广州楼市:2021年买房,是捡漏?还是接盘?

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提问：新人首问。广叔你好呀，我的背景是这样的：坐标广州，本地户口，现在在珠江新城上班，家里刚卖了套旧机场的两房，我的名字在广州是首套，手上大概有200的子弹，预算比较低，我刚出来工作没多久，目前就五六千收入，要供房压力大，父母的收入是极不稳定的，目前是想充分安排好家里的子弹，考虑广州白云区江高龙光的盘三房，因为比较便宜户型又很喜欢，算是半投资半自住。

我的疑虑问题是：

1.考虑到位置比较偏，虽然是8号和24号双轨地铁，但是不知道25年能不能都开通，上班不方便

2.江高镇不知道能不能发展起来，虽然说旁边就是北大培文中小学校在建，旁边也还有中铁和奥园其他楼盘，但是还是担心这个位置以后不好转手

3.考虑到以后不一定和父母住，应不应该拆成两套小点的二手离广州市中心近点？

4.看到你文章说广州整体往东发展，但是广州白云区的白云湖规划的科技城项目热热烈烈的，像云湖花城这样超高层和人口密度又大的住宅，值得入手吗？

房子越看越多反而好像不知道该怎么下手了，感谢广叔。

回答：你好。江高自住还可以，利好不是很多，只能寄望以后八号线北延线江高站的建设。资金有限建议集中火力直接入一套好的。白云湖这种没有太大的价值，就是炒点概念，白云能搞好一个白云新城就很了不起了。

提问：新人首问。海珠赤岗信步闲庭有自住三房97平，已供完。2017年佛山禅城普君新城华府投资了一套两房，月供5000，还剩70万贷款。现在想抵押自住房出来大概280万，在广州再投资一套。想问一下有什么好标的，还想预留几十万出来做月供周转。月供可以承受两万。

回答：你好。可考虑入套500w左右的标的。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：小两口在白云区一大国企上班，现和父母一起住（父母的房子），年后添丁。去年卖了金沙洲的房子资金一直未动，目前手头有270。想买越秀学区房，或在白云区买房，哪个更合适？或有其他更好推荐？谢谢广叔！

回答：你好。可等小孩大一点再考虑学区房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好。昨天新人首问，今天再发一次，请您指导。广州集体户口，目前广州无房，400万的现金（有必要的话可以消费贷增加到450万）,想在广州买房，主要是投资。请帮忙指导未来3-5年升值空间较好的小区。不准备用贷款，想直接用400万现金全款买房。请指导。谢谢

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，好。有广州房票，自住兼投资，珠江新城上班。总价200万到250万：富力新城，北向15楼，总价250万，80平。亚运城.天骄，北向24楼，总价246万，88平。购买顺序是？总价150万到200万：汽车小镇，北向23楼，总价192万，71平。宏康和园，北向18楼，总价160万，75平。湖山国际，南向15楼，总价175万，75平。购买顺序是？子弹30万，您建议购买哪个较好呢？望答复

回答：你好。如果选的话，亚运城天骄更好一些，景观好，地段价值也大。200-250，投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！150-200，自住宏康和园不错，有配套；投资的话选汽车小镇

提问：广叔您好，本人在广州荔湾居住，想帮父母换一套房子，希望得到你宝贵意见。最近看了广钢新城保利东郡108方3房5.5w，另外有一个架空层以下的单位，原先是复式现在是单层2房1卫有特价优惠。这样的单位建议购入吗？以后置换是否难处理？谢谢回复。

回答：你好，广钢新城60-80%的客户都是原芳村、荔湾、海珠西部，以及一部分越秀的改善型客户。所以这部分人大部分都是老广，大部分都是土著居民，或者上一代是土著居民。广钢这波行情明显跑输了很多，假如后续再来一波行情，广钢依旧会跑输。毕竟定位还是睡城，产业支撑不足，而且太靠近佛山，显得性价比缺失。如果单纯考虑自住，可以买。如果是考虑升值潜力，建议关注东部和南部。

提问：你好广叔，目前广州两套中心区，其一宝翠园自住，四期三房，估值5/600。近期考虑入—改善住房(名额近期腾出)，预算900左右。要求在小区环境，交通(要求体育中心10公里内，地铁+驾车)，学位(两三年要用到)，商业这四项要尽量能更优，最起码持平。看了一些，1.华景：地铁远，路窄堵车，学位优秀。2.美林海岸：小区环境差太远，感觉进去海岸很压抑，想要跑个步到处堵。3.东方新世界：全面超出，但900买不到三房。4.俊园：小区环境差些，公交方便但地铁略远。5.牛奶厂：交通差些，学位优秀。6.雅郡与美林湖畔与兰亭盛荟与花城虽然热度更高，但应该算平级，难言改善。

目前俊园最合心水，但还没选到合意的放盘。广叔见多识广，有更优的选择吗?实在不行就攒多两年，争取以后上1200的。谢谢!

