7月一手市场:传统淡季+调控严格把控,成交不温不火

搜狐焦点广州资讯 2021-07-28 09:26:39
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7月广州新房网签7652宗,环比增加8%。虽然对比6月有所增长,但受传统淡季叠加新政调控、房贷审批持续趋紧,市场已难再冲上万宗水平,仅保持“不温不火”态势。 踏入下半年,官方对楼市的调控持续加强;近期备受关注的当属住建部、发改委在内的高层8部门宣布持续整治和规范房地产市场秩序,官方已自上而下层层释放

7月广州新房网签7652宗,环比增加8%。虽然对比6月有所增长,但受传统淡季叠加新政调控、房贷审批持续趋紧,市场已难再冲上万宗水平,仅保持“不温不火”态势。

踏入下半年,官方对楼市的调控持续加强;近期备受关注的当属住建部、发改委在内的高层8部门宣布持续整治和规范房地产市场秩序,官方已自上而下层层释放出“严管房地产”的信号。此外,根据媒体报道,南沙人才购房政策或进一步收紧,广州备案价制度将实行更加严厉的控房价条件,以打击投机及开发商哄抬行为。

小研君认为,当前官方正极力为广大刚需买家营造出理性、稳健的市场氛围;预计部分开发商碍于业绩压力,7-8月将陆续“以价换量”吸客,买家可赶在传统旺季“金九银十”前捡笋盘。另一方面,由于房贷审批难,不少新房项目出现了全款、7成首付买家优先选房等现象,这将给资金有限的刚需族带来负面影响;因此建议官方能够为这一部分受调控“误伤”的刚需客开绿灯,让首置刚需能够安居乐业。01.供应创4个月新低,或因受备案价等监管条件影响受区域备案价制度等监管手段影响,本月供应创近4个月以来新低;大部分区域处于新政“磨合期”,开发商、管理部门均需要时间适应。除调控原因以外,广州的新房“东大仓”增城仅供应5万㎡(525套),创2020年2月(疫情期)以来新低,严重影响广州整体推货表现。

广州中原研究发展部认为,虽然近年增城新增宅地供应一直保持高位;但不少大体量地块集中在荔城、仙村、永和等距离地铁较远且配套相对落后的板块,本身市场接受程度已相对较低;叠加目前调控影响,项目竞争力更加大打折扣,故只能延迟入市计划。从新批时间结构来看,本月69%的推新单位(38.6万㎡,3902套)集中在最后一周(7.19-7.25), 主要为黄埔大盘星汇城于7月23日一次性获批1626套(16.5万㎡)单位。

根据媒体报道,广州预售证新制度实行“旧盘拿证必须在上次拿证基础上价格下调3%”;这一措施“倒逼”部分开发商一次性拿出更多单位进行备案、拿证登记。假如未来有更多开发商采取这一做法,对于买家而言,短时间内能够选择的房源将增多。02.荔湾小幅让利刺激成交,部分热盘去化依然理想本月成交比较抢眼的区域为荔湾区,本月累计成交5.51万㎡(506宗)。主要原因为该区受5-6月广州疫情反复影响较大,不少开发商在疫情稳定后纷纷采取了一定优惠力度吸客,以保利堂悦为代表的广钢项目小幅让利,带动了市场成交。

另一方面,虽然整体市场热度明显下降,从近期开盘的项目去化情况来看,优质板块成交情况仍相对理想;如近期有推新动作的科学城、萝岗板块、番禺亚运城、创新城板块等,成交相对靠前且当日去化量较大,可见买家入市欲望仍在,只是有待调控消化期过后回流。03.库存周期再升1个月,年内已持续4个月回升截至7月末,全市库存量869.92万㎡,去化周期8.9个月。

由于成交量减少,本月整体去化周期再升近1个月;库存周期在经历一年走低之后,于今年3月起持续回升,且持续4个月回升。

04.新盘入市带动成交,个盘表现可圈可点 本月时代天逸、奥园中新誉府、时代天韵(科学城)等新项目占据榜首位置;说明买家对于热区新盘仍相当青睐。预计新政磨合期之后,将有更多新盘入市,买家选择空间增加,将带动成交复苏。

05.8月调控依然力度不减,市场或持续保持7-8千宗水平官方对楼市把控力度越来越严,监管已覆盖房地产开发的一至三级市场,多维度确保“房住不炒”。对比深圳,广州目前政策环境依然“适度温和”,因此各市场主体应该积极配合,让广州楼市往更加稳健的方向发展,8月为传统市场淡季,预计将会维持6-7月成交态势。

来源:广州中原发展研究部

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