广州楼市:这种楼盘一直跑输大势,买房投资要远离

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提问：广叔，您好，我在越秀公园地铁站上班。目前房子情况是：夫妻现有两套房，都有贷款。共同年收入50万。自住一套番禺祈福新村绿怡居楼梯三房90多平米，每天上班通勤3小时。一套越秀大德路省中医对面的32平，对口惠福西小学，用来出租，2600元/月。有一个1岁9个月小孩，现考虑买一个排名前列梯队或者第二梯队的学位房，同时方便上下班。卖掉越秀小房子，还清两套房房贷后，预计有250-280万现金。目前考虑方案一：卖掉越秀小房子，先买白云区富力桃园的大三房预计总价480万。过两年卖掉祈福新村的三房，买南京路大院的一居室作为学位房（对口协和小学）预计总价160-200万。方案二：卖掉越秀小房子，在海珠买一个南向电梯，总价500万的小三房（要求带省一级学位）。我的问题是：1：方案一和二哪个比较好。2：海珠区的小三房，地铁口走路10分钟左右，南向电梯500总价的(带省一级学位)，有一定升值空间，有什么比较好推荐的。谢谢。

回答：你好。祈福新村老楼梯房可出手；越秀小房子也可出手；方案1：富力桃园一般，一直跑输大势，原因是交通不行，上下班过桥开车去西场能走半小时，处于广州极西的没落地区罗冲围。南京路大院学位房可考虑；建议考虑方案2.

提问：广叔您好！我长沙户口，2009年在广州花都买了花都保利城，我老公广州户口，在长沙开福区顺天黄金海岸买了一套大平层。我们目前把长沙那套房子还完以后，能腾出一个名额购买广东的房子。首付350万没问题，我们有一个广州名额。有同学推荐天河壹品，由广州城投和珠江实业打造的位于天河区天健上城东南100米，健明四路北。有广园快速和华南快速，目前还没有开盘，估计价格6到8万一平，91方估计60000到65000单价，125方估计75000到80000单价。请问这个地方有投资价值吗？值得购买吗？旁边中海康城二手房近来涨价厉害，还有人推荐龙湖天宸原著，附近金地天河峯睿今日开盘，估计价格60000以上。广叔，我主要是自住➕投资，请问刚才说的价格能否购买？我350到400万的首付，您推荐我买哪个楼盘比较合适？主要是自住➕投资，可不考虑学位，有地铁口较好。

回答：你好。花都保利城，飞鹅岭站，周围环境不是很好。最近天河也是集中出新货，天河壹品可以考虑的，有地铁19号线规划和9年制学校的利好，就是板块发展可能会有点慢，需要持有较长时间。龙湖天宸原著作为牛奶厂四大金刚之一，也可考虑。天河峯睿南侧靠近广园东和广深铁路，噪音可能比较大。

提问：你好广叔，自住白云南湖新天半山大平层一套、现手头有500子弹、考虑增持一套投资、可接受一千万左右房价、投资那里好?

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好：我广州户口，在南沙中交蓝色海湾有一套房，现有资金200W左右，广叔建议我买哪个片区，南沙星河智荟可以买吗

回答：你好。中交蓝色海湾还可继续持有；星河智荟，大涌地铁口，目前周围环境还不是很好，也需要持有较长时间，综合看也可考虑的。可考虑科学城入一套。

提问：广叔，你好！不炒房，自住，但又能有升值空间！员村华颖和天河公园板块东成花苑！或者去科学城的万科金色梦想（不考虑通勤时间）请指点下那个更好。谢谢！

回答：你好。前两个盘都太老了，两者选的话选东成花苑；不考虑通勤时间的话，比较建议选万科金色梦想，次选东成花苑

提问：广叔你好，新人小白，广州从化户口，无房无贷。月收入税后15000，首付可凑70-75，预算购买总价250万的房子，月供1万以内。因我在深圳上班，主要为了投资，想过几年出手跟男朋友一起在深圳换房。偏向新房（无税无手续费），偏向黄埔科学城，但是现在好像买不起科学城了。因为有房票又不想在不限购区域买，麻烦广叔帮忙推荐下适合的楼盘。

