广州楼市:这类房产不要碰,地段好产品不行,一样跑输

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提问：新人首问：广叔您好！请问天河富丽花苑（现无电梯）2房（可改3房）89方57000单价有投资价值吗？广州户口，有一次贷款记录，首套，首付400万内在市区或市区+郊区投资哪里最合理？期待您的指导，谢谢！

回答：你好。富丽花苑配套繁华，但这种老旧楼梯房真不建议买，地段好产品不行，一样跑输。400内不如考虑老黄埔或者科学城。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，预算1000万，目前考虑越秀学区房东风广场和淘金家园和珠江新城的南国花园和兰亭荟。自住兼投资，学位房和新城房哪一个更推荐？

回答：你好，学区房自用为先，有读书需要可以考虑。没的话建议考虑后者，优选南国花园。

提问：广叔您好，新人首问，工作地广州海珠区中大地铁站附近、已有一套江南新苑90平2房无贷款了、广州户口有名额想买二套房改善的130平方左右，优选是海珠区房子然后天河 荔湾较好8号线上。总价1000万左右，首付500左右。年初看了广钢 保利堂悦 感觉地段一般没有下手、今年内想买求推存新盘

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人提问，广叔好，本人目标1000，金融城附近江源半岛、天河一品、美林湖畔是个人重点目标，尤其看好大部分人不看好的半岛，地段特别优势。目前选择比较迷茫，希望听您的建议如何排序或者排除。谢谢！

回答：你好。江源半岛位于金融城核心区里面，且南向可望到江；小区偏小，园林南北狭窄；车陂南过江隧道在修建，打通之后可能会有一些噪音，总体可以考虑的；天河一品一直有推荐；美林湖畔没有什么货了吧？这三个盘都可以考虑；纯投资，长期的则考虑江源半岛、天河壹品；美林湖畔兼顾自住，短期可考虑。

提问：广叔，请教一下，400的预算，投资+自主，当前新盘的中可选推荐有哪些？品秀星瀚，品秀星樾，星樾山畔和中央城这四个盘分别怎么评价？谢谢！

回答：你好。品秀星瀚这个区域短期难起来；重点考虑科学城品秀星樾、星樾山畔；

提问：广叔，天河石牌路上的老破小值得入手吗？

回答：老破小都不建议，除非是有先进学位加持的优质学区房，读书用。

提问：你好！广叔！黄埔时代天境11楼，北向（向马路），81方，小三房，352万多，每平方40338，请问值得入手吗？如果不值得，请问350万内，黄埔区还有其他介绍吗？谢谢！

回答：你好。时代天境可以考虑的，向马路有点噪音，选个不向马路的。这个价位还可看看万科金色梦想的三房。

提问：广叔您好，请问买美林海岸，美林湖畔二手好，还是买城光一手呢，谢谢

回答：你好。要看价格，城光一手价格不高，可以先尝试买城光，买不到再买二手的美林海岸，美林湖畔。

提问：广叔你好，我现在看房几个月，一直在纠结，我快退休了，在市桥桥南居住，已有一套房。现在再想买新楼或5年以下楼盘，以后儿子结婚住我现在的房子，希望他近我一点。我可以月供12000左右，首期300万，买450左右万，可以推荐一下楼盘吗？

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问。广叔你好！坐标广州，首房，贵阳有贷款记录目前已结清，房子已签合同卖出，尚未收到尾款。现居住广州大道北单位公寓房。考虑到首付4成，购房预算最多400万，自住加投资（我单位房子可以一直住，但小两房，有老人和小孩，空间局促），老婆在海珠区市二宫、江南西地铁站附近上班，教师岗位，因此学位需求不迫切。已看过市二宫附近板块怡安花园，穗花新村；东晓南板块英豪花园，万华花园，尚领时代；工业大道中板块保利花园，排名前列金碧，第三金碧等楼盘。步梯楼能买到三房，电梯能只能买到两房，倾向于买三房以备自住。问题：①从发展潜力来看哪个板块更值得买；②上述小区哪些更推荐，或者广叔有什么更好的推荐（重点考虑老婆通勤）。③看过的房子里面比较中意保利花园步梯小三房81平，总价400，万华花园步梯三房，总价360，排名前列金碧，电梯两房总价360，第三金碧电梯两房总价410，请问那个更好些？

回答：你好。

1、重点考虑第三金碧、保利花园、英豪花园、穗花新村

2、还可以看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、保利花园小区环境不错的；万华花园小区环境偏老旧，做次选吧；金碧花园优选第三金碧，小区环境品质楼龄都较好，可作为优选。

提问：广叔，您好，最近在考虑投资金融城版块房子。持有两年。希望有较好升值空间，较好目前还是洼地。全款400-450，不考虑贷款。请问远洋明苑和羊城花园值得入手吗？哪个更好，我想买个小三房，因为二房流动性无论租售或者贷款稍微弱于三房。买了就出租，所以也希望租金好些。另外，除了这两个盘，天河区还有哪些值得投资的上车盘？只考虑天河哦。非常感谢。

回答：你好。远洋明苑，东圃，13号线在建，户型一般；羊城花园就在旁边，户型楼龄都差不多，重点考虑前者吧；还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享

提问：广叔，惠州有房贷，手有资金九十万左右，提问两次，在您指导下看了东莞大朗，沙田，寮步。东莞现在必须五成首付，加上杂费，不管新楼还是二手楼我这个预算就不够了。美好家园跟财富公馆炒房太厉害，几乎没什么好的房源。沙田新旧楼盘都搞不动了。只能够财富公馆53方的小三房138-160万。看到广叔说佛山房子，本科可以直接买房四成。今天去看了陈村万科缤纷四季，颐景园，绿地国际花都。北滘合景。

1：万科小区物业确实不错，保养的挺好，安保系统很好。87方小三房，大体185万～200万之间。但是87个方户型存量很大。

2：颐景园略贵，内部园林比万科差点，190-200左右。

3：绿地也还可以 小三房190-200万左右。

北滘镇区规划好很多，商场很多，有大城市风范，加上美的加持，经济好点。合景要去2.5万左右了，户型102最小。其他二手房差不多2.3万左右。我现在纠结的是到底打 东莞大朗财富公馆 还是陈村 或者北滘， 哪个会更有前景些，请广叔帮忙排序。

回答：你好。佛山的价值是没有东莞高，但东莞已经涨过很多，佛山刚启动，买佛山有一定的空间，你这个资金量在东莞也没有太大优势。陈村北滘，要买地铁口的，做一个短线。重点考虑万科缤纷四季，选中高层朝南的，其实这样筛选下来数量不多的，选出来的才是精品。其次考虑北滘合景。

提问：“新人首问”广叔，你好，目前东莞虎门碧桂园有一套自住，手上资金150，月供可承担一万内。现在纠结是在虎门还是沙田买？或是东莞有更好的楼盘推荐？目前看了沙田海上明悦和虎门璀璨时代，海上明悦上周开盘没抢到，虎门所有的新楼盘价格都有点偏高，还有投资的价值吗？

回答：你好。通货膨胀，全球放水，中长期还是要涨的。150，月供1万。能买个350左右的房子。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

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