见。最近看了广钢新城保利东郡108方3房5.5w，另外有一个架空层以下的单位，原先是复式现在是单层2房1卫有特价优惠。这样的单位建议购入吗？以后置换是否难处理？

回答：你好，广钢新城60-80%的客户都是原芳村、荔湾、海珠西部，以及一部分越秀的改善型客户。所以这部分人大部分都是老广，大部分都是土著居民，或者上一代是土著居民 广钢这波行情明显跑输了很多，假如后续再来一波行情，广钢依旧会跑输。毕竟定位还是睡城，产业支撑不足，而且太靠近佛山，显得性价比缺失。 如果单纯考虑自住，可以买。 如果是考虑升值潜力，建议关注东部和南部。

提问：您好广叔，最近小两口一直在研究琶洲西磨碟沙板块，想着在今年之前把车给上了;自身要求:600以内，3房，选这里就没考虑学位，意向楼盘：

1.畔江及世港，胜在安静，小区环境好，无奈房源真少。2.电力设计院，地铁真上盖，去哪都方便，缺点:楼龄旧。3.会展西岸，自主物业，室内环境新。这几个楼盘你怎么分析，大概现在多少单价上比较合适，小两口要不要硬上会展西岸呢？

回答：你好，琶洲的板块无论是琶洲西还是琶洲东还是万盛围的，它的房源的确是很少。而你关注的也就是电商中心的总部群，关注点是非常明确的。少房源代表着放盘跟抢货的人不成比例，价格就没有明显的参考价值。基本上只有说你愿意买，我卖，你不愿意买我也不卖。畔江和世港，这作为整个琶洲而言的话，关注度很大，那可以说是也仅次于雅郡花园。不介意价位的话买入就好。

电力设计院，这个一般般吧。主要是体量太少了，这种房主基本上不是太乐意。地铁翻盖很明显，以后就会作为一个出租的较佳的选择。但是自住起来的确没有宜居的感觉。会展是我特别推荐的一个楼盘。首先价位而言的话，它还算是合理性的。3房2卫也恰好够用。所以这个只要业主诚心想卖，我觉得价钱贵一点也没所谓。广州刚需买房价值高的楼盘，具体详见内部分享！

提问：你好广叔，有人给我推荐福田的星河世纪的两房，不知道广叔怎么看这个小区。看广叔说要选中心区

回答：你好，星河世纪是福田中心区的四大代表楼盘之一，另外三个是中海华庭，城中雅苑和发展兴苑。这一片区，堪称优质，要地铁有购物公园地铁站，要商场有星河cocopark，要学位有石厦中学，要产业有中心区写字楼群。有缺点吗？有，太优质太成熟就是它的缺点，所有空地都被填满，已经没有任何想象空间，加上楼龄偏老，周边环境嘈杂，这一片区的楼盘已经很久没涨了。自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。

提问：你好广叔，刚入深户两年，现在在福田工作，年收入税后20W。家里可以提供150万首付，月供自己承担。我想在南山或福田买个小两房，总价控制在400万以内，不知道怎么去选，广叔有更好的建议吗？

回答：你好，400万以内的两房，南山可能性不大了。福田还有机会捡漏，不过相对也是面积小或者地段弱的区域， 想自住的话在福田找找。如果投资，可以考虑别的区域，比如宝安西乡碧海片区。龙华上塘等。

提问：你好广叔，同一个城市两套房贷，假如结清一套后拿到结清证明可以立马再买一套办理贷款？都是在同一个城市，谢谢！

回答：你好，每个地方限购限贷政策不一样，咨询当地城市才行。深圳是名下两套按揭就禁贷了，一套按揭可以再来一套。

提问：你好广叔，孩子2022年上小学，侨外和明德哪个更有优势？ 4房或以上，预算2000万左右。瀚盛花园和新天国际名苑哪个更有投资+自住的潜力？这个价位香蜜湖片区还有其他房子推荐吗？谢谢您！

回答：你好，明德是小班教学，和深圳湾学校一样，偏重素质教育，得看看孩子适合什么类型。瀚盛花园从户型设计，花园会更胜一筹。学位房的价格=房子价格+学位价格。房价怎么走，需要看这两者走势。房子老+学位好，一个“负”+一个“正”=跑平大市。房子新+学位好，产品，区域没问题的话，房价所向披靡。可参考会员内部推荐。

提问：你好广叔，我想咨询一下观澜的中森公园华府怎么样，看了89平的三房户型还不错，带装修又是现房，同等价位的有什么其他更好的推荐嘛？还看了勤成达正大城，在南山科技园上班，首套房不限制区域，请问考虑哪里会更有价值，不想排名前列套房买错，有更好的推荐吗？

回答：你好，中森公园华府对口的学校非常一般，在龙华也属于第三梯队学校，没有学区投资价值。 至于自住，如果你在附近工作，可以考虑，不过离4号线延伸线和10号线平湖站都在一公里以外，同样的价格在观澜地铁沿线有不少选择。 至于投资，受地形局限，南向的山隔绝了坂田，产业带辐射不到这里，附近还有一个山水田园旅游文化园和平湖生态园。跑输大市，不适合投资。 建议根据自己经济情况，重新选择规划。 正大城，排名前列没地铁，第二假名校，第三，位置在公明，第四，价格2019年初伊始就不便宜。 总之这2个都不算好的选择。

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