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：请问广叔，海珠区怡乐花园的房子怎样？想在滨江东路给孩子买房子，子弹300～400有什么好的选择？谢谢！

回答：怡乐花园，生活配套、交通都还可以，可以考虑的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好！能在这个平台结识您真是很幸运。我们是广州户口，我想用儿子（20岁）的名额买一套700万以内的房子。

选择一：珠江新城方圆月岛复式50多方的。因为目前家里只有我和老公，是如果买这套，我和老公上班很方便。越秀也有房，但觉得珠江新城位置很好，上班又近，只是资金比较有限，如果买大的，需要把越秀的卖掉，越秀这套位置很好，住着也挺不错。卖掉可能资金杠杆大一点，选择多一点。

方案二：科学城保利林语山庄，或者富春山居，短期出租，孩子以后有需要再说。

请您帮拿捏一下，不胜感激！

回答：你好。珠江新城可以说是广州人换房的终极目标，珠江新城我认为未来10年甚至20年，地位依旧难以撼动！且一直是广州的领涨板块，涨的时候是涨的最多的，跌的时候是最抗跌的。

1、但如果资金有限，在珠江新城买不到好的产品，竞争力也是较弱的，比如你说的这个50多方的复式，700多的家庭是不会选择这种房子的，而有钱人一般也看不上。复式相对平层来说流动性也是偏弱。

2、买科学城也没错，但是预算来说就还有结余。这两个盘都可以考虑。

提问：广叔你好，请问南沙和东莞哪里更有投资价值？东莞户口已经超过两套要全款，南沙可以贷款

回答：你好，都有投资价值，南沙中长期可考虑。东莞可想办法找人DC。

提问：新人首问：广叔您好！我们在东莞和广州都没有房子，我有一个房贷没还清，我老婆有个房贷已还清，我老婆可以弄到广州或者东莞户口，我们可以配合做离婚，用她的名额去买进。手头有资金300左右，月供不会成问题。现在想在这两个地方投资房子，可以长期持有。请帮忙推荐下方案：1、先广州1套（3成）+东莞1套（4成）；2、东莞2套，有一套优质4房后续可能用于自住；3、广州1套。如推荐具体方案，以上方案在哪个区域投资收益大？如果能推荐具体小区更好了，还有新房还是二手房合适点？谢谢！

回答：你好。建议选择方案1。

拿200w做3成买广州，可考虑：黄埔投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

拿100w做4成买东莞，可考虑：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：新人首问：广叔你好！东莞万江双证房，全在我一人名下，自住无贷款！可以凑子弹150！做小生意！年入100左右！想投资一套：一是看无限购的新塘品秀星图，单价2.7万，二是中介推荐用我老婆（东莞户口）名义在南城购二手房，单价4万左右！现在两小孩在上小学，有部分考虑小孩初中学位问题，请问如何选择较好？

回答：你好。双证流动性弱；全款买房，没杠杆，资金利用率低。建议把双证换成单证的，选择第二个方案买南城。

提问：广叔您好、现在有2200万现金、想在东莞CBD买房投资、有几个名额、请帮忙推见一下谢、看过鹏瑞天玥要一次性付款、可以投资吗谢谢

回答：你好。鹏瑞天玥，开发商是深圳湾一号的缔造者，可以考虑的。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问。广叔你好，本人在东莞无房，但有名额。惠州有一套房，贷款早已结清，现在手上有120左右子弹，想在东莞上车，纯投资。1.现在看了茶山龙湖天曜城，这里交通好，但是比城区和松山湖那边差很远，感觉后期升值空间不大。

2.如果想在松山湖周边或者滨海区选择，您有没有好的建议。

3.如果后期政策收紧，现在上车的话会不会追高。

回答：你好。

1、茶山龙湖天曜城，东莞站，可以考虑的。

2、还可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

3、现在上车没问题，短期看最多就是横盘，但低总价的刚需房子更大概率会继续涨。

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