回答：你好，别再攒两年，按照这个趋势，1200可能你最后还是买回当初的900w的房子。目前有一个比较尴尬的情况，就是我推荐的楼盘，已经基本没货可卖了。而你在看到的这些地段，我认为你必须要有所取舍。

我们都很清楚好的房子是能够让人身心愉悦的，南向、大阳台、好物业、好小区、高层、大平层、强学位，户型方正，近地铁有商业，但是这些统统都满足，基本上是超级难的。而你选择的是其中四项，估摸还包括了就朝向和其他隐形因素，直接说，就是有点为难了。现在可以说每一个数量级别的房子都是一房难求，从300-1000w。你一定要有所觉悟，必须要抛弃不止一项甚至是几项要求。

提问：你好广叔，新人首问，笋岗的旧改加上红岭路金融街概念，有朋友推荐入手刚需型的两房，片区内没啥好学校，不知道投资潜力怎么样？我有首套房票子弹150，投资一套小户型（有学区加持较佳），龙华、福田均可，工作生活在罗湖，如何操作为佳？

回答：你好，自住考虑可以买笋岗。罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，短期内更稳。纯投资建议特发和平里、书香门第，福外南对口的学区。单纯考虑学位：现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。

提问：你好广叔，我夫妻在福田翰岭院有一套100平出头的3房自住；在东莞的松山湖星城翠珑湾有一套70几平公寓。现在想改善住房，考虑几个方案：一、把翰岭院的卖掉，在南山买一套1250万左右的4房，其中华侨城的双证房可以碰吗？双证房将来是很难出手吧？二、翰岭院的继续持有，在福田或者南山买一套400万左右的小房供父母住。但因首付要七成，等东莞的房子卖掉才够付首付，但我公寓感觉不太好卖了。三、把翰岭院的卖掉，在万科第五园璞悦山买套大户型，有余钱再在福田或者南山买套小房。但第五园好像很难升值和保值。

请帮忙看下哪个方案好一些，麻烦您帮忙解答其中的疑惑。另外，您是否还有其他更好的建议和方案？

回答：你好，梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校。缺少大商业体，距离1公里先进城；目前的9号线孖岭站400米；6号线和10号线站点都在400米的范围内。因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。梅林就方便性上来讲还是可以的；如果论投资的话，就没什么空间了，可以考虑出手。华侨城没有学位的支撑，片区老化、没有增量，未来整体跑输大盘。两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的。

双证的缺点：1是占名额，2是金融属性差。大多数都不能满评。而在什么时候可以选择双拼呢？1.价格严重低于单证户型。2.有长期自住的需求。3.有拆分价值的双拼。万科第五园也不推荐。南山推荐铭筑荔苑。其他更好的选择参考会员内部推荐给你的楼盘。

提问：您好广叔，我想在龙华上塘，或者龙胜片区，投资小两房，金地上塘道二期，潜龙曼海宁。目前看来，上塘的规划非常牛，周边很多旧改。但就学区来说，金地上塘道二期带的学问是龙华实验学校（目前中考成绩未上榜），而潜龙曼海宁带的高峰学校（2019年中考排名全市前十）。我打算持有5年左右，整体考虑的是学区+规划来。另外，听说金地上塘道对面是超大的华润旧改。请问哪个楼盘升值潜力大？

回答：你好，这两个都是在这个片区的推荐楼盘。学校对比：高峰优于龙华实验，短期曼海宁>金地上塘道，长远金地上塘道>曼海宁，更多推荐参考会员内部分享。

提问：您好广叔，是不是珠江新城的房价要超过深圳湾了呀，打算在珠江新城买豪宅投资，值不值得呢？

回答：你好，年后两个月北上广的房价疯涨，广州珠江新城顶豪的价格已经可以与深圳湾媲美，甚至广州珠江新城的价格还可能高于深圳。因为深圳湾一般有住户赠送面积，且赠送面积较多。但这些赠送面积也相应需要购房者用更高的单价来购买，但是折算之后，购房单价也会相应下降。而成交量上，广州一手房顶豪的成交量多于深圳，在二手房市场上，广州地区豪宅的整体成交量也比较大，但是如果你是纯投资想在珠江新城买房的话，其实收益涨幅未必有郊区新房，在珠江但不可否认，广州仍与深圳房产市场存在较大差距。

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