广州楼市:再有钱也不要乱买地段,真的赌不起

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提问：广叔，你好！我名下有一套房产在海珠区可逸家园，面积103平米，有贷款280万，佛山时代香海彼岸全款投资了一套116平米的住宅（总价260万左右）。我和太太都在天河城附近上班。有两个小孩，大宝在东山培正小学就读，二宝一岁半。现在有子弹300，想换3-4房有好点的省级学位房子。一直想买珠江新城的房子，去年下半年涨的太多，下不了手。请问广叔，我想整合所有资源买一套既可以满足家人上班，居住舒适，又可以确保二宝有学位上学，什么好的建议？或者推荐质量比较好的几个小区。谢谢！

回答：你好。可逸家园，江南西，次新，总体还可以的；佛山这套没买到好地段，而且全款没杠杆，可以出手置换。加手上资金有560，能买个800左右的。出手可逸家园就有960，4成能买2400左右的房子。800-1000的，可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔，您好！新人首问。科学城万科金色梦想一楼65方东南向带小院子的小复式355万，单价去到5.46万，和星河山海湾88平方东南向望小区的四楼平层305万，单价3.47万，哪个更有价值？谢谢

回答：你好。星河山海湾在南沙，这边如果中长期考虑的话可以优先选择，短期还是建议选择万科金色梦想

提问：广叔您好。新人首问。目前我看了万科金域曦府、保利丰兴广场、骏景花园、兰亭盛荟，预算700万以内，想入手90平以上的房子，自住60%，投资40%，现在在荔湾区工作。（1）比较喜欢金域曦府的原因是一手房、价格合适，能买到115方、特别喜欢1号线，去市中心方便，还有地铁22号线将通深圳；但金域曦府目前具体规划还没出，比较害怕建成像广钢新城那么密集，还担心将来出手没人喜欢西边比较难出。虽然现在在荔湾工作，但有计划换工作，地点未确定。想问广叔看好金域曦府这边未来规划吗，在不考虑工作地点的情况下，芳村区值得入手吗？（2）市中心目前觉得保利丰兴广场比较吸引我，出门就是地铁站、太古汇，但楼龄较老，15年+，还值得买吗。（3）东边兰亭盛荟房子较新，但可能受在荔湾待得比较久的影响盲目觉得离北京路和体育西还没有金域曦府1号线直达近。（4）广叔我上面提的四个盘应该怎么选呢，芳村这块是不是真的未来发展没有东边好？麻烦给一点建议谢谢（5）天河中心有没有更好的盘推荐，谢谢！

回答：你好。

1、金域曦府，芳村妥妥的未来标杆。芳村的旧改速度肉眼可见，未来发展会很好，密度是不低的，交通有可能拥堵；有引入名校潜力。综合看可考虑。

2、丰兴广场，港式风格，无阳台，办公居多，靠近路边有噪音，学区还可以，只是这几年大部分港式风格的楼盘跑输了，未来看也妥妥的跑输。

3、兰亭盛荟主要还是噪音的问题，总体一般吧

4、骏景花园，地段好，学区也可以，总体看可以考虑的

还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，新人首问：投资性质，一次性付款500多万预算，紫星华府，万科云启，珠江铂世湾，大壮名城，兰亭盛荟，这几个项目哪个比较好，个人比较喜欢铂世湾，请广叔指教，谢谢！

回答：你好。珠江铂世湾可以考虑的，景观好，万博辐射圈内。紫星华府可以考虑；万科云启北向铁路线，一般般；大壮名城可以考虑；兰亭盛荟噪音也是比较大的。具体投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，自有资金100，想买总价200左右的物业。自住在越秀区建设六马路附近，想买一套房做投资，是在居住地附近买学位房类的老破小好，还是去另外的区域买稍新的电梯房好？200万总价有什么区域和楼盘推荐吗？

回答：你好。小户型学位房也是可以的，但不宜长持，只适合作为短线投资。其他区域看下番禺：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，经过考虑决定在罗湖片区买房，目前是深圳首套，预算总价在320-360万左右的房子。需要和父母同住，还有老婆小孩。这个预算买龙岗选择可能多一些，但是想想还是犹豫了，觉得买了那边以后换回市区难度可能更大。家人的工作地点离罗湖比较近，而且相对而言罗湖这边的教育医疗资源会好一些。我考虑自住长期持有并兼具升值空间（比如像您所说的还有上升空间的学位房），但是罗湖很多老破小，坑太多，麻烦请您帮我推荐一下，非常感谢您的帮忙

回答：你好，深圳优质的教育资源都在关内如果是单纯的学校肯定买南山和福田.罗湖如果是自住加学校加方便就买龙岗给孩子更好的教育和圈层尽量还是在南山.福田.罗湖（毕竟同学圈都不同）罗湖目前300-400W总价可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；

提问：你好广叔，我在宝安中洲有一套自住房，欠150万左右贷款，是组合贷，现有80左右本金，想入手一个纯投资办，中期长期都可以，月供可以支付12000左右，请问庄哥有什么推荐？可以具体到楼盘吗？其次还有一个问题就是买二手房划算还是等机会买新房划算呢？最后，由于首付偏低，融资是借消费贷合适，还是抵押现有房产合适呢？盼望广叔的回复？感谢！

回答：你好，中洲的自住房建议加按揭融资，子弹扩充到150万以上。 2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 二手盘关注碧海 西乡 沙井 光明，龙华 上塘，南山中心 西丽这几个补涨板块，都是不错的选择。

提问：你好广叔，我手里有250左右，以前在武汉有房有贷已卖，想入手深圳，以投资为主，短期不住，不知道在深圳能买个多少价位的？选个地铁附近的次新小三房有可能么？麻烦您有推荐的板块或小区么？谢谢！

回答：你好，手头250，首期五成，总价500左右，地铁次新小三房能买到。但地铁+次新+三房不等于升值快。深圳是个体质特殊的城市，每个阶段，每个片区都有值得买的盘和大量坑盘。深圳楼市走到现在，加上之前的一波疯长与分化，选筹难度已经非常非常高了，选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参考会员内部推荐给你的楼盘。

提问：您好广叔，刚需，深圳首套房，首期200左右，想买套房自住。目前我在南山上班，我老公在宝安工作。我看南山和宝安都涨了很多，我们只能买05年以前的房子，不过等过几年换房会不会太旧了？或者买龙华的红山，上塘，不知道广叔有什么好的建议呢？

回答：你好，西乡还有650万左右的次新房，买不了三房还可以买两房，龙华对你们来说上班太远，长此以往会很辛苦，生活品质差。做母亲的需要花很多精力在孩子教育上，做爸爸的需要花很多精力在事业上，少有不需要的是花很多体力在路上。

提问：你好广叔，宝安领航城的房子怎么样，未来几年的升值空间还可观吗？他这个最小的户型143。首付三成，我在南山工作。

回答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近。缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。总体来说中规中矩，可买可自住，等12号线开通后，会是利好，领航城没问题。

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